本
文
摘
要
青岛有多少个小区？这是一个很难回答的问题。
贝壳网上统计的是5750个，当然包括很多以路名作为小区统称的开放小区，也有很多小区因为没有挂牌房源而没有统计，更是有大批的在建小区不在其中。不过，“青岛有5750个小区”，这是目前来说对青岛小区统计最准确的一个数字。
小区多了，自然有三六九等，有受欢迎的，有受吐槽的，有出一套房子卖一套的，有多年卖不出去一套的。
今天，我针对贝壳网上真实的成交、关注、热搜情况，汇总统计了青岛最佳成交、最佳人气、最佳热搜20强榜单，这无疑是青岛最受欢迎的小区。
01 最佳成交小区20强
下表是青岛7区3市历史成交房源数量最多的20个小区：
这20个小区分布很有意思，老大哥市南区的房子要么太老要么太贵，没有一个小区上榜；即墨区、胶州市、平度市、莱西市这4个新房市场为主的区市也没有小区入围。
上榜的区市中，市北区7个小区、李沧区4个、崂山区3个、西海岸新区4个、城阳区2个，这些上榜区市的小区之间分化严重、特点鲜明：
李沧区、西海岸新区、城阳区上榜的小区以次新房小区为主，说明这几个区的楼市还处于刚需、刚改的阶段，以满足居住舒适度为第一要务。
市北区、崂山区上榜的小区以学区房为主，浮山后的学区房小区有7个：鲁信长春花园、浮山后六小区、海尔东城国际北区、浮山后四小区、浮山后一小区、湖光山色、鼎都，由此可见浮山后学区的热度，这也是我在《这个地方凭什么能成为青岛二手房的顶流？》一文中描述的浮山后现象。
市北区、崂山区其他上榜的小区里，鲁信含章花园对应新建的合肥路小学-华东师范附属中学（待验证），四方实验小区对应四方实验小学，都是比较不错的学校，只有万达39克拉一个公寓、住宅合体比较例外。
市北区、崂山区上榜的这些小区里，不乏2000年之前的小区。这些老破小之所以还能霸占青岛成交20强，已经不是因为房子的居住属性了，而是学区这种附加价值在发挥作用。
因为历史成交数量是对一个小区是否受欢迎最重要的评价指数，所以我又把市南区、市北区、李沧区、崂山区、西海岸新区、城阳区6个区成交数量的前十强统计出来了，即墨区、胶州市、平度市、莱西市因为历史成交房源太少没有对比的意义，所以暂不统计。
仔细分析会发现每个区上榜的小区都很有特点：
市南区上榜的10个小区全部位于市南东片，中西部的团岛、西镇、火车站、中山公园、湛山等没有一个小区上榜。这其中，颐中高山、福林花园、中海银海一号、逍遥花园、海信璞园、天山小区(宁国一路)、福林小区(大尧二路)、福林小区(大尧三路)8个小区全部位于浮山以西南、江西路-燕儿岛路以北、福州路以东的一小片区域，这个片区并没有拔尖的学校，却有着好的环境、商业、交通，这是市南老市民换房的重要需求。
市北区上榜的10个小区有7个位于浮山后学区；另有1个对应四方实验小学，1个对应启元学区，1个是万达39克拉。这说明，在市北区买房的第一需求是学区，没有其他。
崂山区上榜的10个小区中，3个是浮山后学区，3个是崂山育才学区，2个是合肥路小学-华东师范附属中学（教学质量有待观察）。可见，在崂山区买房还是学区最重要。
李沧区、西海岸新区、城阳区上榜的小区大部分是次新小区，即使那几个建成年代较早的小区，也因为小区太大造成建成年代跨度从2000到2010年代，而表中显示的是第一批交房的建成年代。
综上，从历史成交房源数量来看，市南区以老市民改善换房为主，市北区、崂山区以学区房为主，李沧区、西海岸新区、城阳区以次新房刚需、刚改为主，即墨区、胶州市、平度市、莱西市还处于新房市场，二手房成交寡淡。
02 最佳人气小区20强
再来看下青岛7区3市最佳人气20强小区。
这个人气，指的是关注数量。常用贝壳网的朋友应该知道，我们看到合适的房源会点击关注，方便以后再看，也方便及时接收这套房源的最新变化。
关注一套房源很容易，但关注一个小区却很难，不但因为操作流程更复杂些，很多买房者也感觉没必要关注小区。关注某一个小区的买房者，肯定对这个小区是真爱。
上表是青岛二手房最佳人气小区20强。
这20个小区分布的区市和最佳成交20强很相似，市南区和即墨区、胶州市、平度市、莱西市仍没有小区上榜，意外的是城阳区也落榜了。
市北区、崂山区上榜的小区仍然以学区房为主，其中浮山后学区有7个，位居整个青岛市上榜最多的片区，又一次证明浮山后“当红辣子鸡”的威力。另外，启元学区再次上榜，新都心也上榜了2个小区。
李沧区、西海岸新区上榜的小区仍以次新小区为主，这证明了上面的论断。
值得说明的是，无论历史成交量还是关注数量，那些规模大、房源种类多、物业品质高的小区都占优势，相反那些小微小区处于劣势，但这不足于推翻上述最受欢迎小区的结论。
03 最佳热搜小区20强
历史成交量、关注数量，都是一个自贝壳网成立后的累积数，理论上来说小区越老越占优势，不能反映即时的楼市状态。
贝壳网上还有一个“近7日搜索量”的小区排名，这个指标能反映出哪些小区现在最受买房者欢迎。
下面是青岛二手房最佳热搜小区20强：
这个榜单和上面两个差别明显，市南区、市北区、崂山区总共只占5个名额，下滑明显。
李沧区上榜7个小区，西海岸新区上榜5个，城阳区上榜3个，而且以次新小区为主，这是最擅长“搜索”功能的年轻人最喜欢的房子。
最后再重复下上面的结论：从上述三个指标来看，市南区以老市民改善换房为主，市北区、崂山区以学区房为主，李沧区、西海岸新区、城阳区以次新房刚需、刚改为主，即墨区、胶州市、平度市、莱西市还处于新房市场，二手房成交寡淡。
这对于我们买房者有几个启示：
一是，市北区、崂山区已成为青岛最受欢迎的学区，尤其是浮山后片区。有钱有权的人可以去市南中片上学，刚需、刚改选学区房还是以市北、崂山为主。物以类聚，人以群分，适合自己的才是最好的。在市北、崂山买房，一定要带一个不错的学区。
二是，李沧区、西海岸新区、城阳区的次新房最受欢迎，这告诉我们，不要在这三个区买老房子，2005年前的已经可以归为老房子，最好是买2015年之后的。
三是，即墨区、胶州市、平度市、莱西市还处于新房市场，背后又有庞大的土地供应，二手房卖不出去，对于投资者来说买新房就没有任何意义，因为任何新房最终都要以二手房的形式流通于市场。总之，在即墨区、胶州市、平度市、莱西市这种新房供应巨大的区域买房一定要慎重。
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