本
文
摘
要
“我早在2017年花了178万元全款购买了天山熙湖二期的房子，到现在没有交房也没有蓝皮合同，经住建局调查才发现178万元没有打到监管账户上，我近期向开发商索要了多次合同都没有给……”购买邢台天山熙湖二期房子的一位业主哭诉到，“我只希望把之前开发商挪用的款项退回来用于复工建设，其他的都不如这些来的实在，这是我作为老百姓的合理诉求！”
天山熙湖二期售楼部旧址
近日，本刊接到河北省邢台市天山熙湖二期多名业主反映称：天山熙湖二期开发商涉嫌非法挪用预售资金，开发区住建局监管不到位，导致项目因资金短缺而多次停工，本该按照合同于2020年12月31日交房，可至今已延期近8个月，仍未交房。去年年底开发商向业主发了延期交房告知函，声明因疫情和雾霾原因延期至2021年8月31日交房，其间不计算违约金。2021年上半年，业主多次去售楼部询问交房日期，开发商一直保证今年8月31日一定交房。但时至今日，工程仍未全面复工，虽然工地上有工人，但人数少进度慢，交房遥遥无期。
7月30日，天山熙湖二期多名业主自发在售楼部附近拉条幅：“诚信如山，试问天山诚信何在”，“工人不进场，逾期多久能交房”，“一拖再拖不开工，请天山地产给业主一个说法”。“老百姓一辈子的钱让天山给骗走了，退不能退，盖不能盖，就这样耗着，就没个说理的地方了……”业主通过多种途径寻求解决办法，但最终无果。
预售款未进监管账户疑遭挪用
8月13日，赵女士向记者诉说到：“我在2017年12月20日买了天山熙湖二期的一栋洋房，地下室和车位都是捆绑销售的，当时要求必须购买。我于2017年和2018年分了多次通过银行转账和在售楼部刷POS机共交全款178.1116万元，当时售楼部没有给我蓝皮合同，到现在我手里只有收据。今年7月份，天山熙湖二期逾期交房，很多业主去闹，住建局在调查时发现我没有蓝皮合同，178.1116万元也没有进监管账户，类似这种情况有好几个。住建局领导带我去派出所报案，警察说受理不了，让我去起诉，后来我到法院起诉，因我写的起诉状不合格法院没有受理。住建局说只要开发商把我的178.1116万元购房款打到监管账户上，就能给我办蓝皮合同，但是经过多次协商，开发商都不给监管账户上打款，无奈之下我要求退房，但开发商也不给我退购房款。后来开发商说给我一个白皮合同，交房日期显示是2021年12月31日，我没有同意。8月16日，开发商说会尽快帮我办理蓝皮合同，合同上的交房日期可以写到2020年12月31日，但违约金是万分之0.5，而不同于其他业主合同上的万分之1。为什么同一个小区的购房合同会不一样呢？我十分疑惑，我比大部分人买房都早，但违约金都比别人低，所以我坚决不接受这样不公平的合同。其实，无论到何时开发商给我办理好蓝皮合同，他们的行为已涉嫌侵占犯罪，欺瞒我三年多，如今购房款却不知去向，等于房没了钱也没了，希望监管部门查明缘由和房款去向，追究其刑事责任并追缴我的购房款178.1116万元”。
赵女士的自诉状 赵女士购房部分收据
赵女士购房部分收据
8月12日，未女士反映称：“我在2019年5月份购买了天山熙湖高层的一栋房子，另加车位和地下室共计119.4470万元，合同上交房日期是2020年12月31日。我当时通过售楼部一位销售员买的，共交首付79.4470万余元，贷款40万元整。楼部让我把首付款其中的19万元打给一个个人账户，原因是开发商欠了对方19万元，最后给我出了收据和蓝皮合同，盖的是邢台东静庵房地产开发有限公司的财务章，蓝皮合同上显示79.4470万元全部是打到监管账户上的，可现如今天山集团负责人说我买的那个是工程抵债房，他们没有收到79.4470万元，天山和第三方还有个抵债协议，抵了19万元的债。”未女士又说到：“我当时买房时想把首付款全部打到监管账户上上，但售楼部一直让我分着打，说这样不会有任何影响，会给我出具正规的收据和合同。现在，我给当时卖我房子的那个销售员打电话，销售员说公司当时不让说是抵债房，怕说了我就不买了，所以就没有说。如果当时我知道是工程抵债房，我绝对不会买。”
未女士购房合同
根据《中华人民共和国民法典》，依法取得预售许可证后，房地产开发企业及其委托的销售代理机构应公示预售资金监管帐户，预售资金（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等）只能存入预售资金专用账户，禁止体外循环，挪作他用。而开发商让未女士部分首付款19万元转给其他个人，用于开发商还债，这种做法显然已违反相关法律规定，监管部门在没有收到足够的首付款情况下，就进行网签出具蓝皮合同，监管部门是如何监管的？未女士依照法律规定可追回转给第三方的19万元， *** 部门也应追究开发商的相应责任。
未女士购房收据
从业主所述可以看出，天山集团从天山熙湖二期开盘之时，就恶意逃避监管，将预售资金存入非监管账户，涉嫌违反商品房预售资金监管条例。住建局监管不到位，未尽到相应的监管职责，任由开发商损害老百姓利益和合法权益。开发商挪用的资金流向了何方？住建局是否可以追回被挪用的资金补上漏洞？项目施工建设是否会持续正常运行？房子何时会交付？这也是所有业主担忧的问题。
车位“以租代售”遭质疑
在房地产行业中，车位“以租代售”、“捆绑销售”等现象屡禁不止，开发商往往将无产权车位或人防车位规避合同法以长期租赁形式变相出售给业主，给业主利益带来潜在风险。
“我花了11.6万元购买的车位没有产权，也没有购买合同……”一位天山熙湖二期的业主说到：“我给之前卖给我房子的销售员打电话要车位购买合同，她说我买的那个车位是没有产权的，按照规定不能进行买卖，所以没有合同，开发商也不会给。8月7日下午，我去售楼部索要车位购买合同，售楼部一位销售员给我一张车位使用协议书，让我签字，落款日期是2019年5月25日，这显然是临时补签的一份协议书。上面没有注明车位购买价格是11.6万元，只有车位使用费总额，但也都是空白。协议书上有车位号和使用期限70年，使用期限是2017年7月23日至2087年7月22日，交付时间是2020年12月31日，我问其为何没有购买车位的金额，开发商说全款购买的车位都不写价格，贷款购买的车位才会写价格。”
天山熙湖二期业主质疑的内容包括：自己所购买的车位是否有产权？是否是人防车位不能进行买卖？开发商是否有权利出售或出租70年？如果将来要卖掉房子，那么签订了车位使用协议后，车位该怎么转让？长期租赁后，很多开发商可能“以租代售”后逃之夭夭，但承租人没有开发商的配合是无法取得产权的，靠着租赁合同也不能由法院判决取得产权，这是个很大的风险，承租方可能到时就成为最大的受害者。
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。但是根据《物权法》，未通过规划或是超出规划区域，都属于业主公共用地，物业及开发商均无权擅自设置车位，更无权出租或是出售。
常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊，从法律上来说就属于不能办出产权证的车位，因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁。另一种是人防车位。人防工程是没有产权证的，不属于商品房，不能买卖。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定，国防资产属于国家所有。此外，建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被 *** 部门无偿征用的可能性。出售和转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。
地下停车位作为商品房产销售时，应当先取得销售许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，未取得销售许可的商品房产不得销售。开发商应当对每套商品房及车位进行明码标价，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并严格按照申报价格明码标价对外销售，买卖合同中也应标明具体价格。另外，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：车位租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。显然，这位业主购买的这个车位是没有产权的，也没有销售许可证，是否是人防车位还未知。即便是有使用权，买卖双方也应签订《车位租赁协议书》，年限不能超过20年。开发商“以租代售”将租期设置为70年，就是一种变相的出售行为，此举也违反了《合同法》第214条租赁期限不得超过20年的规定。据此可见，天山熙湖二期存在“以租代售”或者变相以租代售车位的违规行为，开发商所出具的这份车位使用协议书也是无效的，业主有权要回车位购买费用。
开发商：多项目互相支撑资金流动很正常 盖房资金紧缺
8月5日下午，记者来到天山熙湖二期售楼部，销售总监封总进行了接待。当得知是媒体时，封总说到：“天山集团是上市公司，负面信息已经有很多，再多点儿也没关系。”至于逾期交房的问题，封总说：“我认为我们现在还在免责期，因为疫情和雾霾不可抗力因素，所以不存在逾期交房的违约行为，免责期有多长时间可以通过法院或者有关 *** 部门定论。”
购房合同（交房日期和逾期交付责任）
8月10日，记者又见到封总，就资金挪用导致延期交房问题了解情况。封总说到：“在邢台承受不了延期交房的话，干脆就不要买，整个邢台市有几个能按期交房的。市场现在就是这个样子，像我们这种企业，资金流慢是慢，但仍然有人给项目拨款，这个支撑下那个，那个支撑下这个，这很正常的。上个月底到现在不让卖房子，盖房的资金从哪来？”记者问：“那之前业主交的购房款呢？是不是流动到别处了？”封总说：“之前大部分提的都是购买土地的土地款，别的一分钱没提过，剩下的房子不卖，这个项目就亏了。房地产行业这两年根本没有高过10%利润的，咱们这个项目最多利润就是五六千万，现在这个项目上还有1亿3千万没卖的，房管局现在有账，我提供的未售明细他们那有，房管局的领导不愿站出来澄清这个事，你说现在挣到利润了吗？现在我们正在想尽一切办法让项目平稳地往下走，把房子赶紧交了。”记者问：“2017年开盘时到2019年有预售许可证吗？”封总说：“当时有预售许可证。”按照法律规定，五证不全就开始预售是严重违法行为。究竟在2017年开盘之时，天山熙湖二期到底有没有预售许可证，还待进一步调查核实。
住建局监管“疲软” 资金监管政策成“一纸空文”
预售资金，是指买房人提前向开发商支付的预定款项，通常包括定金、首付款、预付款等。按照相关规定，资金必须直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户，专款专用，开发企业不能随意支取。
天山熙湖二期项目预售款竟能随意“进出”资金监管账户，甚至将资金挪作他用，导致工程多次因资金短缺而停工，现逾期交房近8个月，损害了广大业主的切身利益，住建局作为监管单位，却监管乏力，之前被挪用的资金追不回来，和开发商协商打到监管账户的款也未能兑现。住建局把天山熙湖二期新的售楼部封了，老售楼部依旧正常营业卖着房子，开发商无视 *** 权力和百姓利益，资金监管政策也成了“一纸空文”。
某业主说到：“住建局让我们业主自费去请律师起诉天山，算下来每人800-1000元，房贷已经压得喘不过气了，实在没有钱去起诉了。”“地皮 *** 卖了把钱拿走了，房子卖了让天山拿走了，最后烂尾了让业主自费起诉天山保全烂尾楼？业主成啥了？你们当领导的就这样糊弄老百姓吗？”“我始终想不明白，住建局约谈天山多少次了，承诺多少次了？住建局没执法权，公安法院有执法权吧？你们是不是都是 *** ？你们住建局为什么不协调公安法院对天山查封？到现在了让业主自掏腰包去起诉天山查封天山？”
“如果现在 *** 不封两个售楼部，让天山继续卖房子，到时候卖完房子人去楼空，那么 *** 也是监管不严，负有不可推卸的责任。我们全体业主要求，封杀天山所有销售渠道，包括两个售楼部和有关中介、线上等等一切销售活动。”
“从先前的七、八十套，到现在的六十来套，而且目前在全力销售，甚至动用了邢台多家房产中介， *** 却收不到卖房所得的监管资金，其险恶用心是不是一目了然”。
“以前监管资金有漏洞，那为什么把项目拖成这样，天山现在还能违规售房，资金逃避监管，在他们的计划里有给业主盖房的目标吗？谁给他们的胆量敢挑战 *** 的底线，让几百户人家流离失所的？”
“如果是监管领导在天山项目上从刚开始到现在每个环节都合法合规、认真负责、监管到位，以及天山自身从刚开始卖房、建房每个环节都是依法合规，符合程序运作到现在，只是没钱了，资金链断了，那么我自认倒霉。但是，如果是监管单位某些领导严重渎职、不作为，以及天山自身的违规违法从而导致今天这个局面，那么，我们业主不可能把多年积累的辛苦钱打水漂，总得揪出沉在最深处的妖魔鬼怪吧，也算有个交代。”
“住建局领导，就问你一个问题：天山不仅仅是烂尾，而是在违规违法明目张胆的运营，你们身为监管单位，到底能不能（或者说敢不敢、想不想）管下来这个事儿，如果不能，请大胆的给我们业主说，不能，我们也不会这么天天粘着你们，解决问题的路子千万条，相信总有解决办法。”
“现在我认为监管部门：1、封老售楼部，天山整改；2、监管部门立即釆取措施，追回应被监管资金；3、监管部门堵住监管漏洞。”多位业主在微信群里议论纷纷，各抒己见。
城建局冯局长在业主群里回复大家：“关于监管资金，凡是交到监管账户的资金都用于工程款，别的项支不出去。原来市区政策确实有漏洞，有资金没交到监管账户，被抽走现在已补漏洞，所有开发商都不可能再抽走资金。所以天山剩下的房子不会随便卖。抽走资金的事，公安局会介入调查的。”
据住建部网站7月23日消息，住房和城乡建设部等八部门近日联合印发通知，要力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。住建部明确规定，交易资金监管是房屋交易网签备案过程中，由住房和城乡建设部门、 *** 授权的银行业金融机构或具有相应资质的第三方机构对商品房预售资金、存量房交易资金等实施监管，是确保房屋交易资金安全的重要环节。
针对房地产市场乱象，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，住房和城乡建设部等7部门联合开展治理房地产市场乱象专项行动，联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》。《通知》要求，各地要切实履行房地产市场监管主体责任，把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重，细化工作任务，明确整治措施，落实监管职责，确保专项行动取得实效。要强化督查问责机制，对专项行动实施过程中发现的违法违规行为，依法从严惩处。对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员，坚决问责。
根据《刑法》第二百七十二条规定，公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役。
商品房预售资金监管制度强调专款专用，但预售资金被挪用的现象屡见不鲜。专款专用可以有效避免开发企业偷挪项目建设款项，有利于项目正常施工建设，保证项目顺利完工，从而保障购房人权益。天山熙湖二期业主的部分房款没有进入到监管账户，而有些进入到监管账户的资金又被开发商随意支取、用作他途，导致工程多次停工甚至楼盘几近“烂尾”，这不仅损害了购房人的利益，还严重扰乱了房地产市场正常秩序，住建局作为监管部门在其中负有不可推卸的责任。邢台天山熙湖二期在开盘之时是否有预售许可证？部分车位是否具备买卖条件？对于开发商挪用监管资金致房屋逾期交付这起违法行为，邢台开发区住建局是如何监管的？是否会按照法律给予相应的行政处罚？发现监管漏洞后是否能够追回被挪用的资金用于工程建设？最重要的是何时才能交房？
涉及民生无小事， *** 本应该为人民服务，察民情、顺民心、解民忧，替老百姓办实事，就天山熙湖二期项目所存在的种种违法行为，希望邢台市开发区住建局及相关 *** 部门切实履行职责，真正落实相关法规、政策，保障当地人民住房安全，维护业主利益，解决民生问题，以保持邢台和谐稳定的社会局面。
对此，本刊将继续追踪报道！
