本
文
摘
要
前言：
这篇文是我在破乎上的一个答案改写的。
原题是问“中国的房价为什么这么高？”
我看很多答案跟文章都只是从某一两个角度来说，所以我就尝试从多个角度来解读。个人感觉从角度来说已经比较全面了。
限于篇幅，只能做到点到为止，无法继续深入。
正文：
自古以来，土地就是最值钱的。而当今大城市的房子贵，本质并不是钢筋水泥贵，而是钢筋水泥下面的地皮贵。我尽量言简意赅，避免啰里啰嗦的感性文字，直接总结国内房价让大家感觉到贵的原因。
保证都是干货。
1从开发商角度来说：
大城市房价约70%的成本是土地成本，建造、营销、人力等所有成本加起来也就几千块每平。就算大城市算上营销、品牌成本等也就1万左右每平。而现在动辄好几万的房价，大部分都是土地成本。土地成本是进到地方zf的口袋的。
（下图的比值，是土地成本占房价的比重，数字越大表明土地成本越高。）
2从体制角度来说：
最近查的很严格啊。什么的都不给说，真是伤脑筋。
那我就给大家讲一个
从前有个叫东极岛的岛国，这个岛国是由一个“东极岛管理公司”治理的，东极岛的所有土地都是这个公司所有，这家公司给岛民提供基础的公众服务比如修路、修公园、城市卫生、安保、员工开销等等。
公司做这些公共服务是需要开支的，他们的收入来源主要是以对岛民的税收为主。但是这几年东极岛的经济不景气，税收不上来。公司没办法只能靠卖地来维持公司的正常运营跟人员开销。
有一年，公司高层突然说土地炒的太凶导致本岛的房价过高，岛民非常不乐意，最近几年风声太紧，不要卖地了。那收入哪里来啊？本来税就收不上来，现在又不给卖地。公司高层说那就借钱吧。于是东极岛找岛上各种机构借了大量的钱，勉强度过了风声紧的这几年。约定3-5年还钱。
可是东极岛的经济这几年依然不景气啊。到了3年，他们理所当然是没钱还的。无奈只能重走老路，把东极岛的房价又炒作了一番，导致房价翻了一倍。所有岛民都来接盘。公司卖了大量的地，拿卖地的钱勉强把前几年借的钱给还了。
在经济学术语里，这叫“杠杆转移”。这件事就发生在2016年。
只要东极岛的经济模式跟公司体制不变，这种公司的卖地方式就不会有根本的变化。这是根源。
3从货币角度来说：
我们都知道，M2代表货币发行的速度。而最近20年楼市几次暴涨都跟M2息息相关。（见下图）
借用某大神的话来说：房价贵的原因是相对于货币来说土地是稀缺的。
怎么理解呢？
土地是有限的，尤其是大城市的土地，相对于货币来说扩张速度其实是很慢的。
但是货币的发行是无限的，尤其最近十几年，M2增速都在两位数。最近才跌倒10%以内，但那也是在M2基数已经如此庞大的基础上啊！
所以当土地用货币的形式来表现，当然就是上涨。
4从治国角度来说：
这个也是不可明说的。我只能再能给大家讲个人讲本书。
我们讲的是战国时候的事。
战国时法家的代表人物是商殃，大家所熟知的商殃变法说的就是他的事，他曾写了本《商君书》，是他帝王之术的总纲。这本书写的很好，因为很毁三观，可以一看，不过比较难懂。类似的书还有马基亚维利的《君主论》。
在商鞅看来，秦国的本来地处偏远，经济不咋地。那么点GDP要么国家拿，要么百姓拿。
《商君书》第二十篇里的话：“农有余食，则薄燕于岁；商有淫利有美好，伤器；官设而不用，志、行为卒。……法枉治乱，任善言多。治众国乱，言多兵弱”
大意就是：百姓（农民、商人、官员）物质生活过的好，就会贪图享受不思进取。……就会盛行谈论，治道纷繁，国家就乱。谈论盛行，兵力就弱。
而这两点对秦王来说，都是不可接受的。
因为外有强敌，我大秦国要以伟大复兴为第一目标啊，我大秦国要钱要人心啊。所以，就要想办法让百姓拼死拼活的去干活，既让他们拼尽全力创造财富，又没啥精力去想东想西。老老实实为我大秦国伟大复兴而奋斗。
所以啊，各位房奴们都老老实实打工还房贷，别想东想西的。自有房贷把你们的积蓄都搞走，每个月搞一次，连续搞30年。
5从城市跟人口流入角度来说：
稀缺地段永远都是贵的，古今中外皆如此。
更何况我们的土地政策是挤牙膏。而大城市的人口流入是长期的大趋势。如下：
那么zf是如何应对这种大城市土地VS人口的矛盾的呢？如下：
具体不展开，有兴趣自己去研究。
6从社会属性来说：
其实跟上条是一脉相承的。
房子绑定了很多社会属性，比如户口、医疗、教育、购车资格等。
这些是一个人在大城市有没有归属感很重要的原因。
最典型的例子，就是学区房。
大家都懂，不展开。
7从经济大环境角度来说：
房子同时包含了居住属性、社会属性、金融属性。
其实你完全可以把房子当成金融标的来看。
买涨不买跌的大环境下，自从牛刀谢国忠们被打脸打的不出声后，空军几乎死光了。
所有人都知道大城市房价不会跌，所有人都会放心大胆的去买。
实体经济一旦不景气，注定会推高资产价格。
这是人性跟经济规律，无法违背。
而最安全的资产，就是房产。
8从人口结构角度来说：
2000年至今，从国内人口结构来说，是这波“婴儿潮”（我姑且这么说，其实是60年代“婴儿潮的余波”，意会就好）都成年结婚的年纪。
给楼市提供了大量的刚需买家。
我们知道，供需才是影响价格最根本的因素。
需求这么旺盛，房价没理由不涨。
更何况，在国内还有丈母娘这种恐怖的存在。
因此也有说法，说70后跟85前在楼市大赚，85后跟95前小赚，95后最亏，00后有70后的爹妈同样不亏。
其实说的就是时代不同。出生的时代不同导致结婚的时间不同，生的早的赶上了房价低的好时候，生的晚的就只能当接盘侠。
所以，吃亏的一代人要调整好心态，这不是你们个人的错误。
不要让时代的悲剧成为个人的悲剧。
9从个人角度来说：
一二线的楼市就像一个丛林，是有自己的生态位的。购房者按照支付能力大致分为这几种：
1）土豪。眼睛都不眨就能全款买房甚至好几套。
2）中产。首付无压力。同时还按揭也无压力。
3）小康。6个钱包凑首付，还按揭基本无压力或有点吃力。
4）小白。6个钱包都无法凑出首付，按揭同样比较艰难。但是租房还是OK的。
5）底层。还买房？想都不敢想！我连房租都快交不起了！
（以上分类只是大概，不要纠结细节。2016年大涨之前跟之后买房的人，支付能力还是远不一样的。）
所以，所谓房价高跟低，其实看针对什么群体来说。
在网上大喊房价太高全是泡沫的，基本都是买（换）不起房或者供房压力很大的人。以毕业后想留大城市的外地年轻人为主，也包含一部分低收入的本地人。
再过个十几二十年，可能一线城市的房价高到想都不敢想了（比如均价20万？我随口一说，毕竟上海今年某块地都拍到14万单价了。），这样就都安静了。
就像某大神说的：大城市的房价，从来都跟平均工资无关，只跟精英群体的平均收入有关。
所以说了这么多，你觉得房价高也许只是因为：
张三分 2018年10月1日
