本
文
摘
要
7月31日，克而瑞青岛机构隆重发布上半年销售榜单：2022年1－7月青岛房企销售金额排行榜TOP10和青岛房企销售面积排行榜TOP10。
2022年1－7月青岛房企销售金额榜TOP10
2022年1－7月青岛房企销售面积榜TOP10
融创中国获得2022年1－7月青岛房企销售金额TOP10和销售面积TOP10双榜榜首，实现销售业绩91．95亿元，实现销售面积51．09万㎡。主要来自于融创中心（27．37亿）、阿朵小镇（18．8亿）、青岛东方影都（15．6亿）、腾讯双创小镇（13．4亿）、融创·影都壹號（7亿）等项目的业绩贡献。共有7个项目销售金额过4亿。
海信地产以59．6亿元销售业绩26．74万㎡销售面积夺得双榜第二名，主要得益于海信君澜（18．9亿）、海信依云小镇（7．44亿）、海信灵山湾（6．1亿）、海信·璞悦（4．9亿）和海信·湖岛世家（3亿）等项目的业绩贡献。1－7月共有有13个项目销售金额过亿。
中国金茂以52．1亿元销售业绩夺得销售金额TOP10榜第三位。业绩表现得益于大云谷·崂山金茂府项目的热销。其它项目如中欧金茂府、中欧国际城、西海岸·创新科技城等项目销售良好。在面积榜中，以25．38万㎡销售面积排在第四位。
政策／资金／市场／土地分析
政策端：常规政策持续释放，超常规政策或面市。
上半年，房企融资环境边际改善。一方面，调整降负债节奏，融资“三道红线”、房贷“两道红线”适度解绑；另一方面，支持合理融资需求，尽快纠正对民企信贷收缩行为。
截至7月25日，全国累计出台政策超600个，7月单月累积已经有约70个城市当月发布了稳楼市政策约90余条。不外乎稳楼市新政，房企纾困、购房补贴、现房销售及保交付等，政策依旧宽松密集出台下，整体市场导向向保交付、保交楼，防止LW房趋势扩大方向递进。
政策
7月几个重点政策，7月前政策可参考之前榜单。
7月7日，山东省济南市人民 *** 7月6日正式发布人才政策双30条——构建了涵盖购房补贴、生活和租房补贴、保障性租赁住房的保障体系，着力为人才特别是青年人才提供优质安居服务。符合条件的人才可享受购房补贴，最高补贴100万元。
7月13日，国新办举行新闻发布会介绍2022年上半年金融统计数据情况，央行货币政策司司长邹澜表示，下一阶段央行将继续深化利率市场化改革，持续释放LPR改革效能，发挥存款利率市场化调整机制作用。
7月18日，青岛在本市范围内，新建商品住房满5年方可上市交易，上市交易时限可以自合同网签备案时起算，二手住房取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。
7月21日的国常会再次表态，要稳经济稳房价，要“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”。
在7月28日，保交楼首次纳入政治局会议，用足用好政策工具箱，支持合理购房消费，稳定房地产市场发展。
青岛楼市政策仍在持续放松：之前的契税补贴；西海岸城阳商办用房可以落户；公积金新政；市南、市北、李沧、崂山王哥庄可以卖一买一，增加换房机会等仍在执行。加上7月的5改2，市场预期有望从低迷转向稳定，信心有望逐渐得到修复。
资金层面：2022年前两月，全国房地产政策基本延续了2021年的审慎、维稳的态势。3月份以来，由于新一轮疫情、房企信用风险持续发酵等因素影响，在房企融资政策方面各部委频繁发声，重点以支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目，防范化解房地产企业风险为主。后4月及5月，房企融资环境得到适度改善。6月单月，融资下降幅度较高，下降幅度均超50％。7月青岛多银行首套房贷利率还在4．25％，二套在5．05％左右，有进一步下调的空间。公积金新政：个人50万，夫妻80万。未来三条红线边际放松，融资层面或有松动。
市场层面：据了解，全国市场内，最近地产主播带货能力不断增强，房企直销团队、置业顾问的直播，均为房企项目销售提供助力，地产主播的兴起也进一步拓宽地产销售渠道。目前青岛市场也有线上销售渠道，主播带货相对较少，多为自媒体端进行团购销售。但新营销模式的出炉，必然会带来一定的效仿与成交。
从市场成交看，1－7月商品房成交928．3万㎡，商品房前三位西海岸新区、城阳区及即墨区：
西海岸新区依旧领先，总销售面积达到306．9万㎡，占1－7月青岛市商品房总销售面积的33．06％；西海岸新区销售金额达到499．3亿元，占1－7月青岛市商品房总销售金额的34．19％；
排在第二的是城阳区，销售面积144．32万㎡，占全市1－7月销售面积的15．55％，销售金额202．6亿元，占1－7月总销售金额的13．87％；
即墨区以122．63万㎡销售面积和154．537亿元销售金额超过胶州，排在第三位。
在实际营销中，政策端的加速，销售端青岛房企寻求新的解决方式，如积极开盘加推，加大工抵房供应力度，加大营销动作，增加渠道佣金等方式加速去化，但从市场反馈来看，市场分化，主城区相对稳妥，单价较高；近郊的西海岸和城阳因为政策导向原因相对热闹；而远郊的胶州、即墨市场多是“以价换量”，但实际转化率普遍较低。
从单月市场来看，今年3月达到高点，4月走低，5月、6月受多区市集中网签影响再度走高；据CRIC系统显示，近一年商品房销售1556．72万㎡，总销售金额2431亿元。“5月政策能出尽出”体现了中央救市的急切性，而青岛放松政策集中在6月，半年度冲刺以后，7月市场回归常态，但供求量双降，处在低位，降幅达到70％左右。市场信心仍需提振。
数据来源：CRIC系统
6月半年度冲刺之后，7月政策端持续发力，市场面开始回温。整体市场目前处在企稳的底部，低迷的情绪，想要回温至少也得到10月前后才能体现出来。
土地层面：2022年集中拍地至今，已有不少城市下调了地块起拍价。在目前整体市场信心不足的环境下，部分企业已选择“躺平”，也仍有部分企业保持拿地扩张。房地产行业对“人、地、钱”的依赖度极高，土储规模极大程度决定了未来的业绩增量，在市场冷淡期补充优质土储，也不失为一种选择。
7月12日，青岛市自然资源和规划局召开2022年度第二次土地推介会，对拟供应地块、重点低效片区（园区）土地资源向社会进行推介。今年市辖区三批次拟供应51宗合计约2300亩土地（点击详情查看）。
在土地推介会中提到很重要的青岛下一步工作计划：严格管理商品住宅设置产业导入条件以及与工业用地、产业用地、科研用地搭配出让；禁止违规设置使用外资，影响公平、另行缴纳其他资金等条件。
随着各地信贷放松、多胎购房优惠政策，都将 *** 更多改善需求入市，预计三房仍将是成交的主力，四房成交比重有望继续提升。促进销售、回款，盘活资金、改善现金流，加上融资层面有一定松懈，进而有效缓解流动性压力。展望接下来的三季度，7月成交减弱，8月开始或有一定复苏，低位徘徊，预计四季度初，项目加推数量及成交量会有一定的提升。
榜单数据说明：
1．企业范畴：本次测评企业范畴为青岛市范围内注册的房地产企业；
2．物业类型为商品房，包含普通住宅、别墅、酒店式公寓、办公、商业；
3．数据来源：主要依据易居企业集团·克而瑞监测数据的公开数据，同时参考企业年度公开数据及企业申报数据；
4．统计时间：自2022年1月起至2022年7月；
5．成交金额以亿元为单位，销售面积以万方为单位；
6．指标解释：此次测评涉及到的销售指标均为企业在青岛市范围内的管理项目，代建项目不予计入；
7．数据复核：采取多方数据交叉复合原则。通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，针对数据不一致的情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入统计范围；
8．统计范围：全市。
