本
文
摘
要
房地产，顶着抬高房价的污名，已经几乎没有人想它的正面作用了。最多也就什么改善居住需求，拉动GDP，带动水泥、建材、家电相关产业发展……巴拉巴拉。这么看房地产的话，它就一标准的制造业嘛，房子又不是什么精密制造，谁不能干呢？但在凯撒眼中，房地产确实理所应当是中国的一个支柱产业。为啥，慢慢讲。
房地产，本质上是帮助城市完成人口分布的调整的。什么地方适合先开发，会住什么人，要做什么产品，如何找到对的人，这才是房地产做的事。房地产做得好的结果，就是让对的地方住满对的人，一个城市哪里适合住多少人，都是什么样的人，因为房地产而随时调整。高于同行的溢价，是对房企判断对了市场的回报。
未来的经济，人力资源才是第一生产力。现在创造财富的源泉已经不是石油煤炭钢铁了，而是人的智力创造。那人口如何聚合，在哪里分布，就是一个城市，一个国家的大事。不是为房地产业洗地，因为很多房企确实做的不好。但是依然不能抹杀有水平的房企，能先见地开发一个区域，让一个区域焕发价值。这才是凯撒喜欢房地产的原因。给大家讲一个案例，从房地产以及广告的角度解释一下，城市是如何借着房地产的手来实现人口分布调整的。
案例：上海松江泗泾某盘
（未免广告嫌疑，名字就不说了，懂的自然猜得到）
事情的起因是一个大品牌开发商，是从其他开发商手中接了盘：部分产品造了一半了，而且前期是别墅，后来造了些乱七八糟的小户型。
大品牌开发商把土地拿到手中发现，泗泾这个地方因为上海城市的发展，已经不属于远郊，成了“近郊”，不该再廉价的以低密度别墅浪费土地。最有经济效益的方式是建公寓买给刚需首置客。于是开始和 *** 协商更改产品，小户型低总价(1万5的单价现在看起来恍如隔世)。广告宣传也变成了:上海，你是我的自在城。不用租房了么，而且还贷压力也不大，自在这个词抓的很准。
紧接着随着地铁9号线沿线的成熟，泗泾这个区域成了小夫妻买婚房会考虑的位置。正好前面接盘的那波烂房子卖完了，于是花精力打造了褐石街区产品系(英文Brown Stone,翻译成布朗思东，为了洋气吧)。
好了，现在地段属性升级导致需求升级，开发商顺势进行了产品升级，推广形象也就要升级了，于是伟大的"上海属于爱人和勇士"横空出世，成为引爆上海的房地产广告，产品更是热销，也卖出了溢价。
上海属于爱人和勇士
世界上最有趣的人
一半住在上海
一半正在想办法来上海
上海不允许
你循规蹈矩
它让你标新立异
世界无数地方
让你找到自己
但上海让你重新定义自己
随后，泗泾这片土地的属性再次升级，成了有孩子或预备要孩子的家庭首置甚至改善的区域。于是推出了90多平米三房，推广语也变成了八零九零一步到位家庭计划。后面随着对市场的判断和对泗泾土地升级的判断，项目又开始给改善客造大平层了，因为这个时候的泗泾，已经不是刚需客的泗泾了，高收入人群也会选择这里，算是改善和舒适型住宅产品了。
这个过程中我学会了，城市发展，地铁商业的发展会导致土地属性发生了变化，会带来购房人群的变化，而购房人群的变化会带来需求的变化，从两房到三房，到舒适型大平层。开放商要顺应趋势，作出满足需求的产品。同时推广广告等也要变，对不同的人说对的话。
凯撒更想明白了一个道理：房地产这个行业的价值在哪里？是不是只是借钱拿地然后卖高价？其实并不是，你想获得高溢价，一定是你领先于别人发现了这片土地的价值，然后通过准确的客户定位和产品分析，打造出了市场认可的产品，才最终实现了更好的收益。
虽然这个过程是 *** 和房企的合力，并不是一家之功劳，但也有双方玩儿砸的啊，结果把一块土地浪费掉，或者变成半死不活之地。这个反面，也恰恰说明了这个行业的重要，这里面是有技术含量的，也是有成败的。
因为我们抱怨房价高，往往喜欢污名化房地产业。即使它现在还很草莽，但房地产也本身可以是协助城市调整人口的高科技。也可以是这个“人”核心的时代的支柱产业。
