本
文
摘
要
最新补充：2015年年终总结见本答案最后部分。下面是原答案：
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这个问题比较合胃口，鉴于去年已经成功命中一回，今年也试着再来一回。
友情提示，图表较多，手机党慎入。
我们一个问题一个问题的来捋一下：1.城镇化何时是尽头？
首先来看一下我国总人口增长情况，从下图来看，1987年是近三十年来新增人口的一个最高峰，1987年至今，每年的新增人口总体上是呈现出下降趋势的。
假设1：2014年以后新增人口量按照1987至2013年的线性趋势减少。根据这种线性趋势得到2014年每年人口增长量的预测值（见下图红色部分）。预计我国人口在2028年左右达到峰值，峰值人口大约为14.08亿人。（这只是本人不严谨的简单预测值，请勿严肃引用）
再来看一下建国以来每年新增城镇人口情况，见下图。从图上来看，1996年以来我国新增城镇人口进入加速阶段，1996~2013年每年新增城镇人口稳定在1900~2100万人之间。（我不清楚为何1996年之后新增城镇人口一下子暴增了）
假设2:2014年以后每年新增城镇人口2108万人（1996~2013年新增城镇人口平均值）。2013年全国总人口为13.6072亿人，其中城镇人口为7.311亿人，城市化率为53.7%。根据假设2，我们可以预测出2014年以后每年的城镇人口，再根据前面得到的总人口预测值，得到城市化率预测值。
预测：预计到2018年，我国城市化率超过60%；预计到2026年，我国城市化率超过70%。
参考其他国家的城市化率：http://zh. *** .org/wiki/各国城市化比率各国城市化比率，我国城市化超过70%基本可能到尽头了。
房地产业的根本需求来自于城市化进程，而城镇化到头之时，基本也可以断定是房地产业到头之时。2. 未来房地产行业还有多少需求？
2-1 总需求是多少？
我个人认为房地产的根本性需求来自两方面：其一是改善住房的需求，2000年之前的原有城镇居民因为以前居住条件较差，2000年之后有较大比例都会购买新房；其二是新增城镇居民的住房需求，主要是2000年之后的城镇居民进入城市后会购买住房。
美国的人均住房面积是60㎡，日本的人均住房面积是31㎡（均为网上数据），我这里还是采用日本的数据做参考了。
2000年前原有城镇人口：4.3748亿人。
2000~2013年新增城镇人口：2.9363亿人。
2014~2026年预测新增人口：2.7399亿人。
假设3:2000年前原有城镇居民2000年购买新房比例为70%；2000年后的新增城镇居民购买住宅比例为100%。（这里找不到假设依据，人懒，也不想去找了，有合适依据的欢迎提供）
根据上述数据我们得到我国商品住宅的总需求大约为262亿㎡。
实际上新增城镇居民购房比例不可能达到100%，部分居民可能会选择经适房或保障房、廉租房等等，而这些是不计入商品住宅需求中的，因此商品住宅总需求应该是小于262亿㎡这个数据的。
2-2 已经被消化了的需求是多少？
根据国家统计局的数据，2000-2014年11月，我国商品住宅销售面积总量为92.6亿㎡。这个数据是实实在在的已经消化了的需求量。从下图来看，2014年销售面积几乎不可能超越巅峰的2013年了。
同期我国新开工商品房住宅总量是121.3亿㎡，这个是这些年来的实实在在的供应量，即使有些开工了但还没拿到预售证，但他们迟早也会进入商品住宅市场的。新开工数据的峰值出现在2011年，2014年全年估计很难超越2013年水平。
2-3 未来需求还有多少？
已销售的商品住宅总面积92.6亿㎡除以总需求262亿㎡，35%。
新开工商品住宅总面积121.3亿㎡除以总需求262亿㎡，46%。
考虑到这个总需求有水分，那我们再适当的往上估计一下，预计已销售占总需求可能已经达到了40~50%。
而新开工的商品住宅已经占到了总需求的50~60%。
房地产市场的半程已过，从数据上看，过去是上坡，未来十年将会是下坡。拐点就是上坡变成下坡了，当上坡变成下坡之后，带来的影响是行业规模缩减，中小房企大量破产，行业垄断加剧，行业裁员等等……3. 房价是否会下行？
个人认为房价取决于两方面因素：一是供求关系；二是货币政策。
供给小于需求，价格上行；供给大于需求，价格下降。
货币政策宽松，房贷利率低，首付低，且发放门槛低， *** 需求增加，房价上行；货币政策紧，房贷利率上浮，房贷发放门槛与周期提高，需求降低，房价下行。（货币政策本质上还是影响了房地产市场的供求关系，货币政策的波动加剧或者平衡了房地产市场需求的波动）如前面所述，房地产市场发展的半程已过，但总需求的下降未必就一定会带来房价的下降。总需求下降，供应量依然增加或保持不变，则房价会下降；若供应量也同步缩减，那么房价还是会保持平稳的。我认为而随着房地产行业利润率的下降，大量企业会逐渐退出这个行业，房地产行业的供应量也会逐步降下来的，未来货币政策大放水的可能性也不高，09年市场那种疯狂很难再出现，房价保持平稳的可能性最高。
以上是整体情况，而具体城市又要具体分析。我国人口预计 15 年内是会逐渐分散在大中小城市，还是继续向大城市集中？我们应留在大城市发展吗？ - 社会
《中国各地人口净流入流出示意图》反映的情况是否符合你亲眼观察到的情况？ - 地图
如何评价王健林的「二十年内无法阻止北京、上海房价上涨」，他的判断正确吗？ - 北京
我很赞同上述三个问题中的最高票答案，一二线城市集中了我国最好的政治、经济、教育、医疗等资源，人口持续流向一二线城市是客观规律，是不可逆的趋势。
人口会持续不断地流向大城市和特大城市，这些城市的房地产需求是高涨的，平抑房价最直接有效的措施就是增加供给，但是国家去年年初又出台了一个政策——500万人口以上特大城市不再安排新增建设用地。需求端高涨，供给端有限乃至缩减，价格怎能不涨。
供求关系对房价的影响见成渝两地的例子。
再放张图，感受下2009年货币放水的盛况：
再放张SHIBOR的图，感受下2013年年中的“钱荒”：
2013年下半年房贷放款周期似乎就变长了，14年春节后房贷利率也普遍上浮5%，后面上浮了10%，15%，甚至20%。2014年房地产市场下行很大程度上受了房贷收缩的影响，2014年年中开始央行开始不断“微 *** ”，SHIBOR也变得平滑而温柔了，房贷利率也慢慢下来了。9、10月份房地产市场也基本到达阶段性的底部了。
4. 2015年房价会怎么走？
前面说了这么多，现在预测大家最关心的2015年房价走势。
需求面显著恶化了？没有。（台阶会一步一步下，不会一下子摔倒一楼）
供给面显著增加了？没有。
货币政策会收紧么？不会。宏观经济下行压力大，CPI下行，可能会进一步降息或者降准，房贷利率有望进一步下调。
货币会再次大放水？不会。前面说过，09年那种疯狂很难重演。
既然一切都没有显著的变化，而货币政策有望进一步宽松，2015年房价的走势也就是整体平稳或者温和上行，一线城市及部分二线城市上涨或更加凶猛。
分时段来看，现在成交量已经显著回暖，预计节后价格将开始明显回暖，价格上涨的城市将会越来越多。市场热度将会自春天持续到秋天，如果货币政策能继续放宽，维持这种热度的动能将会更加强大。四季度么，如果今年是很热的一年，要小心市场又开始转向了；如果今年是温和的一年，也许这种温和能够贯穿全年。
分城市类型来看：
一线，涨；
二线，大多涨或者平（要看供求情况）；
三线，大多跌或者平（要看供求和经济发展情况）。最后，献上北上广深的数据，2014年1-12月份新建商品住宅价格指数同比走势。
大于100，房价同比增长，小于100，同比下降。虽然12月房价同比还是下降的，但是小心了，仔细看10月、11月、12月数据，同比已经在收窄了（底部的信号啊有木有！！！降的越来越少越来越少，然后就是负转正了，反转的脚步已经越来越近了），深圳甚至12月同比数据已经高于11月了，该市12月环比确实已经开始上涨了！
一线城市里有计划买房的，钱准备够的，可以动手了！由于缺乏其他地区基础数据，难以对具体城市做具体分析了！各位见谅。
预测会根据宏观经济数据以及宏观市场数据适时修正。
2015年1月19日。
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2015年1月22日补充：
本文系原创。
感谢某热心朋友告诉我这文章被盗了。
被盗地址：2015年全国房价会呈什么趋势？...
我自己也跑去围观了下，看了评论区，一边倒的骂声，我是不是该感谢一下盗我文章而不署我的名的这个APP呢——你们这是在保护我啊！！！————————————————————————————————————
2015年1月26日补充：
券商的研报里看到一张好图，根据70个大中城市房价指数做的图，房价趋势一目了然：
手里没有2012、2013年的数据，整理数据是个很麻烦的过程，有空了争取把12、13的数据弄出来，然后再分分类，大致分成北上广深、省会和部分沿海城市、其他城市等三大类，房价趋势应该会更加分明。
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2015年1月27日补充：
有对2014年房地产市场形势和2015年市场预测有更多了解的朋友，请看世联行的报告《胸有惊雷，面如平湖 中国房地产市场2014年回顾与2015年展望》，比我文艺，比我专业。
世联行报告百度文库地址：胸有惊雷,面如平湖：世联行2014年房地产市场年报（如有侵权，俺删掉）————————————————————————————————————————
2015年2月9日：
看到楼下匿名用户提到同地段公寓和住宅，他肯定选公寓。其评论区关闭了，我之前算过公寓的账，忍不住在这里插几句嘴。
二手商业产权的物业在交易时产生的税费远高于二手住宅产权物业，同地段的酒店式公寓要比住宅售价低13%以上，未来按照相同价格出售时，才能获得相同的投资回报率。————————————————————————————————————————
2015年3月6日补充：
答题区两位酷炫与霸气的牛人一唱一和的批评了我，评论区部分人士也指出了我 *** 存在巨大的问题，今儿发现虽然这个答案点赞数依然排第一，但是顺序已经排第二了，不知是否是点反对的人已经大大增加了？大量群众虽然没留下只言片语，但是却用默默的行动对我的 *** 投下了不信任的票？
我很痛心，我很疾首，我终于羞愧的增加一个补充说明——我是一名男性，而男性是下半身思考的动物，而我下半身重要组成部分之一的 *** 又是个房地产的 *** ，因此这肯定是个不正确的 *** ，这肯定是个只有贪心没有良心的 *** ， *** 不正则脑袋残矣！！！
我坦白的交代以上预测纯属扯淡，答题动机只为忽悠，本答案100%为房地产洗地的软文。
不过，为了公司卖的好，为了年终奖发的高，我还是要将忽悠进行到底：
北上广深的朋友，想买就赶紧动手！过了这个村又要多花几个子儿！
省会为主的二线城市朋友，耐心比选，适当观望，沉稳出手！着重考虑教育、交通，优先选择成熟片区。
三四线城市的朋友，请把房子当做消费品，有需要你就买，没需要你就等待，纯投资你不要来！—————————————————————————————————————————
2016年1月19日更新：
一线城市：齐头并涨
一线城市3月份以后一路高歌猛进，金九银十稍有喘息，但年末环比增速又有上升趋势。
分城市来看，深圳领跑全国，上海涨幅也不小。一线城市上涨在预料之中，但我年初没料到一线城市涨幅会如此之大，尤其是深圳，不想说什么了。深圳房价的问题，我在这个问题里简单阐述过：深圳在2015年3月30日之后的这波房价大幅上涨的支撑是什么？ - 金硕的回答
二线城市：几家欢喜几家愁
整体上看，复苏较为温和，走势较为平稳，年末基本收复了年初失地，2015年年底房价相比2014年年底变化不太大。
分城市来看，以南京为代表的15个城市上涨，以包头为代表的18个城市下跌，涨跌互现。涨幅最大的南京为7.9%，跌幅最大的包头为3.7%。
三线城市：愁云惨淡万里凝
走势来看，全年都在泥淖中挣扎，光明也仅仅是环比跌幅收窄而已。
分城市来看，温州、金华上涨，其余31个城市都是下跌。温州上涨1.8%，丹东领跌达5.3%。
跟答案无关的破事
那两位热切期盼打我脸的呢，来来来，半张脸伸出来给你打，
@疾风飞影、 @MatthewT，老改名，还删答案，真让我好找啊。某位酷炫狂拽的答案虽然删了，但你的结论我截图了呢，还精心保存着的呢（心眼就是这么小，来来来，打我！！！）题外话：
各位就别再邀请我蒙2016年的房价了，这不2015年也没完全蒙准。
知乎这一年又涨了这么多用户，我如果蒙了，指不定又跳出来几个迫不及待打我脸的，小心眼的我实在应付不过来。
再次强烈拒绝瞎猜2016年房价走势。
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2018年8月8日
时间已经过去三年，回顾一下，当年虽然蒙对了启动时间节点，到底还是低估了金融放水的巨大威力。
本轮上涨，启动于2015年330前后，终止于………目前个别城市还在轰轰烈烈的上涨，还无法判断何时终止。这一轮涨幅冠绝二十年来房地产历次上涨周期，很多城市涨幅接近两倍，北京暴涨前均价两万多，现在已是6~8万，上海印象中已是5万多，深圳5~6万水平（数据懒得去查了）。南京、杭州这些热点二线城市也到三四万水平了。我熟悉的成都市场主城区真实价格水平基本2~2.5万左右了，暴涨前1万左右，重庆也到1.5~2万左右了，暴涨前7000水平，西安暴涨前7000左右，目前还在飚，昆明暴涨前8000左右，目前正在飚……之前看到文章说金茂府卖十多万一平，金茂府嘛！北京嘛！十多万挺正常，粗略看了一眼后我想。仔细一看，原来是郑州的金茂府！！！
回过头来看，这一波还是大水漫灌之下的普涨，只是呈现明显的区域化特征，不同城市启动时间差别较大。2015年北上深领涨，尤其是深圳，330后迅速翻倍，大学同学本来在深圳工作，眼睁睁看着首付不够首付，后来选择回二线城市生活。2015年年底到2016年上半年应该是四小龙为代表的热点二线城市开始接棒，苏州、南京、合肥、武汉房价开始迅速升温。上半年的成都重庆还多安静的，成交略微活跃些，价格略有回升，回到13年左右水平。2016年8月成都升温，记得8月底9月初，成都房价一周一个价，然后是贯穿2017年全年的暴涨。天量供应的重庆，我原以为四平八稳的重庆在2016年12月份左右方才启动，2017年上半年疯涨，下半年平稳，2018年春节后又来了一波。西安市场启动更晚了，2017年年中左右才开始进入疯涨快车道，昆明2017年下半年开始疯狂，两个城市涨势持续至今。
回过头来看，对整个周期判断还是存在重大失误的。2016、2017年一直也没料到西部众多城市会有如此重大涨幅。2018年年初，看到一条新闻，四川一个十八线县城——射洪县房价也快速翻倍，私信里云南保山（估计大多数都没听过）朋友反映房价上涨迅速，后来突然醒悟要查查货币量，2008年末M2总量接近48万亿，2018年3月份M2总量174万亿，十年时间，3.66倍的货币投放，近三年虽然每年增速不算夸张，但是绝对增量是一个很高的水平。
所以2018年开始才明白——不用再分析单城市的供求量、经济发展水平、人口吸附力等情况。大水过后，没上涨的地方都要上涨，无非多涨点少涨点……
黄市长不走重庆就会不涨了？不会。碧桂园、恒大不去三四线城市乃至小县城你们那儿房价就不会上涨了？不会。 *** 多供应土地房价就不会涨了？大概率还是不会。水龙头不关，什么也阻挡不了轰轰烈烈的房价上涨势头，你们纠结的讨论的那些种种原因，只是诱因，只是点燃大火的火柴。
更新后的建议：还没上涨的三四线城市（估计只剩部分中西部三四线城市了），刚需客群还是建议尽快上车，以免哪阵风把大水吹进你们的角落。三四线城市投资还是不推荐，尽管可能会上涨，我还是担心部分三四线城市未来流动性不足，无法顺利变现。
如果你所在的地方房价开始上涨，这轮行情，你们那里房价大概率会至少涨到翻番，不论几线……马后炮了，惭愧惭愧
