本
文
摘
要
我是来完善的，主要观点是比较认同
@jyo gan的一句话
首先要弄懂两个核心问题，
房价是由哪些东西构成的，房地产行业在中国代表着什么
来来，我先给大家讲一个故事，来阐述下我对第一个问题的理解。
从整个房地产开发的过程来说明房价是由哪些东西构成
从前有一个土豪张，她挖煤赚了很多很多的钱钱，十个亿人民币哦
（某县地产大亨 土豪张）有一天她拍脑门突然想建一栋房子，房地产行业火啊，国民经济命脉有木有。
她首先找来几个狗头军师ABCDE开会先。
Step1：先要进行投资决策和市场分析 Cost :150万
撰写项目立项和可行性研究，这可不是拍脑门就能搞出来的，OK，土豪张找来狗头军师A，他们签订了合作意向书、确定了初步开发方案，编制、申报审批项目建议书。
Step2: 取得土地的使用权 Cost: 1亿（地价款+各项税款合计）
她中意了村头的两块地，一块是集体土地，一块是拆迁土地。
在军师B的帮助下，果断拿地。土豪变地王
插入篇：1个亿的背后(此段略长略无聊，慎读，可跳过，插入篇就是告诉你土地为什么值钱)
集体土地的征用程序（土地一级开发）：
申请建设用地拟定征地方案受理、审批土地确定征地方案发布征地公告实施征地补偿安置颁发《建设用地批准书》在以上步骤中涉及到的费用：
土地补偿费
青苗及树苗补偿费
地上物补充费
劳动力安置费
新菜地开发建设基金
耕地占用税
征地管理费
超转人员安置费
耕地开垦费
新增建设用地有偿使用税
拆迁用地安置程序（土地一级开发）：
拟定拆迁安置方案提出拆迁申请颁发《房屋拆迁许可证》签订房屋拆迁责任书发布拆迁公告召开拆迁动员会签订拆迁补偿协议，进行安置在以上步骤中涉及到的费用：
国有土地房屋拆迁补偿费
集体土地房屋拆迁补偿费
城市房屋拆迁搬家补助费
拆迁标准租私房资助费
提前搬家奖励费
临时安置补助费（周转费）
停产停业综合补助费
一次性异地安置补助费
危旧房改造区内的拆迁安置补偿费
房屋拆迁管理费
房屋拆迁服务费
危改小区树木移植费
园林部门所有树木补偿费
建设单位取得国有土地使用权（土地的二级开发）
主要形式：划拨、招标、挂牌、拍卖
防洪工程建设维护管理费：每平方米20元+每年每平方米2元
土地权属调查、地籍测绘费：最高不超过30万元
地价评估费：按照土地价格0.1‰到5‰
资金占用费、土地闲置费
（以上为一般情况，各地区不同情况有所不同，但这个不是重点，是不？大家会意一下一块土地背后的各种"苛捐杂税"）
Step3：确定规划设计方案获得规划许可 Cost:500万
传说中的“报建”
在这个过程中，土豪张要个各种、各种相关部门打交道。
申请各种证《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》《规划设计条件通知书》及用地红线
等等等等等等.....
很多费用的发生都是和投资本身的百分比有关，500万是我暂估的，没有计算灰色地带的花销
如此繁琐，土豪张要累觉不爱了，不过没关系，到下一个环节，她就能成为大爷了。
Step4：工程前期 Cost:1200万
土豪张找来开设计院的C君、勘察院的D君、做市政设计的E君、招投标的F君
发生费用：
工程勘察（测量）费（150万）
市政园林设计费（250万）
土建安装设计费（600万）
建设工程招投标管理费（10万）
招标代理服务费 （100万）
其他费用，工程概算费等（100万以内）
step5 :建设阶段 Cost : 3亿这个过程虽然写的最少，但是应该是最复杂的一个过程，长期投身于土建事业的老中青年们会深有赶脚.
一个土建项目的建设周期约为两年，投入生产的人员可以数以百计甚至更多。大家自行补脑下工地上热火朝天的场面。工程师、设计师、监理方、施工员、电工、焊工、瓦工、建筑材料供应商，混凝土运输工，所有你能想到和想不到的角色。
3亿是个什么概念呢？
一个二线城市三环内，一个8栋20层的高层构成的小区（含景观）
每平米的建筑造价在1600—1800元左右
step 6 :建设阶段和竣工阶段的各种税 Cost:2000万
土豪张平时交些水电煤气费都烦死了，这些更让人上火。
城市基础设施“四源”建设费市政公用设施建设费： 城近郊100元/m2
城市基础设施建设费： 城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2
地下水资源费： 住宅9元/m2
竣工档案保证金：工程概算1%-3%
防空地下室异地建设费：1640元/m2
建材发展补充基金：住宅免交step 7: 竣工阶段 Cost:500万
建设工程验收手续
开发项目验收与备案
人防工程验收与备案
规划验收与备案
建设工程档案资料的报送移交
商品住宅性能认定
竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记以上都需要和各种部门打交道的，大家随意感受下
step8: 租售阶段 Cost:4000万
这部分我认为是分为两部分的，一是房地产营销和销售的成本，可通俗理解为打广告、建售楼处等，此处不多谈，另一部分就是各种需要交纳的税费。
企业所得税：33%
房屋所有权登记费：80元/套
住房交易手续费：3元/m2
营业税：销售收入5%
城市维护建设税：营业税的7%
居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2%
住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2%
物业管理费： *** 指导价
教育费附加：营业税的3%
印花税：建筑工程勘察合同—0.05%，安装工程承包合同0.03%，销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%，房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元
契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅1.5%本想最后测算出一个结果，但前提都是在一个比较模糊的假设和估测下，没法个大家一个稍准确的结果，只能给出一个大概的数值：如果每平米的房价是1万元的话，经过上面的步骤，我个人认为实际成本7000是有的。
正如
@邵年所说，面包贵是吧 面粉还不便宜呢？房地产行业在中国意味着什么？
从上面的开发步骤，我们不难看出，说是国民主要经济之一并不为过。
从经济角度来讲，几乎没有行业能与 *** 联系的如此紧密，巨大的经济产业链，一个高层住宅小区的造价是3亿左右，一个城市有多少这样的小区呢？中国呢？
从个人来讲，参与到这个产业的人成百上千，每一个环节的生产和过程的审批要经过多少人？
几乎每个工科院校都有土建等专业，从这一小点就可以看出从事这个行业的数量。
房地产不单单是 *** 的事情，是整个社会中一部分人共同构成的经济体。
。
内因和外因，都很重要。
我觉得如果了解了下房地产开发的流程，这个思路可以对于地产的很多问题有一定的认识：
比如，为什么中国的房价相比外国的这么贵？
（回顾下我国的开发流程，想象下外国的开发流程）
比如，房地产何时崩盘？
（崩盘了是开发商一个人跳楼吗？牵一发而动全身有木有）
等等等......
...................................1月9日补充...............................
知我者，
@Suzuki Cang