本
文
摘
要
作为曾经的物业过来人和现在的业委会成员看到这个问题，很想回答一下（控制不住自己）。哈哈哈。想到什么写什么。文笔不好见谅。
首先物业行业，物业公司还有业主的物业意识基本上都是随着我国房地产大开发开始增长的。其中还跟 *** 的主导和推动作用密不可分。但是快速增长就跟房子快速修建一样肯定会出现各种各样的问题矛盾，根基不好自然歪。（就我当年的工作地区和经历来讲）
物业在06-08年左右（一线城市估计更早）开始蓬勃发展。就我当年所在的城市来说，各种物业公司开始如雨后春笋般的成长从几十家变道200/300家。其中有 *** 部门的，国企背景的，外资五大行的，大小开发商的，村乡拆迁还建自立的。。。等等。业主的物业意识和矛盾也是从那个时候开始激增。物业一方面要为业主服务，一方面要保护自己还要一方面大力宣传物业意识，还有配合 *** 各个部门的管理和指导。业主一方面要便宜实惠，一方面要高端服务，后来2010-2012年以后随着各方面法律法规的完善，矛盾稍微平和不少。双方都差不多能做到有法可依。不用再过激，打架，恐吓，烧车，砸物了。
其实到现在很多人，都不太了解物业到底管理什么，服务什么，收费干什么的，为啥经常喊入不敷出。每个小区其实物业都有服务项目和收费内容公示，但是，很多人会停下脚步看看问问么？不会，都会从网上，报纸，小道消息，微信来了解。我现在自住的小区，业主经常喊，把物业赶出去，我们自管，喊换物业。。。其实，抛开背后利益不谈，有多少人有时间精力和关系去处理自管小区的么？
我做过高端楼盘，大中小，超大，别墅洋房大平层，也做过拆迁还建，经济，公租，廉租房小区，待过外资顾问的物业公司，也在 *** 部门物业上过班。其实说到底也就差不多是物业公司要求盈利，业主想着不花钱（少数），公司想着收费1.8，服务1.2，大家都缴费。业主想着支出1块，享受2块，大家都不交。（以上说的是物业服务标准）所以矛盾激励。
针对题主问的问题。我简单来说，小区是一定要有物业的，自住管理可行但是绝对是少数。为啥？你没有自己工作？你上班回家还要处理小区事务？电梯维保年检，消防维保年检，安防秩序设备设施维保年检，房管局，物价局，税务局，城管，环卫，派出所，街道办，社区，居委会等等，你不去沟通配合，开会维稳？你一个业委会成立都要全体业主开会，讨论，投票。还要社区居委会指导，去街道办，房管局备案。小区要是人员复杂还要配合公安派出所协查，甚至配合抓人，消防，特种设备检验，怎么办？业主委员会不是公司不是企业，你跟人家签合同。。。怎么办？电梯，消防的维保合同跟业委会签？出了事，业主委员会主任承担？你干么？城管环卫清运小区生活垃圾，装修垃圾，你跟城管谈么？签合同怎么签？盖谁的章，谁签字，谁负责？
还有一个，到收费时间了，小区住户的生活水费，环卫的垃圾清运，公共用水，用电，杀虫除害，电梯维护维保，消防维护维保，加压水泵维护维保，小区安防设备维护维修，绿化补种，公共区域设备的小修小补小换，秩序维护员（保安），保洁员，绿化工工资，保险，你是组织业主委员会挨家挨户还是大家自主来交费？然后再平摊分配支出？
再一个，有稍微懂行的业主提出严格按照收费要求服务，楼道侯梯厅要一天两扫一拖一擦，绿化要修剪除草，小区健身设备要修理更换，会所游泳池要清理水质达标，停车位太少不合理，车辆道闸要更新改造，保安太老，保洁不漂亮，保安，保洁，绿化喊加工资，交保险，业主说收入太低物业费太高，有人养狗养猫，业主之间不对付，周边交通不便，人流量太大，噪音吵闹等等。。。怎么办，怎么处理，怎么解决？
所以，这个时候就需要物业公司来接盘了，转移矛盾了。
自主管理不简单，就目前来说很难。成功的真心不多，开头喊的热闹的，真心没几个能坚持几天的。不是吵就是闹，曾经一个小区，20栋楼，1000多户，为了成立业委会，业主大会开了5-7次，业主委员会选了2-3波（6-8人），为了监督业委会，又开了3-4次，选了业委会监督委员会（10-14人），为了自主管理又开了2-3次，选了业主顾问，业主代表，业主财会（18-24人）开个业委会，一下子来60-80人还有来看热闹，闹事的。。。。然后，天天扯皮。。。最后还是招了个物业进去。
物业有句老话，人上一百，形形 *** 。
更新。。。。。。。。。。。。。。。。。。
看了一圈答案，除了徐律师的，其它回答或多或少不全面甚至就是不懂强答。我补充一下吧！（见谅）
首先，不要物业的小区有，身边不少，但是你看看那些小区多数是啥？单位小区，老旧小区，还建小区，自建小区，拆迁还建房改小区等等吧？这类小区基本上都有单位，企业，街办社区，居委会，村委会等 *** 兜底吧？没有的只是物业公司，但是物业管理服务内容一样不少吧？为啥前几年 *** 推广物业进社区？国有企业， *** 单位剥离或者转交物业部门/公司？为啥？因为成本呀，投入呀，外包或者拆迁卖地不简单多呢？这类小区，没有大型供水配电设备，专业设备。监控，安防，生活设施设备全靠拨款，补贴。居委会，村委会招勤快的低保五保做保安，保洁，组织低保五保进小区做做义务劳动。街办找辖区单位，民政要点资助，大设备找辖区物业公司帮忙看看，修修。要换？家家户户多少摊点，再找上级帮帮忙。后面熬到拆迁改造，就永远解决了。 *** 不可能为了维稳永远兜底。
再一个商品房小区，不要物业的也可以说是风毛菱角，上新闻的，说明这里的业主真不是一般人。不论跟物业公司以那种形式签到物业服务合同，都是需要物业公司来服务管理。抛开开发商种种问题，商品小区最赚钱也就是前三年，全新的楼宇，全新的设备，全新的业主，设备多少都还在质保期，物业缴费率还算高。业主们还在相互熟悉。过了三年，各种红利开始消失，业委会成立，物业业主相互磨合，如果情况好，物业能坚持做就慢慢来做。能熬到动用维修基金的时候，说明物业和业主真的就是关系融洽了。如果熬不到多半也不用业主赶就不续签合同自己撤场了。
还有业委会。。。这个确实。。不好说。有的人确实是为小区，有的。。。就不说了。
再一个。。。算是过来的人的提醒:
房屋维修基金。。是你购房时候交给房管局的，要想提取需业主向业委会提出申请，以前是全体业主同意，现在好像是相邻相关的业主签字同意，如果业委会和物业一起找房管局申请，房管局 *** 个月 慢大半年，然后招投标（这是一般需要动用的，再大点的就更麻烦了）。
停车费:分为停泊服务费和车位租金。地面上的车位如果没有明确要求是属于全体业主的，所以就存在物业和业主分红。业主这边如果多可以给小区业主分红搞点福利，少可以存入业委会指定账户贴补小区小修小补，更新改造。地下车位的不做过多讨论，没有特殊要求，一般都是开发商出售或者委托物业公司租售管理，收益归开发投资单位。
还有就是物业管理，管理的是小区人车秩序，环境卫生，配套公共设备等，服务的是业主群体，业主家里的东西是不会因为收了物业费就给你免费修的。。。物业支出和标准可以自己去查去了解。
现在开个物业公司，还要什么后台。。。背景。。。完全没必要。跟开发商熟悉就行，跟街道办，居委会，村委会关系好也行。至少介绍点项目给你。哈哈哈！能不能做看你自己。
还有就是，看答案的物业人，既然做物业就要用心做物业，找正规，大型的物业公司入行，学的东西多，积累的快，成长的快。做事先做人，不论跟其它部门或者业主打交道，不违背自己良心就行。处理问题学会用脑袋想。
跟业主说的就是，不要人云亦云，擦亮眼睛，关于物业，先看看国务院，各省市区的物业管理条例，最高法的解释，物权法，物价局等等关于物业方面的各种东西。再来 *** 。吵架不在声高。。到时候搞得下不来台，被人笑话，甚至搬起石头砸自己的脚就不好了。。。。人心隔肚皮。。。叫的喊的，不一定是好人。。。
补充。。。。。。。。。。。。。。。。。。
哈哈哈哈！想不到有很多人点赞支持，我再针对有些问题和给大家提点建议吧！
现在买房子，不论投资还是自住。建议选择大品牌开发商或者本土龙头企业，为啥？正规呀，服务标准，管理标准，企业形象，员工素质肯定比一般的高呀！再一个最好可以去在本市已建，最好是已入住的项目去转转看看。小区门岗，保洁绿化，车辆进出和停放，打个物业服务热线随便问点什么听听服务态度。看看小区物业公示等等，要是有朋友住小区就咨询下朋友，抛开他的抱怨不谈，你抓住主要的服务内容问问怎么样就行。
物业也是有资质等级的，从三级到一级，市，省，部。做到一级的是要通过住建部（应该是这个部位）审核的。每一个等级都有不同的要求，达到什么管理标准，管理多少户数，多少面积，服务的怎么样。都有很详细的要求。小打小闹的物业走不远。
现在的大品牌开发商都有自己的物业公司专门负责自己的楼盘，为什么？物业做的好也是一种宣传，也是一种品牌影响力，也有号召力，万科，恒大，碧桂园，保利等等。再一个，找别的物业开发商也不放心，小区这么大，设备这么多，业主动不动大几千户。找个不称职的物业，三天两头出问题。业主闹起来不会把物业和开发商分开吧？所以，不如自己做楼盘自己做物业。物业做的好，楼盘管理好，房子增值升值，说不定物业还可以细水长流创造效益，做的好自然能当成品牌影响力吸引其他购房者。
还有大品牌开发商的物业公司确实不少靠着上面开发商补贴的。因为物价，人工在涨，用工和管理成本也在涨。但是物业费收入难涨。他们为什么不撤退？一方面开发商需要物业继续做（品牌影响），一方面 *** 需要开发商要求物业做（和谐维稳），还有一方面没有人来接（盘子太大）。。。
我记得现在物业公司一般跟业主签订合同为两年。。。做不下去也就要熬两年，抛开行政方面压力，没有哪个傻叉物业公司做不下去了还使劲熬在小区不走的，不走那就说明有问题。打比方，很多物业公司亏了，熬满合同期两年，撤场，然后到法院把欠费业主起诉，能收多少收多少，完事了。但是如果有的物业公司天天在喊亏，小区管理成问题，有没有 *** 强势要求，还赖着不走，那业主们就要多个心眼了。。。
居委会或者企事业单位那种，他们做的就是物业公司的事，只是没喊我们是什么什么物业公司罢了。
我现在做为了解物业的一个业主，其实更多的是在业主群做做小区其他业主的解释和调解工作。感觉小区物业还行，至少服务态度还行。小区业主经常抱怨说小区门岗管理严格，刷卡过闸机才能进，亲戚朋友来了还要登记打电话核实，电动车还有登记贴标，我觉得其实这样很好。至少我觉得放心。。。这样的抱怨何尝在别的物业不好的小区业主听来不是一种炫耀和吸引呢？
