本
文
摘
要
文|凯风
风水轮流转。
01
谁能想到，短短几天时间，房地产两度被重申为“国民经济支柱产业”。
第一次来自高层领导：
房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。
第二次来自中央财办有关负责同志：
要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%。
这意味着，房地产的重要性再次提升，政策一改过去的强压态势，极尽呵护之能。
这种局面，让万科董事局主席郁亮直呼：
时隔20年房地产再成支柱行业。政策面都在逐步向好，而且政策面的向好的力度、广度是超出了预期和想象。
一时之间，房地产从ICU迈进了KTV。
02
回望历史，房地产第一次被明确确立为支柱产业，是在2003年。
当年出台的18号文提出，“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。
这是1998年住房商品化改革启动以来，房地产迎来的最直接肯定，由此也开始了未来20年的巅峰上行之路。
随着房价上涨，以限购为代表的楼市调控横空出世。虽然打压之声不断，即使在2008年、2014年遭遇几次倒春寒，但丝毫未阻挡房价的一路上行。
从1998年到2022年，全国商品房平均售价从不足2000元跃升到1万元，京沪深更是从5000元左右跃升到6-8万元，房价涨幅之猛，冠绝世界。
与此同时，全国商品房年销售面积也从当初的1.2亿平方米直奔18亿平方米，而销售额更是从2500多亿飙升到最高时的18.2万亿元。
环顾全国，有哪个产业能轻易做到18万亿的销售规模？
要知道，每年产销2000多万辆的汽车产业，整体销售规模也就4万多亿，不到地产的1/4；
如今“一药难求”的医药产业，去年全国七大类医药商品销售总额2.6亿元，不到房地产的1/6。
所以，房地产是国民经济支柱产业，不仅是宣传话语，更是现实写照。
只不过，过去在高房价背景下，从来不做强调。
如今需要托起经济的大盘，房地产的支柱产业属性，就自然而然再次凸显。
03
一般而言，一个产业占经济5%以上，即可视为支柱产业。
根据中国统计年鉴，2021年房地产业占全国GDP比重为6.8%，建筑业占比7%，广义的房地产占GDP比重近14%。
这里之所以要将房地产业与建筑业合并计算，原因在于在统计上，房地产业属于第三产业，只囊括了开发经营、物业管理、中介服务等环节，而建筑环节被纳入了第二产业。
同时，房地产向来以产业链条长著称，如果考虑到整个上下游产业链的拉动效应，房地产对国民经济的影响恐怕更高。
所以，这也是为何每一次经济下行周期，总是要祭出房地产这一利器的原因所在。
与在经济的重要性相比，卖地收入更是许多城市难以摆脱的最大财政依赖。
正如中财办有关负责人在接受新华社采访时所指出的，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半。
以最近5年（ 2017-2021年）为周期，杭州、上海、北京3城卖地收入累计破万亿；广州、南京、武汉、成都、天津、苏州、重庆7城超过5000亿，还有一众城市超过3000亿元。
在不少城市，卖地收入超过了税收收入，土地财政依赖度超过100%，一旦失去了卖地收入，整个城市财政支出的可持续性都要打上问号。
至于国民财富近7成都集中在房子上、居民家庭超过3/4的债务都是房贷，更是老生常谈。
04
然而，这些老生常谈，却再一次凸显了房地产的尾大不掉之势：
与国民经济深度捆绑，与土地财政密切相关，与居民财富息息相关，与金融风险朝夕相伴……
这也意味着，谁都承受不起房地产硬着陆的代价。
然而，在天平的另一端，连着的是经济增长预期和居民收入预期。
毕竟，房地产的繁荣，最终需要居民预支未来的收入进行买单。
只有认为未来收入能够继续维持高增长，且买房收益足以跑赢通胀，最终才有大幅加杠杆的可能。
更不用说，城镇化率逼近70%的高速增长阶段的上限，60%以上的居民杠杆率也超过国际平均水平，人口大盘趋于见顶，负增长为时不远……这都是长期制约所在。
所以，政策面的全面逆转，只能说明房地产再一次迎来了最好的政策环境，托底经济的重要性再次提升，但不一定意味着新一轮狂飙式上涨的启动。
大疫三年，疫后修复需要时间，居民收入回暖需要时间，房地产同样也是如此。
