本
文
摘
要
返乡置业热潮未再现，低能级城市的楼市降温仍在继续。
据多家第三方研究机构发布的数据显示，全国大部分城市的春节楼市低迷，成交表现同比多出现下降。克而瑞发布的报告显示，春节期间，房企供货热情不高，30余城春节周零供应，而成交则环比下降84%，同比下降四成。
与多数城市表现形成对应的是，上海市场的表现一枝独秀，春节期间，近30个新房楼盘在假期对外开放售楼处。据广发证券数据显示，春节期间上海日均成交面积同比增长逾11倍。
综合机构数据，一线城市的楼市较为稳定，二线城市较为清淡，三四线城市整体不容乐观。有业内人士认为，经济低能级的城市除了面临市场的自然周期外，受到收入预期、房企信用预期等方面的压力，“需要政策在需求端上给一些支持，才能把这些市场也稳住”。
上海楼市春节“不打烊”
虎年开工首日，上海阴雨连绵，这也未能挡住购房者的热情。2月7日，在位于浦东新区唐镇板块某项目售楼处，尚有约十组客户来访咨询。
“部分客户可能是二次来看，或者签合同走手续，但大部分还是今天来看房的。”该项目销售称，“初一到初五的客户更多，一天就能卖十套，春节假期一共成交了大概有50套。”
（2月7日，上海某项目售楼处）
*** 息显示，该项目2021年曾多次开盘，年底时一口气推出了两个地块合计逾1000套房源。据上述销售介绍，开盘后剩下500套房源进入顺销阶段，“三周左右去化了近300套，现在只剩下100多套了，计划这个月底清盘”，抢手的90平方米小户型则早已售罄。
这个项目的表现，在春节假期的上海楼市里并不是特例。
有统计数据显示，2022年春节，上海累计有24个新房从除夕开始每天开放售楼处，28个新房楼盘从初二起逐步对外开放售楼处。上海松江一处于蓄客期的项目相关负责人向第一财经表示，春节期间售楼处安排了值班人员，并于初四左右正式营业，“节假日客户还蛮多的”。
上海中原地产数据显示，今年春节期间，也即1月31日-2月6日，上海新建商品住宅成交10.3万平方米，而通常春节假期新房成交在2万平方米以下。其中，假期期间上海共有30个项目有签约记录，部分项目的活跃支撑起了整个春节楼市交易数据，有4个项目在春节期间签约超过百套。
另据上海链家研究院的监控数据显示，春节期间上海共成交987套，较2021年春节的成交量有较大增长。
推动成交走高的关键因素之一是供应的增多。随着2021年底上海第六批新房集中供应入市，市场上房源供应量充足，1月份共有47个楼盘开盘，超过1.5万套房源入市。
“2022年1月新房供应面积为171.3万平方米，环比增加55.9%。这一供应量几乎是正常水平的2倍，同时也创了历史新高。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
受此影响，“1月份临近春节本应是成交淡季，但市场却并不冷清，成交量维持在高位。相较去年同期楼市火热时的成交，今年1月份成交量同比仅下降5%，算是高开。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示。
与此同时，上海二手房市场近来也步入了修复阶段。2021年下半年，上海接连出台了包括挂牌核验价、“三价就低”等在内的市场调控政策，当年9月份单月成交量降至1.2万套的低谷。而此后随着市场对政策预期的稳定，以及楼市本身的韧性，2021年四季度的成交量出现企稳的态势，12月份单月成交量修复至1.8万套，恢复到常规水平。
位于上海长宁区一中介的门店经理告诉记者，“年前成交了好多套，最近周边已经没有什么好房源了，接下来就要等新房源挂牌，而这些的价格可能就会贵一些。”
值得一提的是，有市场消息称，二手房贷款的“三价就低”规定出现了松动，主要体现在涉税核验价的提高。不过，第一财经向多位中介人士询问该情况时，得到的答复则多为否定的。
“暂时没有接到这方面的消息”，上述门店经理表示，“正常情况下，客户购买首套房还是需要准备6成-6.5成的首付，与之前比变化不大。”亦有中介人士称，目前并没有大面积的明显放松，不过个别小区房源核验价提高的情况是可能出现的。
同策研究院资深分析师肖云祥认为，上海的二手房市场从2021年9月探底后基本上每个月成交量都增加一些，政策放松力度循序渐进，但目前来看没有大开大合的预期。
“从以往惯例来看，春节后市场会酝酿小阳春行情，供应会陆续增多。但是在集中供应的举措下，短期会面临供应断档的现象，整个2月的成交也会陷入低谷。不过，近期政策风向始终偏暖，预计当前交易热度会有惯性延续。眼下的交易空档期也可以用来积蓄消费力，为小阳春行情做铺垫。”卢文曦也表示。
上述松江项目相关负责人也指出，“一般上海的行情3-4月份都是比较热的，过年期间家里很多大事都定好了。”
多城假期0供应
上海的热闹是异类，门庭冷落才是大部分城市售楼处在春节期间的正常表现，即便是同为一线城市，广州、深圳的春节楼市关键词亦为冷清。
中指院发布的报告显示，春节期间，深圳新建商品住宅累计成交仅0.94万平方米，市场仍相对低迷，观望情绪较高，除个别网红盘以外，多数楼盘去化都不理想；而广州的累计成交面积约为0.1万平方米，较2021年春节大幅下挫了逾8成。
多数城市新春楼市不振的原因，除了延续去年下半年以来的楼市降温之外，还跟房企推货积极性不高有着密切关联。
据克而瑞数据，除了上海、南京等少数热点城市外，多数城市均为0供应，一般售楼处在假期仅留守1-2人值班，既无加推也无大型活动，其中深圳仅有50-60%的售楼处保持开放，与往年80%以上的售楼处开放率相比，房企的销售积极性也较为低迷。
机构的数据显示，40个重点城市在春节两周（2022年1月24日-2月6日）的新增供应量仅为434.4万平方米，较2021年同期下降23%；在成交方面，则仅为44.5万平方米，同比下降40%，与2019年同期相比降幅也达到了13%。
在亿翰智库首席研究员张化东看来，房企1月份整体的推盘意愿都较低，这或许与预售资金监管尚无明显放松有关，同时这是工程款结算的高峰期，大部分房企的工作重点集中在付款上。
广州深圳等一线城市尚且冷清，三四线城市的表现更不乐观。多位春节期间返回家乡的人士向第一财经提到，假期老家楼市的惨淡。“春节期间基本没有开着的楼盘，”有家在河南开封的业内人士称，“市场行情很差。”
另有在上海工作的江西籍某中介也在春节返乡，他表示，“老家的房价一直在跌，家里人口在流失，人少了房价就会跌，上海跟家里的房价简直就是天壤之别。”
张化东提到，春节期间大部分三四线城市都是疫情的低风险区域，所以今年有较为明显的返乡情况，同时不少地方都有促销，而且力度比平时也大，但市场情况仍不理想，购房者仍以观望为主。“这主要还是因为大家对于市场的预期、房企按时交付的预期都不够明朗所致。”
克而瑞监测显示，包括洛阳、曲阜、开封等在内的城市整体成交转淡，购买力迎来阶段性瓶颈，并未出现显著的返乡置业现象；同时，部分城市诸如常州、徐州等春节期间案场到访量普遍偏低，有些楼盘甚至一天仅有1组客户到访，即便部分项目保持了高到访量，转化率也普遍偏低，一天成交量仅有1-3套。
第一财经获取的一份调研信息显示，与2021年春节相比，房企的销售表现基本全部为负增长，某TOP10房企的认购金额同比降幅约5成，同时尽管有房企在其传统强势区域表现不错，全盘来看仍不改同比下滑的态势。
家在海西区域某小城市的房企人士感叹道，“我们家四线城市（市场）完全不行了。”
张化东表示，今年3月中旬的传统小阳春时节，“如果没有市场配合的话，企业整体的经营状态可能并不会太好”。
