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本文仅为信息交流之用，不构成任何交易建议
阔别港股五年后，王健林即将重新登陆香港资本市场。10月21日晚间，珠海万达商业管理集团有限公司向港交所递交了招股书，中信、小摩和瑞信担任联席保荐人。
注：关注VX号回复“万达商管”获取完整招股书。
一、最大的商业运营服务提供商
万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要专注于商业广场。其商业运营服务包括：商业管理服务、物业管理服务及增值服务。
截至6月30日，珠海万达商管管理380个商业广场，在管建筑面积0.54亿平方米。其中独立第三方商业广场数量为106个，占总在管商业广场数量的27.9%。2018年至2020年，在管商业广场平均出租率为98.8%，截至6月末有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。在管万达广场1年总客流量46.07亿人次。
值得一提的是，截至2020 年12月31日，万达商管是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。
在招股书中，珠海万达商管称，“截止至2020年12月31日，按照在管建筑面积计算，我们在全球以及中国皆排名第一，在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和。按储备项目建筑面积计算，在中国排名第一，按照管理的独立第三方商业广场数量计算，在中国排名第一。”
二、财务数据成绩单
万达商管根据两种运营模式提供服务：委托管理模式及租赁运营模式。自2002年起，万达商管开始为万达广场的业主提供服务。于截至最后实际可行日期，万达商管所有280个母公司集团商业广场均采用委托管理模式管理，合共118个在管独立第三方商业广场中82个采用租赁运营模式管理。
财务数据方面，资料显示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，核心净利润17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。
截至2021年6月30日，珠海万达商管流动负债总额151.75亿元，非流动负债3.6亿元，负债总额155.35亿元，资产总额193.23亿元，资产负债率80.4%。手持现金65.51亿元，较2020年末的93.64亿元下降30%。
从股东来看，珠海万达商管目前由大连万达商业、珠海万赢、银川万达分别持有69.99%、8.83%、0.01%股权。招股书显示，2021年8月13日，PAG向万达商管融资19亿美元，每股对价3.86美元。此外，万达商管还获中信证券投资6.49亿元，每股对价24.84元人民币。
目前，珠海万达商管的总股本为72.47亿股，按24.84元/股来计算，珠海万达商管目前估值达1800亿元。而王健林持有大连万达商业52.68%的股权，即间接持有珠海万达商管41.5%的股份，这部分的估值达747.5亿元。
最后，万达商管本次香港IPO募资金额将用于投资收购扩大在管物业面积，改造场景、硬件，战略投资等。
三、 不少“投资大佬”纷纷入股
值得一提的是，在珠海万达商管的投资者列表里出现了不少大佬的身影。
根据招股书显示，此次万达商管的投资者包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、星匠、合众人寿保险股份有限公司、碧桂园服务、金逸环球（碧桂园香港发展有限公司的全资附属公司）、招商局轮船、周大福郑裕彤家族、PAG等22家公司，另外还有六位高管，总计持有21.17％股权。
碧桂园物业和金逸环球共向珠海万达商管投资32.3亿元，持股比例为1.7945%；郑裕彤家族投资1.29亿元，持股比例0.0718%；中信资本入股5亿美元，持股比例1.7857%；蚂蚁科技集团入股25.95亿元，持股比例1.4421%；腾讯集团入股15.12亿元，持股比例0.8401%。
外界对于万达商管IPO的融资额度普遍认为将在60亿美元左右。对于此猜测，万达集团表示“不予回应”。
另有消息称，万达轻资产商管公司珠海万达商管正在完成一轮金额达200亿元人民币的Pre-IPO轮融资，其中有超过20位来自PE、科技基金及 *** 财富基金投资者有兴趣参与，此轮融资或将使其估值达300亿美元。
但其中最重要的一笔战投，还当属3月份万达商管与珠海市 *** 的合作。
3月29日，万达集团宣布，万达商管集团与珠海市 *** 签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。
9月6日， *** 中央、国务院印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》提出，大力发展集成电路、新能源等产业，对合作区符合条件的产业企业减按15%税率征收企业所得税。
对企业符合条件的资本性支出，允许在支出发生当期一次性税前扣除或加速折旧和摊销。对在合作区设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业新增境外直接投资取得的所得，免征企业所得税。
如若落户横琴的万达商管成功在港上市，且未来能够构建以轻资产为核心的资产支持证券、REITs等创新形式业务，再叠加珠海国资委的战投助力，万达商管或将开启“断臂”后的新机遇。
王健林曾说，“万达商业是万达的核心企业，什么都能丢这个不能丢。”所谓的核心，就是遍布全国的万达广场。根据万达公开的数据，截止到2020年年底已经开业的万达广场已达368座。
随着万达近况的好转，部分评级机构也表明对其未来的看好。其中标普全球评级此前曾对万达商管上市计划的重启表示“大连万达商业管理集团股份有限公司的信用状况或因其新成立的子公司珠海万达商业管理股份有限公司潜在赴境外上市而改善”。
资本看好万达商管，还是在于其不容忽视的行业地位。
对比来看，2020年龙湖集团、大悦城、华润万象生活及太古地产的商场租金收入分别为58亿元、23.81亿元、28.95亿元及24.91亿元。
这与万达商管相比相差甚远，叠加超强的运营能力和成长能力，万达商管未来自然可期。
