本
文
摘
要
今年楼市一路降温，打击到了很多购房者的买房兴趣，不少人处于不敢入市的状态，害怕房价继续下跌，自己会成了高房价的接盘客，或者因为楼市经济状态低迷，房企难以回笼资金，入手的期房会成为烂尾房，将是血本无归。
不过，明年楼市可能会有比较显著的变化，11月2日的香港金融管理局主办的国际金融领袖投资峰会上，央行行长易纲在回答香港金融管理局总裁余伟文的提问中，对房地产方面指出了3个积极措施：
第一，降低了个人住房贷款利率和首付比例
今年多地宣布降低房子的首付比例，从30%调整至20%，按照一平米一万元的价格，一套100平米的房子，可以少出10万左右。除了前期投资成本减少，后期月供上，利息也能降低，今年央行3次调整总的商业房贷利率，共降低35个基点，除此之外，央行还对首套房房贷再降低15个基点；公积金同时对个人首套房贷款利率降低15个基点，对于购房者来说可以两头省钱。
第二，鼓励银行通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付
今年已经有国家开发银行向辽宁沈阳发放了全国首笔保交楼专项借款，说明可以不受楼市三道红线的限制，部分中小房企虽然债务多，资产少，可是由于交房难度大，仍然可以有机会得到这笔钱进行企业周转。如今不只是一家政策性银行帮忙缓解房企资金困难，“保交楼”专项借款将作为后期一项面向全国银行的措施，对于企业，不用马上走最后一步申请破产来止损，可以先通过国家银行的资金输血解决交房难题，盘活资金链；对于个人来说，花费全家积蓄付首付，再向银行借款，做几十年房奴还贷，如果不能收房，等于前期的投资都打了水漂，很多家庭是承受不起的。
第三，支持刚性和改善性住房需求
对后期楼市购房的主力将放在这两个群体身上，刚性需求在明年起应该以农民进城为主，会议中也提及了中国城镇化的推进，今年多地集中放开了全面落户，以及增加了农民进城买房的购房补贴等措施，而改善型住房，我觉得应该会面向三胎家庭为主，因为去年宣布放宽三胎生育限制后，从去年下半年到今年多地陆续出台了三胎生育配套的相关政策，涉及教育、医疗和购房等方面的福利调整。孩子多了，家里的居住空间就不够了，并且一对夫妻又要上班又要照顾多个孩子，难以同时兼顾，基本都会找父母带孩子，相比请保姆成本低，对孩子还会更安全，那么这部分人今明两年及以后换房的需求可能将越来越多。
在此过程中，对于有计划要买房的家庭，是明年再买，还是当下尽快买房呢？我觉得要从2方面来看：
首先，政策变化趋势。今年多地集中出台房地产政策，数据显示今年前10月全国有近300城进行楼市调控，早买房确实能够享受这些利好政策，但是，不到一年时间出台了这么多政策，各地的实施时间又比较短，目前楼市确实仍在下行状态，中国经济目前也在承受下行压力，老百姓手头资金紧张，在今明两年如果楼市持续不回温，房价探底可能还将继续，过早买房，可能会丧失部分福利待遇。其次，买房找准时机。如果今年还是想买，最好等到年底的时候，因为年底是房企还债，支付货款、员工薪酬等开销较大的阶段，他们急于将楼盘卖出回笼资金，销售人员也要拼业绩才能拿到年终奖，为此，买房时，可以争取到比平时更大的折扣和让价。但也要注意，买房不能只看最低价，因为房企再怎么降价也不会亏钱卖房，特别便宜的要么是房企要跑路的烂尾房，要么是存在楼层、户型等的缺陷的问题房，买到手，可能反而是吃大亏。