本
文
摘
要
2021年青岛房地产市场基本“前高后低”，市场纵深分化，“阴跌”和“缓涨”并存；土地市场呈现“国进民退”；政策底已至；市场筑底，进入“自我修复期”……
“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”，市场曲线在政策熨烫下，2022年或将迎来一波小行情。
根据卓易数据统计：2021年1-12月截止到12月30日青岛新建商品房（包含住宅、商业、办公和公寓，以下皆同）市场累计成交金额约2446亿元，同比上涨约6.3%；累计成交面积约1614万㎡，同比上涨3.3%；累计成交套数140438套，同比上涨4.6%。
12月新建商品住宅成交10887套，成交面积134.17万㎡，成交总金额197.7亿，环比分别上涨15.8%，22.5%和17%；同比分别下降36.8%，33.2%和35.4%.
2021年的青岛楼市得分为上半年和下半年2个维度进行剖析，上半年吹起了一股暖风，与此同时其他能级较高的城市也高涨，调控政策不断加码。
而下半年市场下行超预期，青岛11月成为今年的谷底（年初春节期间除外），也同样是近7年11月单月的新低，成交套数不过万。年底12月在各家冲刺下总体成交量有点小翘尾，相比11月无论是成交数据还是市场层面振奋一些,但与2020年12月相比下滑明显。
在下半年市场进入冰封，为防止地产硬着陆，政策也适时纠偏，高层密集发声释放积极信号，9月24日首次提出”两个维护“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益；再到信贷边际放松；12月更是提出了“促进房地产业健康发展和良性循环”……
有政策做铺垫，加之2019年至今观望一些需求的压抑，有理由相信明年会迎来一波行情，但不会是17年那样的大行情，”房住不炒“依旧是主基调。
2021年的整体市场成交同比与2020年上涨源于去年疫情的三四月“空白期”。2021年市场情绪间的传导，”房地产剥离金融属性“成为越来越多的共识，但从成交数据来看，市场的需求相比体感要好一些，加上今年土地供应的减少，青岛的供需结构矛盾在平衡中。
楼市进入了“存量市场”，存量市场更看重质，同时楼市也进入”大改善“周期。
以下是2021年1-12青岛房地产TOP20具体销售情况以及单盘销售情况
各区商品房成交情况
由于需求端收缩，造成狭义库存的稳步上升：青岛新建商品房去化周期由9月的24个月年底提高到28个月；青岛新建商品住宅的的去化周期也由9月的16个月提升到19个月。市场下行情况下，去化周期拉长，库存风险增大。
在流速和价格方面，主城较为坚挺；外围出现高台跳水的现象。
李沧成为狭义住宅去化周期最短的仅有8个月，但随着绿城3个项目、森林公园、融海、华新园、万竹云峰陆续上市，明年的李沧会大显。李沧几大知名城中村划定旧改时间，东李一些地块指标的调整，李沧楼市将进入”大开发“阶段。
西海岸近几个月在全市成交占比下降，约全市27.5%，成交38480套，仅原胶南的成交占全市约18.8%。西海岸的融创影都学府、融创中心、海岸万科城、灵山湾壹号和中铁世界博览城为TOP5，其中融创影都学府销售额36.9亿，前2名均是融创。
城阳区（含高新区）成交26185套，和达智慧生态城是套数和金额的“双冠军”，网签1650套，网签金额20.8亿；亚军的中欧国际城卖出18.51亿，新“补仓”货值中欧国际城|滨江悦11月底已经开盘；卓越青岚郡网签1527套第二，成交总面积14.36万㎡为面积维度第一，项目进入尾盘。
即墨成交19962套，旭辉银盛泰星河城11.54亿，世茂璀璨倾城10.2亿，荣盛锦绣学府超过9.4亿，中梁拾光漫城也超过9亿，恒大悦珑台集中网签，网签8.4亿。
即墨今年4月以来替代胶州，与西海岸、城阳形成“新三叉戟”，胶州楼市进入”后降价“时代”以价换量“带来的成交，与即墨间的差距微乎其微，差距只有100套。
商品房房企排行
（注：君一控股为原海尔产城创）
2021年1-12月销售金额top20的开发商，合计总销售金额约1263亿，销售面积TOP20的累计销售面积785万㎡。其中融创和海信2个过百亿企业，前10业绩均突破50亿。
TOP10中外来大鳄和本土房企各占一半，本土房企崛起，5家本土房企分别为海信、和达、君一控股（原海尔产城创）、山东旭辉银盛泰和青特；海信、和达进入TOP5。
融创中国销售金额和面积“霸榜”多年，2021年全年销售额签约166.26亿，签约面积97.22万㎡，领先第二的海信近40亿。贡献大户为影都学府（37亿），融创中心（22亿），融创崂山壹号院（25亿），维多利亚湾（14亿），李沧融创都会中心（21亿），东方影都（13亿）等。
海信地产从今年进入第二，本土房企的“领头羊”，自10月超过百亿，截止到11月签约总金额128.64亿。海信的主力项目是海信君澜销售近33亿，海信依云小镇15亿，海信九贤府，海信湖岛世家，海信东山府，海信灵山湾销售也不错。
中国金茂从5月开始进入前三，成交总金额91.86亿，大云谷·崂山金茂府61.38亿，总销售额的66.8%。
住宅单盘排行
卖的最好的依旧在主城占据稀缺城市资源的项目，TOP10中6个为市区项目，另外4个均在胶南。
住宅市场中，大云谷·崂山金茂府签约61.38亿，稳坐青岛住宅市场的“头把交椅”；山东头改造项目银丰玖玺城42.52亿位列第二，单套平均总价超过1100万，目前一期少量房源，二期开始推广；融创影都学府签约37亿。
商办单盘排行
商办市场中，1-12月TOP10签约70亿，其中签约前三甲为集中网签的北大资源博雅广场、远洋万和城和裕龙檀顶山。
2021年青岛楼市七大盘点
一、【史上政策最密集】
多为顶层政策，但楼市作为”政策市“，顶层的政策对大环境影响至关重要。
上半年收紧为主，“房住不炒”长效机制下，各地“因城施策”落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标；房地产去金融化的脚步加速；22个城市土地“集中出让”，改变了行业“游戏规则”，房企财务状况和融资能力凸显；发布二手房指导价。
下半年表现在持续释放维稳信号，无论从房贷到融资再到对房地产的表述上，12月政治局会议首提促进房地产业健康发展和良性循环，目标是稳预期，防范大面积的风险。
但同时地产税试点加快，在部分地区开展房地产税改革试点，边试点边立法。
二、【信贷边际放松】
9月底以来，持续释放积极信号， *** 职能从严格监管开始向服务监管转变：
从“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者合法权益”到“房价回稳城市房贷供求关系将回归正常”放款额度逐渐放开；从“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，到央行宣布降准释放资金1.2万亿；
12月央行、银保监会已鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，融资多了支持；
10月下旬青岛新房和二手房部分银行的房贷出现放松，青岛部分银行贷款额度将全面打开，其中建行的贷款额度充足，各银行开始恢复正常放款。
三、【土地市场躺平，成交同比去年下滑19%】
2021年青岛全市商住地成交364宗；成交建面2133万㎡，同比去年下滑19%；成交总价734亿。这意味着2022年青岛房地产新开工将减少，且房地产固定投资下滑明显。
青岛也实行土地"两集中“政策，青岛1-3批次共供应195宗，成交179宗（5宗流拍+11宗终止），成交总建面1113万㎡，成交总价547亿。三批次整体表现为：一批热，房企积极参与诞生了新地王；二批次逐渐回归理性；三批次资金更为紧张，对市场更为谨慎，流拍增多，且央企、国企和平台公司” *** “，呈现出”国进民退“的态势。
且在二批次出让中新增土拍规则：自有资金；房产开发资质；禁止马甲；控溢价竞品质；
青岛”两集中“三批次土拍总结可查看《收藏！青岛1-3批次土拍大盘点，547亿+179宗+1113万㎡》一文。
四、【房企暴雷和 *** 高峰期】
房企暴雷不断，传导市场情绪。房企的暴雷和债务违约源于三道红线和银行的两道红线，地产行业是个高资金密集的行业，高周转融资渠道窄的房企容易出现”暴雷“。
恒大等相继债务违约，而暴雷房企在青岛也有多个项目，今年有一些房企在青岛消失了。如今的行业正在进行“优胜略汰”，行业集中度提高，目前还在排雷的过程，买房首先是安全边际。
前不久，中央经济工作会议首提“精准拆雷”，进一步明确将“保交楼、保民生、保稳定”作为首要目标。
房企暴雷房子成为”烂尾楼“概率大增，最受伤的是买房人。而那些在今年交付的小区也大批量出现 *** ，质量难满意，从市区到近郊，多个项目出现 *** ， *** 进入高峰期。
五、【二手房进入冰封】
青岛二手房商品住宅2021年全年成交52502套，与新房市场反应基本同频，新房市场情绪也传到二手房，下半年开始拉跨，呈现断崖式下滑，10月到达谷底，然后走出了一个小V。
二手房市场年中银行贷款额度收紧，二手房量价齐跌，8月银行正式收到通知，信贷额度大幅下降，放款周期延长，此前放款4周左右，基本至少6周起，甚至更长，二手房放款量也大幅减少，二手房交易进入停滞期。
10月底二手房放款速度加快，市场开始出现起色，但“老破小”甚至有优质学区加持的老破小和老破大价格松动明显。
六、【人才住房“爆冷”】
住房改革未来将是长效机制，商品房和政策房的”双轨制“也将是未来的供给结构。
2020年青岛发布将建设10万套人才住房，2020年底第一批大规模供应2021年3月选房，以及今年青岛三、四季度的集中供应，选房遇冷。尤其是三季度全市统筹，4202套房源，共计去化10%左右，结果爆冷，既没有让人才选到满意的房源解决“留下来”的问题，开发商还加重了财务负担，土地资源造成了浪费。
截止到目前青岛全市（包含胶州、即墨、莱西、平度）已供应人才住房土地未售人才住房接近400万㎡，高新区和西海岸均超过百万方。
人才公寓弃选率高的原因：好位置少、品质不高、价格不低、占有资金和名额、持有时间长，很多人失去了兴趣，长效机制还需摸索。
七、【城市发展方向的改变】
城市发展方向也是楼市重点。
在城市层面，一是主城区扩容，城阳区纳入主城区，北上是题中之义。
青岛12月发布的《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》以及青岛人大会议回复的青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案报告。
一个是青岛发展更集约，将告别无序扩张，进行存量提质，将集中力量发展主城和泛主城12大片区，基本以环湾为中心。先行启动低效用地相对集中的市北区老四方工业区、李沧区北客站及周边区域、株洲路两侧区域等10个重点片区（园区）开发建设。
二是旧村改造，计划三年改造城镇老旧小区共1108个、30万户；启动改造城中村81个、5.5万户，重点推进市北区、李沧区、崂山区范围内的27个城中村、2.4万户改造工作。此外，城阳三年攻坚计划涉及19个社区旧村改造，共计民房15947户，建设安置房294万平。
接下来重点是李沧（几大知名城中村）、城阳和崂山张村河沿岸，这些区域在做好资金平衡，引入开发商后带来新的房源供应的同时，城市的基础界面和配套将得到优化。
特别说明：
1，数据统计时间：2021.1.01-2021.12.30；
2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；
3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；
4，商办包含公寓，办公和商业；
5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考；
文章来源：卓易数据
