本
文
摘
要
什么是房价？
顾名思义，就是房子的价格。
房子为什么有价格？
因为人们要住有所居，需要房子。而建房子是有成本的，土地、设计、钢筋水泥等建材、机械设备、工人工资、开发商的利润等等，这都是建房的成本。这些成本，最终整合成为了房价的底色。
同时，因为地段、商业、学区等附加条件，为房子的居住功能增加了附加值，房价又把这些附加值包含进来了。
居住功能和上述附加功能构成了房子定价的基本要素，这是房子的核心价值。房价是房子核心价值的货币体现。
同时，因为房子可以交易，受市场供需影响。房价不是一成不变的，它会围绕房子的核心价值波动，房子的核心价值就是房价定价的“锚”。
因为房子可以交易，就存在了投资和投机的可能，这就是房子的金融属性。
金融属性是建立在房子核心价值之上的。
那么问题来了，房子自从建好以后，它的成本就固定了，如果周边没有大的变化，它的附加值也是确定的，为什么房价会不断上涨呢？
这是因为当前的房价包含了两个核心内容：一是成本，二是泡沫。
前几天看了一个短视频，将1998年房改以后的房市比作股市，一个上涨了二十多年的牛市。这个牛市催生了泡沫，使房产的“市盈率”偏高。
推动房产牛市的核心要素有三个，
一是住房刚需，二是财富增加，三是经济通胀。
住房刚需不用说了，伴随国家的城镇化进程，大量的农民走进城市，自然就带来了旺盛的刚需。
在过去二十年，中国在全球产业地位的重要度肉眼可见，不管工人还是老板收入都得到大幅提升，这又使人们有能力满足自己的住房刚需，甚至还可用于投资。
说说经济通胀。
二十多年前，大肉5元钱一斤，现在25元钱一斤，一斤大肉的价值没有变，价格怎么就变了呢？
通胀造成的，也就是人们常说的“钱不当钱了”。
造成通胀的因素很复杂，需要非常专业的分析，我们只需要记住这个结论就行了。
同样，房价也因为通胀，变得越来越高。这是房价越来越高的。
一方面是贫富差距的拉大，先富起来的群体的需求和投资（投机）拉高了房价，另一方面是因为大部分人的工资和收入这个支付能力的增长远远慢于房价的增速，这是人们觉得房价高企越来越买不起的底层逻辑。
人民的工资和收入是维持房价的基本面。从长远看，人民收入在增加，通胀仍然在继续，房价除了挤去泡沫外，下跌的空间不大。
