本
文
摘
要
所谓湾区，皆为序章。
新的一年，中山楼市如何演变？行情和限价双重制约，高价地块面临的挑战更严峻。
如何平衡地价、品质和限价之间的关系，将是摆在房企面前新的艰巨难题。
形势错综复杂的2019年，带给我们的，是产品力的颠覆还是退步？是购房者的淡定还是焦虑？是政策的升级还是放宽？
▲图源/中山发布
以下是《中山房叔》选出的2019年十大期待新盘。
入选的标准，首先是确定2019年能有入市动作；第二，地块的单价或总价耀眼；第三，兼顾不同城区；第四，产品未正式开盘过。
欢迎大家文末投票，选出自己心中的 “年度最期待新盘”。
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／1
万科前海西岸&万科金域中央
各踞两大中心区，再造中山豪宅典范
基本信息
位置：翠亨马鞍岛&东区博爱七路
地价：13787 元/㎡/7820元/㎡
规划：万科金域中央总体量约26万㎡，投资42亿，首先推出23栋11层的小高层住宅。/万科前海西岸，体量约27万㎡，投资61.6亿，拟建17栋高层住宅，层高最高34层。
户型：主要产品包括小高层和高层
销售：预计2019年年底入市。
期待理由
中山豪宅金字塔尖，万科依然牢牢握守自己的话语权。
凭借拒绝重复过去的决心、勇气和实力，在向大湾区跃进的地段，万科再一次向建筑美学的边界，发起新的探索。
前海西岸所在地块，仍稳居中山地价之巅，但在2018年底，万科一招点睛之笔，以7820元/平的楼面价拿下东区博爱七路地块，中和之下，便只剩一个“值”字。
2035年总规显示，未来中山两个中心之处，分别为岐江新城和翠亨新区，万科此次为精准落地。
相关负责人透露，前海西岸与金域中央将大概率在2019年底亮相，刚好先后接力上柏悦湾与金域蓝湾的相继收官。
产品上，单从万科前海西岸这个推广名而言，便足以彰显项目野心。
总体量26.9万方的大小，打造约17栋高层住宅。作为马鞍岛首个品牌项目，对标的城市与定位的客群，都不仅局限于中山。
万科金域中央，首推130+平米的小高层，靠项目东边，主打改善。
凭借较好的舒服性，小高层售价普遍高于高层整体均价，等待金域中央的，定位参考价格可以放在比周边的稍高一些。
目前，两个项目皆在热火朝天的动工中，前海西岸邻深圳和靠海，金域中央位东区和靠山。
更详细的产品内容，还在打磨阶段，但基本可以确定的是，从多个维度考量，都将是今后几年中山“金字塔尖”的重量级产品。
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／2
展盈·天钻
200米高+50万平超综，这是东区大平层
基本信息
位置：东区中山六路与长江路交汇处
规划：50万平城市综合体上盖，打造中山唯一200米空中会所与天际游泳池，仅一栋，压轴的一栋。
户型：主要产品为260-425平大平层。
销售：预计2019年第四季度入市。
期待理由
相当低调，但大概率将会“一鸣惊人”的新项目。
提起“展盈·天钻”，连中山业内人，大都摸着脑袋，连喊几句好像没什么印象。事实上，该项目为天奕国际广场压轴产品，与原城市综合体分开打造。
向上翻看上面的效果图，最高的那一栋就是天钻。它虽低调，但野心勃勃。在房叔获取的信息资料中，它将打造中山最高的空中销售中心，绝无仅有。
两个“唯一性”，足以显示其与众不同。它是中山唯一的200米空中会所，打造中山唯一的200米天际游泳池。
因此，如果面向最塔尖人群的大平层，是由它来打造，就再合适不过了。
可以想像，在200米高的中心地带，站在260-425平的大平层中，俯瞰着香山，俯瞰着眼前50万平的城市综合体，这是成功人士该有的配置属性。
相关消息透露，展盈·天钻已经在建设当中，将在第四季度迎来上市。
毋庸置疑，中山豪宅市场再添一枚“胜负手”，必将昂着阔步踏进十大豪宅的热议里。
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／3
华发广场
中山版“华发商都”来了，站在巨人肩膀上
基本信息
位置：石岐区悦来中路尾
规划：占地2.73万平，总体量13.9万平，计划打造华发商都，以及货量不多的综合体上盖住宅产品。
户型：主要产品为76-111平的三房。
销售：预计2019年4-5月入市。
期待理由
2014年9月30日，珠海华发商都首次开业，一举改变珠海商业格局之余，也给予珠海人一幅生机勃勃的城市画卷。
时至今日，该商都依然是珠海的标杆，且人流量与销售额，依旧是boss之位，且引领了富华里、扬名广场二期等商业百花齐放。
这足以让中山的“华发商都”备受期待，而锦上添花的是，位于相邻的岐江壹号商业也由华发运营，届时地下互通打造，将更别具特色。
还不止于此，相关负责人透露，此次华发商都进驻中山的品牌皆是国际一线，汇集高端精品超市、3D 巨幕影院、潮流数码、国际名品、时尚服饰、高端餐饮等业态于一体。
这样的吸引力之下，相邻的岐江壹号一举成为中心城区地标，复式价破3万，也就不足以奇。
更值得期待的是，华发广场还带来了大彩蛋，将在华发商都上盖，带来4栋住宅，主推面积为76-111平的三房，货量不算多。
自此，推窗望岐江，下楼即商都，成为触手可及的囊中之物。另外，华发商都，前有马安山旧改，后有安栏山旧改，未来的想像空间，不言而喻。
目前，华发商都建设主体早已冒出地面，据悉，该项目大概率将在4-5月份亮相。
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／4
君华香蜜山
卷起中山地价 *** ，60 万方公园山居
基本信息
位置：火炬开发区
地价：13196 元/㎡、13741 元/㎡
规划：占地约 14.9 万㎡，总体量约 60.9 万㎡。首先推出一期，体量 43.2 万㎡，包括 4.3 万㎡的商业。共 40 幢住宅，规划 2159 户，总停车位 2776 个。
户型：主要产品包括精品住宅、精装公寓。
销售：预计2019年5月份入市。
期待理由
2017年8月，两块戏剧性的 1.3 万 +火炬高价地块，让中山地价从此如脱疆野马。
当时，业界普遍认为，君华天价拍下 “人参”，是为其在火炬的多块宅地拉升价值；而中山各大开发商的跟随，则因在中山的湾区布局，无论如何得找一个 “深中通道出入口”。
回头再看，君华挑中这个位置，还是有一定道理。
位于华佗山公园与君华新城之间，深中通道出入口，国家级新区，体量大之余，还可依靠此前君华硅谷的积累，迅速铺开，形成 PLUS 之势。
*** 商圈和新医院，就在两三公里外；项目背靠博爱路大动脉，逸仙路也将升级为成二环，受瞩目中开高速从华佗山另一侧经过，它们到时将与深中通道形成交通网。
随着碧桂园、保利、万科、融创、远洋、福晟、方直等实力房企陆续进驻，加之环伺在旁的君华硅谷、浩昌悦景湾、尚怡雅筑、雅居乐世光澜溪泮岛地块，以及近两年板块基建的逐渐打开，人们已从对火炬的惊讶，转化为未来的期待。
▲君华·香蜜山地块围挡
在日前的踩盘当中，君华香蜜山已在热火朝天的动工中，相关负责人透露，将在今年5月份亮相。产品上，将主推的产品包括公寓、住宅和商墅。
其中，大概率首推的将是公寓性产品，为建面26平起的精装复式。
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／5
裕龙东区花园
紫马岭下，东区“隐贵豪宅”
基本信息
位置：东区紫马岭村土名“后塘”
地价：12074元/㎡
规划：分三期建设，目前一二期已在动工。其中一期体量约8.28万平，二期体量约2.7万平。
户型：主要产品 90-200平的高层产。
销售：预计2019年年底入市。
期待理由
时隔两年许，东区地王裕龙东区花园主体建筑刚刚冒尖，这样的进度，已是TOP8地价当中，进度相对较慢的项目。
回首2017年2月22日时，当天，中山一口气卖出4宗地块，东区、西区、南头地块引得一波拼抢。最为雄风大振的，为东区紫马岭村后塘地块。
足足吸引近20大实力房企，一争高低，更有房企直接加价至最高限制地价。
历经132轮鼠标鏖战，大龙地产笑傲群雄，出价3.67亿和 23040㎡配建，夺得地块，楼面价12074元/㎡。势气不减，随后，大龙再以总价1.17亿、楼面价11120元/㎡ “梅开二度”，拿下相邻小地块。
与君华两地块一样，大龙两地块也是联合打造。
地处东区闹市，坐落紫马岭公园旁、东边为综合体、南往博爱六路，是其最大的亮点。
目前，该项目效果图尚未曝光，将打造共计15栋主打户型90-200㎡的高层和综合楼产品。从进度上看，项目皆已围蔽，一期进度稍快些，地块主体已出地面。
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／6
华鸿璟悦轩
坐拥绝佳景观，博爱七路又一拼图
基本信息
位置：火炬博爱七路与景观路交汇处
规划：总体量逾10万平，2.0低密度，38%绿化率，项目由6栋27至30层洋房和38套双拼及联排别墅组成，总户数为652户，停车位供954辆。
户型：主要产品 90-160平的住宅，还有别墅。
销售：预计2019年入市。
期待理由
早在2016年5月已正式动工的华鸿璟悦轩，也即将迎来亮相，在万科柏悦湾正在倒数冲刺之下，其有了一时无两的景观优势。
该盘为本地开发商华鸿地产打造，定位颇为高端。
从位置上看，该项目位于博爱七路与景观路交界，对面为永怡聚豪园，正好处于万科柏悦湾入口的旁边，同时占据着柏悦湾一期景观卖点的区域。
与此同时，这也是华鸿地产多年前购入的一块商住地，多年来一直被出租用作其他用途。
从打造上看，项目总占地75亩，总建筑面积逾10 万平，2.0 低密度，38%绿化率，项目由6栋27至30层洋房和38套双拼及联排别墅组成，总户数为652户，停车位供954辆。
据房叔获得的资料显示，该项目住宅朝向均以南为主，主打宽楼间距。
此外，别墅产品可期，直接亲水，拥有不错的视野。住宅产品则靠近路边，大概率会拥有不同程度的噪音，届时看华鸿将如何打造。
对于一直主打“高价高端”的华鸿而言，在2019年以稳为主的市场，项目具备了“卖高价”的基本条件，将适时亮相。
在近期的探访中，由于动工2年多，华鸿璟悦轩多栋建筑已经封顶或接近已封顶状态。
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／7
完美金鹰广场
造一个加强版的“盛景尚峰”
基本信息
位置：石岐区孙文东路28号
规划：占地10.7万平，总体量约50万平，其中商业区和商住区分别占70%和30%，打造集娱乐、餐饮、商务、居住等多种功能于一体的商业综合体
户型：首推41-57平的公寓，未来会有住宅
销售：预计2019年第二季度入市
期待理由
作为同样被市委、市 *** 纳入市“三旧”改造重点项目，完美金鹰广场与盛景尚峰，有众多相似之处。比如综合体、CBD、高楼建筑等。
完美金鹰广场，位处兴中路与孙文路交接处，面向兴中路，南接孙文路，东邻已建成的假日广场，北面由电子科技大学中山校区以及中山市人大、中山政协等重要建筑环绕。
未来可以期待莲峰新村的旧改推进，与之相连，加强打造。
规划上，完美金鹰广场总投资愈30亿，占地10.7万平，总体量约50万平，其中商业区和商住区分别占70%和30%，是汇聚高端住宅区、商业综合体(含购物中心、商业街、写字楼、公寓、中央广场等)、五星级酒店和商务酒店等多种功能于一体的商业综合体。
值得一提的是，项目高达238米，无疑成为中心城区又一新地标。
另外，正如其名，完美金鹰广场由世界级知名设计团队台湾八方团队设计，全拟态酒店式管理，以国际酒店标准运营模式之余，还囊括12层挑高大堂、楼顶配备直升机坪。
目前，其自建自营约的10万平方米时尚商业中心，星巴克、肯德基、英皇电影城等世界知名品牌，即将入驻。
节点上，完美金鹰广场率先推出41-57平的公寓。未来其项目住宅区，还拟建10栋18至30层的小高层住宅，建筑面积18万㎡，令人期待。
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／8
泰禾金尊府&泰禾中山院子
三年称霸亚洲十大豪宅，最会做中式的来了
基本信息
位置：横栏镇庆丰路1号
规划：泰禾在中山的首座府系产品，总占地10.8万㎡，以中轴对称布局，展现中式建筑的庄重浑厚，作为泰禾血统承袭之作
户型：首推92-142平三至四房
销售：已经开放销售中心和样板房
期待理由
可以说，从拿地那一刻起，泰禾项目，就注定成为焦点。
作为成立23年以来，专注中式顶豪，非精品不做，非核心地段不选，稳扎稳打终成为中式住宅鼻祖的闽系房系泰禾，所打造的院子，打动了大批具有中式情结的国人。
所打造的中国院子，连续三年，称霸亚洲十大豪宅，就是最佳佐证。
产品一流之外，成绩同样出色。
2018年，这家闽系房企，凭借1303.4亿的成绩，稳居千亿房企席位之余，位列中国房地产企业销售排行榜第20位。
目前，泰禾中山首发之作——泰禾金尊府，已开放了销售中心和样板房。总占地10.8万方，一期体量11.75万方，容积率2.5，主推小高层92-142平三至四房。
打造上，泰禾金尊府师承院子系IP，且有诸多创新，比如独门独户，户户私家花园等。众所周知，院子IP产品，集“三坊七巷”之大成，拥有宅门、坊巷和院落三大造园体系，以及10大中式外观专利。
最令人期待的是，其二期与东凤项目，将打造为院子项目。整体而言，泰禾项目在立面、会所、精装和产品形态等方面，都突破了原板块的上限，可以算得上西北部乃至整个中山的豪宅之作。
有人说：“我们并非年复一年地变老，而是日复一日地焕然一新。”
“以文化筑居中国+千年香山”强强联合，我们不妨期待下，伫立于横栏与东凤的泰禾项目，能否开创一个“大湾区豪宅典范”？
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／9
利和文华里
东区久违的学府项目，会卖多贵？
基本信息
位置：东区城桂路侧
规划：总投资6.5亿，总体量约16.8万平，住宅占10.86万平，共14幢，层数为-3-31层，容积率为2.79。
户型：80-144平左右
销售：预计将于2019年5月亮相或开盘
期待理由
仅凭位于市一中初中部正对面，利和文华里就足以“叫嚣”中山各盘。
可以作为对比的是，目前簇拥在市一中初中部附件的项目，无论一手项目还是二手项目，哪一个不是过万，最高者甚至一度突破3万/平，并只限全款。
利和文华里，总体量约16.8万平，住宅占10.86万平，共14幢，层数为-3-31层，容积率为2.79，包含一定的商业。
除了市一中，距离孙文公园、市博爱医院也仅约一公里左右。
值得一提的是，在规划中，城桂路附近将打造金字山公园、金钟湖国家森林公园等大型生态配套。对于文华里而言，这自然是难得的市政配套卖点。
而从利和文华里地块的宣传标语中看到，片区环境、教育资源已经成为了项目重点突出的环节。
节点上，该项目已于2月份领取了预售证，共计262套，约2.81万方。其中80-90平的，为86套；100-120平的，为86套；120-144平的，为90套。
项目建设上，目前该项目已经封顶。在房叔的致电询问当中，文华里预计最快将于2019年5月有营销动作。
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／10
泷珀
八年磨一剑，李嘉诚首盘还会爽约吗？
基本信息
位置：五桂山板块
规划：总体量7.04万㎡，容积率上限0.6，将建设56栋联排低密度住宅、1 所幼儿园、1 栋商业楼；
户型：集豪华别墅、幼儿园以及商业配套于一体
销售：预计2019年入市，最快5月有动作
期待理由
早在 2011 年，和记黄埔中山首秀项目就已露出水面，彼时的关键词——落户翠丽湖畔，拟开发高端低密度豪宅。
直到2018年，在广东中山泷珀官方微信的密集活动中，这个备受期待的别墅项目离亮相又更近了一步，并在今年五一还亮相了房车展。至今，其官微上仍有动态。
印在海报上的八个字——天赋低密城市墅区，足以体现出这个项目的三大亮点：自带光环的资源、低密、城央别墅。
仅凭上限为0.6的容积率而言，中山的别墅也是“前无古人，后无来者”的存在。在之前的项目资料中，和记黄埔泷珀容积率上限0.6，限高12至18米。
根据规划，该项目将建设 56 栋联排低密度住宅、1 所幼儿园、1 栋商业楼等，项目建成后将有303套别墅单位。
该地块在城桂路配套建设一所十二班的幼儿园，建筑面积约为4580平，非配套公建的建筑面积为4009平。此外，项目还将建设一栋商业楼。
泷珀预计投资6. 亿（之前公示的投资额），作为中山城区最为纯粹的高端住宅区，在“城央别墅”稀缺的年代，理应被赋于期待的目光。
当然，仅仅十个新盘，并不能代表整个2019年，仍有很多热点新盘未能尽述。
比如，对不少购房者来说，最大的惊喜，或许还是刚需可触手可及的新项目。
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备注：本文所列楼盘信息，由《中山房叔》多方采集而来，不排除出现调整，最终以开发商为准。
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———与房叔交流———
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