本
文
摘
要
去年四季度开始，高层便不断向楼市吹风。
从“支持刚需首套置业，降低房贷利率”的喊话，到连续两个月降息的实际支持，再到春节前“发改委喊你回家买房”的终极杀招。
复工也有两三天了，各城市的情况基本也都出来了。复盘一些数据，来聊聊这个刚过去的春节楼市。
壹丨 *** 之下 冷热不一
今年的楼市环境要比往年好很多，即便仍顶着“房住不炒、住有所居”的大帽子，但官方能够站台给春节置业做背书便足以说明问题。
先说说第三方平台给到的数据吧。
数据很直观，从一线到二线再到三四线城市，2022年春节周销量普遍低迷，监测的40个城市，销量合计44.5万方，环比暴跌84%，同比跌40%，较疫情前的正常年2019年，也出现了13%的下跌。
种种下跌数据显示，“发改委喊你回家买房”的愿景还是落空了，这在三四线城市上体现得尤为明显。
同个数据口径下，在一二线还能找出不少比2019年春节销量好的城市，但到了三四线城市这里基本全军覆没，期待中的“返乡置业热潮”并未发生。
春节间也跟不少三四线城市的房地产从业者聊聊了，往年春节“返乡置业”都是他们极为重要的营销节点，场面大、优惠足，甚至过了初一就要去拓客，但这几年“返乡置业”也搞不起来了，从老家出去的年轻人，基本都已经或准备在工作所在地买房了，留在本地的年轻人，意向客群也都被前几年消化的差不多了。
老早前就强调过，三四线城市，尤其是北方、东北地区，如果不是出于自住或者极强的地缘改善，都不建议入手，买到手里每月还要月供供起来的，最终可能真的成为“不动产”，没有流通性，也就没有增值的空间。
一二线城市里，表现最好的还是北京和上海。
北京二手房进入2022年以来，挂牌量便持续减少，一来有销量提速去库存的原因，二来有房东看市场行情好了，也不着急卖了想在暖暖；
上海新盘可以说表现优异，1月份28盘推新，21盘开盘没几天便售罄，春节售楼部扎堆都是客户。
这两天我在海南也看了很多售楼部，一些楼盘还是相当火爆的，甚至置业顾问接待不过来，要等着接待，要求一次性购房很普遍，甚至还有合同价外价的情况。跟置业顾问聊，有些就是来海南度假的，顺便就把房买了。
可见有些城市的小阳春已经提前了，甚至提到了过年，但把全国重点城市平均下来，那这个春节楼市还是比较惨淡的。
西安的情况，因为疫情恢复初期+传统节日，售楼部的 *** 、成交都很惨淡，倒是置业顾问忙得不可开交，有的售楼部初四就复工了，有些取价待推待登记的楼盘，都在线上积极邀约客户，因为疫情，很多公司甚至过年没放假。
贰丨楼市为啥一直疲软？
春节楼市两极明显分化，主要三种因素：
一、全国多点轮番爆发的疫情，干扰楼市正常秩序。西安，封城一个月，解封时间太临近春节了，人们的心思也都没在买房上，但推出来华润悦玺、中南春风南岸这样的“香饽饽”，大家还是乐意去摇一下的，这种火爆个案并不能代表市场；杭州、深圳也是如此，疫情扰城，大家都在禁足，想买房也出不了家门，办不了手续。
二、预期不够，大家以为“狼”真的来了！2016年9月末，全国一夜之间有50座城市骤然宣布对楼市加以调控，自此“房住不炒”频繁出现在每位老百姓的视野中，很多城市甚至加码三五次，房地产税喊了八九遍，楼市“五限”一齐捆绑，甚至对土地市场调整，也真的有城市在2021年下半年出现了量价齐跌的情况，更可怕是房企到处暴雷，买房还要学会排雷。
楼市历来“买涨不买跌”，市场稍不景气，大批购房者就会转而观望，盼着房价下跌这枚子弹能够再飞一飞。
三、年前的利好，还未在市场中散开。春节前的楼市利好，就不去一一罗列，总之降息很明显，政策也有空间，可即便再好的政策传递到市场中，也是需要时间的，一线城市敏锐一些，所以北京、上海情况好一些，深圳本来在12月都止跌了，但1月当地及周边的疫情影响，又萎下去了。
想要恢复民众对楼市的预期，三言两语的喊话是远远不够的，还需要更大的扶持政策。
叁丨大招啥时候来？
预期不够，想要市场修复，无非就是再扩大 *** 力度。
今天惠州日报发布了专栏头条，主要内容如下：
1、央行1月20日下调利率后，惠州各银行机构从1月21日开始普遍下调了房贷按揭利率，其中刚需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%，放款速度也较2021年有所提速。
2、2021年12月底，从粤东世联行近70个在售楼盘样本来看，在新房市场方面，惠州主流银行首套房贷利率为6.0%-6.7%，二套房贷利率为在6.2%-7.5%之间。
很简单的算术题，跟去年12月相比，惠州首套房贷利率大致降低了80个基点到150个基点；二套房贷利率降低了85个基点到215个基点。
短期之内，如此力度之大的降息，是从未出现过的。这也是LPR+银行加点机制，对市场的高度灵活调控，这比央行一次五个点的降息，足足强了20倍！
当地官媒能够将该现象报道出来，绝不仅仅是让更多的受众知晓这个变动，而是让大家看到这则消息，唤起买房信心，加速需求的入场。
惠州开了先例，相信会有不少难销的城市跟进，先从房贷利率上，给购房者做心理 *** 。
总之，目前还没启动的核心城市，说明市场还在底部，要抓紧时间上车，有一线城市开路，上面态度又那么鲜明，该来的都会来的～
