本
文
摘
要
最近楼Sir跟几个本地资深从业者聊天，听他们吐槽，现在的海口楼市，住宅不但少，且单一，选择面非常小。
想当年，2018年以前的“黄金时代”，市面上项目多到令人眼花缭乱，风格也是五花八门，去到售楼处，什么托斯卡纳、圣托里尼，什么欧式田园、简约现代，还有九重园林、水系景观，多得不得了啊。
价格弹性十足，低则五六千元每平米，高的二三万，丰俭由人。关于海南楼市，有什么话想说，或者想听的，都可以关注楼Sir，一起聊聊。
他们还说，再看现在，只要是海口的住宅，不管啥样的，都有人抢，慢一步你还抢不着。
“17300元/㎡指导价，把偏远地区项目“指导”开心了，让有些地段稍微好一点的市区项目感到十分尴尬。”
经过楼Sir近段时间的实地摸盘，确实，验证了他们的说法。
之前跑得比较多的是货量足的市郊盘，这次，楼Sir给大家带来两个不一样的项目，罗牛山玖悦台和海口湾玉府。
"豪宅"
这俩项目人气高、有房源，且地段差不多，都在海口湾，又各有所长，以不同的理由标榜着“豪宅”身份。
| 罗牛山玖悦台沙盘 楼Sir拍摄
| 海口湾玉府沙盘 楼Sir拍摄
价格方面，先给大家交个底，这俩“豪宅”，住宅一套最低价在320万左右，最高价约850万。当然，每个人对豪宅定义不一样。还有一层楼为一户的顶豪住宅，1500万左右一套，喜欢的话可以找楼Sir要户型图。
其中，海口湾玉府“综合”单价在3万/㎡以上,价格区间约为320万—585万；罗牛山玖悦台最新消息是2.9万/㎡，价格区间约为777万—851万。
不要怀疑，他们都在17300限价范围内，至于价格怎么上去的，后面细说。
这两个项目近期正在做认筹，置业顾问吹风月底能出预售证开始选房，不约而同告诉楼Sir，登记的人很多，不一定能抢到。
开盘时候，或许又是一次腥风血雨。
那么，
一个是海口湾老炮，一个是秀英港新秀；
一个以海景为王牌，一个以装修为门面；
不过，
一个周边风景杂乱，一个户型糟糕！
该怎么选？
这就上攻略！
地段
先来看这两个项目所在的区位，都在海口湾，相距也就两公里。
| 罗牛山玖悦台与海口湾玉府 区位图
从海口新港到秀英港，这段长度约5公里的海岸线一带，就是海口湾。
| 海口湾视角夜景 楼Sir拍摄
海口地标世纪大桥从这里横跨海面，打通了海甸岛与国贸区域；
| 海口湾视角看世纪大桥 楼Sir拍摄
这里还聚集着世纪公园、万绿园，以及老会展中心，现在改建为海口湾演艺中心等市民休闲场所。
| 海口湾区域万绿园景观 楼Sir拍摄
沿海岸线，分布着高端住宅小区、餐饮、酒吧等，是晚上吹着海风散散步的好去处。
之前楼Sir写过海口二手房价排行榜，海口二手房最贵的区域，海口湾必须榜上有名。详情戳：楼价涨幅全国第一，海口二手房，凭什么？
目前来看，俩项目周边小区二手房价是这样的：
| 海口湾二手房房价地图 数据来源：贝壳找房
最贵的天澜汇，就在海口湾玉府一墙之隔，上到了3.6万/㎡；而罗牛山玖悦台隔壁的滨海幸福里，二手房均价也不低，是2.7万/㎡。
这些，也是两项目置业顾问告诉楼Sir，不可能按17300来卖的一大原因。
价格
目前，两项目均未提交备案价，置业顾问的说法，正在申报中。
接下来，楼Sir给大家理一理两项目的价格结构。
首先，海口湾玉府比较傲娇，看沙盘、看现房以后，站在窗户边上感受下海景，就开始谈价格了。
| 海口湾玉府海景
一句话，除了备案价之外，还有别的费用，且如果一定要按揭买的话，首付比例会比较高。
| 海口湾玉府在售楼栋工程进度
在楼Sir的刨根问底之下，总算问出来价格：综合起来单价在3万左右，毛坯，不需要绑定车位。
楼Sir在现场也要求置业顾问算了下价格，120㎡的三房，首付最低需要准备200万。
目前，准备好购房资格码、二百万验资截图和个人信息就可以登记了。
罗牛山玖悦台这边，电话中告知要验资300万才可以参观样板间。
| 罗牛山玖悦台 样板间实景图 楼Sir拍摄
不过去现场看房，体验还是挺好的，置业顾问没再追着要验资，园林、样板间都可以正常参观。
价格结构比较复杂，考验数学水平，大致是这样的：
备案价（预计在1.8万）*面积+装修费（8500元/㎡以上）*面积+车位29.8万*2=总房款
也就是总房款等于，备案价出来的房屋总价，加上装修总价，再绑定两个小30万的车位；其中，装修费和车位，都要一次性付清！
| 罗牛山玖悦台 在售楼栋工程进度 楼Sir拍摄
后面置业顾问小哥哥也很诚实，直接告知折算下来单价在2.9万。喜欢视频看房的请戳：
户型
目前这两个项目房源都不多，都是只有一栋楼在卖。
海口湾玉府户型有107㎡、113㎡、121㎡、195㎡几个类型，交房时的房屋状态是只有承重墙的开间，房间布局需要业主自己后期装修时候做，他们给出的户型图也只是一个布局的参考方案，比如113㎡，你可以做两房，也可以选择做四房，195㎡则是可以做到五房。
罗牛山玖悦台户型挺简单的，两个户型，282㎡和310㎡，都是只做三房。
楼Sir的感受是，海口湾玉府户型比较奇葩，非常不方正，整套房是带有弧度的；为了保证海景入户，阳台朝向要么是西南，要么是东北；其中113的房型阳台门较小，采光都不太能保证。
| 在建中的海口湾玉府，交房时只有承重墙
| 海口湾玉府阳台景观预览（阳台外立面还在建设中，请忽略防护网）
这与项目拿地报建较早有关系（土地已使用15年左右，还剩50几年），过去的海景房，就是怎么花哨怎么来。
罗牛山玖悦台这边就是主要把钱花在装修上了，整个看房过程，基本就是在听置业顾问讲，这个大理石很贵，这个智能锁很贵，这个进口门很贵，这个真空玻璃很贵…
| 罗牛山玖悦台样板间实景 楼Sir拍摄
| 罗牛山玖悦台样板间实景 楼Sir拍摄
| 罗牛山玖悦台样板间实景 楼Sir拍摄
| 罗牛山玖悦台样板间实景 楼Sir拍摄
户型方面，房型方正、客厅主卧都有大落地窗，除了太阔绰，楼Sir觉得有点奢侈外，几乎找不到槽点。
价值点PK
既然是PK，势必要来一波带有技术含量的总结。
（一）地段
两小区都是滨海九小学区房，这一点打平了。
商圈方面海口湾玉府胜，距离国贸、世贸、海口湾商圈都更近；罗牛山玖悦台依托秀英商圈，比国贸世贸繁华便利程度低一个档次。
（二）景观
虽然都是海口湾，但还是有差别。
海口湾玉府一线海景，向北直达海边，无建筑物遮挡，越往高层景观越好。
| 海口湾玉府景观预览
罗牛山玖悦台离海边还有距离，处于滨海幸福里、御景湾等几个小区包围圈中，是这一带最后一块住宅地；低楼层看园林，高楼层基本没什么景观可言。
| 罗牛山玖悦台周边景观 楼Sir拍摄
| 罗牛山玖悦台园林景观 楼Sir拍摄
（三）品质
这是罗牛山玖悦台一直在强调的一点，主要有：园林设计是大师级人物操刀，户型图设计100万一张，外立面是全海口最高端的材料，车库地板越磨越亮等等。
| 罗牛山玖悦台“星级车库”示意图（这是姐妹篇罗牛山璞域28万一个的车位） 楼Sir拍摄
海口湾玉府，就比较实在，只有一个点：墙体很厚实，能抗8级地震。
（四）背景
罗牛山玖悦台开发商罗牛山集团是海南老牌企业，上市公司，运营开发了挺多项目，据说是有国企背景，这也是置业顾问所说：因为公司性质原因，咱们项目不可以加价卖，且要起到表率作用。
海口湾玉府开发商是海南昌炜集团有限公司，台港澳与境内合资，也是1993年就成立的老公司。之所以开头将海口湾玉府称之为海口湾老炮，是因为拿地早，2016年已经出了一栋楼，那时还叫海口玉湾，项目隔壁的昌炜花园也是他家的。
| 海口湾玉府有年代感的接待厅
整体来说，昌炜集团肯定没有罗牛山关注度高。
以上就是本期给大家做的两个项目分析，楼Sir认为，冲着居家实用性，然后不心疼装修费，有时间有信心把一个空架子打造成一个完美的家的朋友，推荐选海口湾玉府；反之，喜欢壕的尊贵感、不在乎空间性价比的朋友，适合入罗牛山玖悦台，毕竟看到车库旁边的VIP式储物箱，楼Sir也有一丢丢心动呢！
最后，想问问大家，这两项目，谁更当得起“豪宅”称号？想知道关注豪宅的朋友，你们会怎么选？
因为两项目马上就要开盘了，楼Sir也会继续跟进，到时给大家播报开盘信息，也欢迎有门路的朋友跟楼Sir爆料哦！风里雨里，楼Sir在海口等你！
