本
文
摘
要
2020年，深圳楼市比较好。自5、6月份开始市场回暖，到了12月几乎逢新盘就是好行情。
市场好，人们都在倒计时般抢购示范区资产。同时，全国级的聚焦也导致深圳楼市频频调整。城市的格局、市场的变化，什么在影响资产的先锋之力？
刚需市场比较简单。轮动就是刚需的规则，抓住轮动就占了先机。光明先动，龙华跟上，布吉、龙岗市场也在反扑，几百万的房子出手都不用怕板块选错。
但是，豪宅就不一般了。豪宅需要的是寻找资产的先锋力。豪宅跟刚需的分界，在500-1000万的盈亏线。动辄算计着几百万浮盈浮亏的，我们都划入刚需。顶多叫“刚需豪宅”，“入门级豪宅”。
真正的豪宅，单位是用亿来衡量的。0.3亿、1亿、4亿，这样标记。先锋级的资产，得快准狠瞄准。过去，有华侨城纯水岸7千万的别墅、4亿级溢价出让的记录；未来，豪宅的格局由大平层来刷新奇迹？
壕客们狩猎以亿标价的浮盈，只为示范区大平层排序！
但是，媒体圈的标题，却止步于500万级的刚豪线。资产的世纪变局面前，深圳顶圈的壕，也是要探讨攻略的。在这个圈，大家关心是改善到“终极大平层”，要住进去的。
君子不立危墙，不要去跟手下的高管经理人争夺刚需豪宅的资源。何况120平、180平也满足不了居住需求。
豪宅规则：聘得起总裁的，都“离不开福田”
500万，是年薪15万的人的“终身财务自由”。
500万，是年薪50万的人的“累了就辞职的自由”。
500万，是年薪1元的控股董事长发给总裁、高管的“年薪package”。
敲敲钟、一年给员工发的工资都可能四五千万的人，会买哪里？常住在哪里？
深圳的豪宅，其实也就只在福田中心、南山中心、前海-宝中湾。跳出这个届，基本没有涨的。不涨的豪宅，就是被圈子疏离的，不提也罢。
豪宅虽好，规则却是独立的。但普通人的围观，让舆论有点错觉，以为存在的是“豪宅板块”，而不是“豪宅产品”。但凡有一个被顶圈的壕青睐过的顶豪个盘，周边都难免涌出一堆100-200平房源在“自标豪宅”。
所以，到底敲敲钟、一年给员工发的工资总额都可能四五千万的人，会买哪里？豪宅格局分化，他们是意见领袖。作为一个头部粉丝中不乏亿级身家的房地产V，还真问到几个想买“大平面”顶豪客的想法。
1、跟手下高管抢入门级豪宅新盘？那是不可能的，一辈子都不可能的。
企业一年几千万、几个亿的流水，哪天不在500万+的盈亏浮动？真没精力去操刚需豪宅新盘的心。做好眼前，生意屹立不倒，就不惧明日的安身立命了。不靠500万回报发财。
2、不买100多平的刚需豪宅。都没法住。
家里三个娃，保姆司机的，哪儿转地开身。200平在我的朋友圈来说都是“小户型”。还是得大平面300平米起跳吧！总不能家里乱哄哄的吧！
3、投西部的小资产，住福田的大平面，壕也要过日子。
投资？当然要投的了。福田、西部、二线城市的资产都很好。都可能投。但未必自住。
住哪？住福田啊。芳姐你难道不知道，我们都是“绕市民中心-莲花山-香蜜湖”而住的人啊。你不是说了，福田步行范围内，都有很多学校、公园、医院、图书馆书城。家里有老人、孩子的，谁能不在乎这些？
芳姐掐指算过很多次，身边的亲友、同学、粉丝，守着福田不挪窝的人很多。看着西边拉涨快，也都愿意有余钱买个西边的房当投资；但是，住的话还是觉得福田位处中心，做啥、去哪儿都方便。没必要离开。何况福田很多房子也是增值、保值利器。
没想到，手下聘着“总裁高管”的壕，也一样离不开福田啊。
科脑vs首脑，粤海街道vs中心区，首脑胜
行业决定人生的富贵，区域决定资产的高度。
在深圳，落地中部、西部，就是比落地东部先天赢一些。但是，中部、西部里，为什么准财务自由、财务自由的人都还在“离不开福田”呢？
我们的粉丝里，有扎在北京做金融的朋友。当年也是平民子弟出身，好在学霸罩体，在北京凭硬实力活成了“亿级业绩”操盘手。他说，金融终极就是靠信息和大数据，北京的信息量很足，很容易洞察机会。
深圳，是北京开在南方的窗口。为什么陪老人家来深圳过冬？粉丝说，深圳更接近世界，临近港澳穗，作为融汇枢纽，恰好补个北京的缺。两地的朋友圈，都得有。
有时候我也老想，为什么我在西边前海湾也买过房，但就是想继续生活在福田，等待福田中心核轴再来一波规划升级？有关中心区升级的规划，我每两三个月就要重新研读一下的。
除了对规划和前景的期望，我也确实觉得福田够中心，就够方便。现在我跟人约会，地点经常就在购物中心-市民中心-书城这中心区的中轴上。对方方面面的人都方便。
在福田CBD上班的金融界的朋友多，很多是做行研的。偶尔吃个饭，互相沟通下房地产行情、各行业的动态、金融科技的情况，彼此都获益良多。午饭聊毕，他们就可以回去工作了，看看收市行情。我也来得及去参加楼盘活动。
福田谁来都算近、交通也便捷。约其他地方，搞不好几方人马都要在路上折腾1、2个小时。很多人还更爱在深交所附近的茶楼喝茶呢...
南山是科脑，粤海街道是中国高科技的一张名片，这是挺好的。可是，福田中心区这种首脑特征，却在深圳是独有的。若说起科技，福田的华强北、车公庙联袂不比南山弱。
年初我想梳理下芯片战、数码科技的宏观趋势就跑华强北呆半天，跟朋友聊聊，看看市场的热度和趋势，3月份不就抓住了一波疫后科技半导体的行情么。半天搞定一个行研，效率杠杆的。
人均“资源”最密，福田最早叫板京沪穗
去年，我发过一个微博，说福田的家里，3公里内，有13个三甲医院。结果被人狂喷，说深圳哪儿有那么好的教育医疗，微博网友压根不相信深圳有优良资源。把我给气得。
不居家过日子的，很难晓得配套分布的真相。福田是深圳首脑，资源密度最高，人均配置最强。不敢说今天的福田就已能叫板京沪穗，但示范区的建设目标就是“民生幸福”。未来，福田肯定是深圳在民生方面追赶京沪穗的大主力。
2019年，福田常住人口166.29万。每平方公里人口密度2.11万人，不但全深圳第一，也几乎全国第一。人地矛盾如此突出，福田依然达成了人居绿地20.34平方米，全部中小学都是市级、省级，图书馆108个，还有9.1万平方米“空中绿洲”...。
福田的商业、福田的时尚、福田的文化、福田的公园，这些都不说了。连的士司机都知道，晚上11点后深圳湾、科技园就没人了，巨大的消费力量、时尚力量都在福田CBD过夜生活。
福田的教育，且不说有四大公立名校里的深外、实验、深高，也不说荔园、福田实验、福外、红岭、石厦这些扛把子。有壕们的聚集，在中心区淬炼各种配套n多年，一举把福田淬炼为深圳国际教育的高地。
福田区有7所国际学校，以升学闻名全国，费用反倒其次了。深国交全国排名靠前，贝赛斯海内外知名，讯得达是某4大合作学校，耀华实验走出过常春藤，城市绿洲一向是各顶级国际高中的优质生来源。
像我认识的土豪朋友里，家里平均2、3个娃，能公立考进8大就8大，兴趣特长明显的直接走国际教育，但那也是深国交、4大的国际班优先。壕们坐一起，交流的是深国交、贝赛斯的入学考经验。
有钱人家才不培养弱鸡性格的下一代呢。通过考试入学、在充分的竞争环境长大，才能锤炼出孩子的心性。
居住福田，如果在CBD逛，不但能看到很多金融总部，更能看到玻璃幕墙楼下林立的私人银行、高端医美机构，据说很多香港的贵妇也是爱来深圳做医美，因为不乏博士亲自执业。
福田大力发展“生物医学”产业，产研学全线铺开。已集齐中山医系、港大系、北大系、南方医系、广中医系等全国医学名系，成为福田“生物医学”的坚实支撑。
福田有13大三甲医院，数量深圳最多。在广东省也仅比广州越秀区少一点，比广州海珠区、天河区的各7家都还要多。每千人医生数，深圳是2.44人，全国排名13，不比二线省会弱。而福田每千人医生数4.7人，都已经达到全球高收入国家的水平了。
深圳的各项民生已经在示范区的路上，已单方面接近京沪穗的配置。
福田的腾跃，一般人不懂、不晓得
福田把城市升级、产业看得很重，升级力度也是深圳前列，是深圳奔向示范区的引擎。
福田的定位，是“曼哈顿+硅谷”，全力打造“与全球标杆城市中心城区相匹配的新时代福田2.0版本”，突出“金融+科技+文化”特色。（来自《深圳统计年鉴2019》）。
要知道，在房地产撑中国的时代，福田是第一个不靠房地产的经济强区。福田的GDP结构，恐怕是最“示范区”的，福田的产业结构已经发达国家化了。
2019年福田的金融、高科技等增速都超过了GDP的平均增速。福田金融产值，已占全市金融产值的40%以上，分行级持牌金融机构总数占全市超过7成。
传统的产能已经在福田走向没落。福田总部企业实现增加值1921.95亿，现代服务业增加值3375.97亿，占第三产业的81.2%。
福田土地少而金贵，福田经济也自然必须是最高效率的，福田的高质量发展在全国都是数一数二的。
深圳的效率和质量已经是全国最厉害，地均GDP为13.48亿元，全国第一名，比地均GDP第二名的上海6.02亿元，高出一倍多，是广州４倍和北京6倍。
福田的地均生产总值57.80亿/平方公里，全深圳第一，比南山高77.6%，以不到全市4%的土地面积，实现全市近20%的GDP。
跟香港、新加坡比，福田地均生产总值也比香港和新加坡分别高1.38倍和55.4%。
福田在谋求CBD中轴的升级，直奔“国际示范CBD”！推进在途的旧改、CBD升级、深港科技创新合作区、湾区国际金融科技城、国际量子研究中心等大手笔的建设。强化“硅谷特性”，全区成为智能化科创区，普及硅楼、硅街、硅区。
福田不缺财力，缺土地。为保发展，福田土地优先保障高端先进产业的需求，这就让福田就更缺房。福田房地产建设规模在减少，新房销售去化又在加快，福田的新房，是卖一套、少一套。
福田2019年固定资产投资增长16.1%，房地产投资下降2.7%，
非房地产投资增长41.2%，2019年商品房销售面积增长40.5%。
（深圳2019年统计年鉴）
掐指算来，福田这3年也就挤出来那么三、四个高端住宅。因为zf不希望哄炒，需要稳定福田的地价市场，这些盘的集中发声也不多。像天健天骄这种不亚于南山高新、前海的网红盘，今年只有200套货量。静悄悄就卖了。
豪宅源起福田，生活自归福田
福田土地倾斜产业，房地产供应稀缺。大音希声、大象无形，以至于人们都快忘了，福田才是深圳顶豪的发源地。
中心区、香蜜湖，哪个不是深圳豪宅的方向标、标杆之作？水榭花都，香域中央，香蜜湖一号，大隐于市的位置、大隐于市的房。但那之后，顶级改善居住又潜去福田哪儿呢？
一般人是不是以为深圳中心天元早已经完全售罄？以为深圳中心央轴不再有顶豪的席位？
新一代豪宅风向，是居住福田央轴C位，不但有现成的繁华和文化，未来还有中心区空中“云廊客厅”。
空中连廊将链接怡景中心城、皇庭广场、卓越世纪中心等27栋核心建筑，成为“中轴云客厅”。这是全球标杆城市观景阳台，是世界级城市“云端”步道。
在这样的C位之上，每年还可以独享中心区灯光秀，在家里就能看到全球领先的城市“光美术馆”。
可是，只有真正圈里儿的人，才知道还有这样的C位豪宅，这样的顶豪席位在锐减，才能约到【深圳中心天元】大平层的私场品鉴，才来得及果断出手，给家人安排 *** 公园上盖的生活。
福田，有限价的豪宅福利，更有巨大的增益空间！
西边豪宅，以一小线海景为独特，通过饥渴营销、价格有点透支，成本门槛抬得很高。透支的行为，让一些富人也产生了警觉。
福田豪宅价格太低洼。像香蜜湖天健天骄，120平3房带荔园外国语（狮岭）学位，9-11万的价格，比南山多10%的价差空间。
更不用说天元这样比深圳湾、前海湾还傲娇的顶豪，价格可能也被限在13万多？
红利区真太大，比深圳湾20万的刚豪们可有潜力多了。
福田限价动真格的！这就是房住不炒区的大福利！
央轴C位资产，393㎡亿级身家独鉴
爱住家的粉丝，也有很多亿级圈的。而爱住家的亿级私品会，每年都只会悄悄安排那么三五场。都是芳姐亲自私邀。
去年，我们就带着一些福田的大佬，品鉴过天元的大平面，大家念念不忘。毕竟这是A9（亿级起步）之上才玩儿地起的。
参观样板房，如果没有欧美澳加的House的长住体验，根本就鉴定不了布局、用具的好。就像西厨中台的好一样，只一味钻研湘菜艺术的女主人是无法给出分值的。
但是，带着几位在福田居住一、二十年起的壕们逛天元，我都还是忍不住跑广场的网红取景点打个卡。
可是壕们却不care小红书级的网红打卡，他们进来样板间卧室，就跑取景器一样的窗前，往北看。
指认哪个方向是莲花山，哪个方向是某某办公的市民中心，哪个方向是市民广场的大公园，哪个方向是深圳海关大楼，哪个方向是深交所，哪个方向是会展中心，哪个方向是福田高铁地下城...。
他们都拉着我说：这脚下，可不止是时尚风向标啊，可不止购物、美食啊！
北京豪宅卖的是长安街、俯瞰故宫全貌。深圳豪宅可卖的是深圳的长安街，深圳的中枢脑芯！就为这个位置，几千万都值了。办个事跟喝个茶似的。
再说户型，也都是见识过天南地北的顶豪的人。有那么大的厅，东西分厨的厨房，主卧的大浴室、衣帽间，单独的书房、茶室，也都觉得够了。当年在纽约曼哈顿，在伦敦金丝雀所看的顶豪公寓也不过如此。
咱们国内现在并不是跟不上国外豪宅的方向，而是要学足西方的空间架构后，回到自己东方的精神上作文化的升华。儒雅茗香，就是我们的特色了。
今年，深圳似也不缺顶豪项目入市。但是，百万建面的顶豪大盘，却可能只福田中心有一个。敢叫“区域地标壹号”的豪宅不少，但是能叫“深圳中心”的，就只有天元One Palace这一个啦。
作为亿万富翁最大密度的高端楼宇，天元终于加推了T3、T4两栋央景大平面，主打面积266-330㎡。
只为顶级圈层提供时代的居住升级，自带全球时尚封面，坐拥九大功能区。锻造的是全球视野下的城市豪宅样本。
—— END ——
作者：爱住家黄芳
