本
文
摘
要
自从土改之后，取消福利分房后，房地产全面进入自由市场。这个时候的房价就不受调控的影响了。
从3000元到10000元一平，用了30年时间，房地产辉煌了30年，城市进程也引来灿烂的30年。从4亿的城镇居民，到9亿的城镇居民，城镇化率68%。
如果真正按照成本计算，2015年的预算定额是，2000元一平不到。也就是说，建筑成本，约等于20万一套（百平方）。当然南北东西有点差异，西北，以及北方的建造成本稍微高一些。原材料的运输成本在里面，以及气候因素的影响，施工进度慢一点。
所以，最早的房价基本上都是2千到3千一平。后来土地拍卖也放开了，当时的出发点是好的，让大家都有机会竞拍，有机会参与到其中，如果指定某家或者某几家房企去做，那么会垄断，也容易造成F败。所以放开土拍是好的出发点。
问题来了，房地产是暴利的，只有天气不影响，加上城市化的进程大力推进。那么房子缺口大，供不应求。所以，房企数量越来越多，竞价也越来越高。大家都想抢购一块土地。
这个时候，土拍价格就上涨不少，逐年上涨。政F也是不管那么多，反正这个就是市场调节，遵循市场规律，价高者得。没有毛病吧！
那么，拿地价格高了，所以，卖价自然就高。高房价就是这样一步步上涨的。也没毛病吧？
开发商尝到甜头后，更加迈开步伐去前进，多少年的经营告诉咱们，土地是稀缺资源，多盖一块少一块。所以，必须冲锋，加速，晚了就喝不到汤。
这个时候，银行的角色进来了。
开发商要快速拿地，没有钱怎么办？向银行贷款。高杠杆，高周转，赚的钱更快，更多。银行在倡导甜头之后呢，也把重心放到房地产，大力支持房企拿地，刚开始还有抵押，或者说，足够的比例抵押，后来就是合作久了，有点信任了。说一个小道消息，当年恒D，用250万的自由资金，从银行搞到了几个亿的贷款。这个250万相当于头息，最后楼盘秒光，一下子还清所有贷款。
许老板的胆量就是从那个时候练大的。
之后，很多开发商效仿。既然没有抵押，那么利息收高一点，也符合咱们当下的经商逻辑，现金拿货价优惠，欠款的单价高的逻辑。也没毛病。
所以，房企也很大压力，利息逐年上涨。不怪人家银行，你是没那么多项目，但是想贷款多个项目的钱。最后银行的吃相越来越难看，难看在于，对后来的购房者，也加高很多利息。最高时期的利息，大家都知道，普遍高于6%。
银行对开发商收高利息，情理上说得过去。但是对普通购房者就有点打J了。为什么这样说，因为咱们购房者都用房产抵押，而且全部抵押。你还收那么高。不了解各国的房贷利息的人，不知道老北说得多么离谱，但事实如此。
到了第二阵容登场。
炒房客的时代，炒房客作为房产投资人，自然是高买高卖，银行利息那么高，交易成本费那么高，不卖高价，如何赚钱？
综上，开发商杠杆，银行变本加厉加利息，炒房客高买高卖，使得房价一直被推高。
到了当下，就推不动了。为什么？因为刚需客没有了。就这么简单。最后一批站岗的，就是充当了炮灰，有没有像咱们的股市？在二级市场的投资炒房客，炒楼就是炒股，没有本质区别。所以，当初就应该想到，风险与收益成比例。
以上是老北说房，大家如何看待当下的楼市？欢迎交流。
