本
文
摘
要
“文能上车写报告，武能下地看管线”，跑现场看地和调研市场是投拓人员的基本功之一。但是很多人看了几百宗地，也没彻底弄清楚怎么科学合理看地。看地并不只是去现场转- -圈，找准土地位置，看看有没有高压线，道路通没通那么简单。
投资拿地涉及资金量大(一个项目的投入，往往都需要数十亿甚至上百亿的资金流出)，且专业知识多而杂，投资决策直接影响到城市公司甚至区域公司的发展和盈亏，对整个公司的存亡都存在直接影响。
投资决策往往会涉及多个流程，而现场踏勘则是仅次于土地信息获取的最前置工作，踏勘形成的踏勘报告将是后期各专业条线和各级领导进行分析决策的重要依据。如何做好现场踏勘工作，构建标准化踏勘流程，并形成各级领导和各专业条线都很清晰的报告，就是本文尝试总结的事情。
一、 看地前准备
1. 市级地图，让领导能看出这块地在这个城市的什么位置，光只有你一个人清楚这些信息并没有意义
2. 项目所处区域地图 （区、县级市、县），能看出周边的干道，并标记驾车前往地块的哪个位置观看，并找到地块中或地块边缘的通路，方便从起始点看到结束点，以对整个土地都有一个全面的了解
3. 区域卫星地图，并在其标出红线范围
4. 项目红线图
5. 区域控规图，了解地块所处区域规划方向和周边地块规划用途
6. 明确城区人口信息及相关经济指标，落实城市发展方向，城市经济支柱等
7. 了解周边竞品信息（最贵的楼盘，销售最好的楼盘，直接竞争的楼盘，将其在卫星图上标明）。对市场有大致的判断，上述楼盘的销售去化及售价情况
8. 在地图上查找目标地块周边的学校、医院、工厂、坟墓等有利及不利因素，并在卫星图上标明，以便现场考察
9. 初步了解目标地块规划性质（土规、城规、林业、水利等规划）
a) 勾地：
土规：是否属于建设用地（允许建设用地）一般省级单位批复
城规：是否属居住用地（商住等）
林业：是否涉及林业保护范围（需调整）
水利：是否涉及水利退让、标高、堤坝等
轨道和隧道保护：了解地下轨道、桥隧等走向和退距。
b) 二手地（收购项目）：
国土证、在建工程质量、面积、售价、收购合作对价、目标公司资产、负债等情况
10.如果看地时间很长，又有领导在场，需要提请查看地块附近优质餐厅，提请订好有特色的餐饮
二、 看地时注意事项（全程做好拍照记录）
地块位置和四至不用多说，很多人都会，需要注意的是不利因素踏勘。
土地位置分为两种，一种是到老城区的位置关系，一种是与城市开发新区的距离。好的地块，是在城市主要发展方向上(城市放射状快速主干道旁)，或者是城市扩张的潜在热点区域。
地块踏勘常见的--些不利因素如下图：
关于限高
常见的限高的表现因素如图所示:
限高问题直接决定了产品的布局，甚至连容积率都都做不满。突破限高的问题，大多有操作的空间，但是处理起来耗费的时间较长。体量较大的项目，可以去尝试做这个工作，投入和产出比是经济的。
关于红线退让
常见的退红线的因素如下图:
1、紧邻市政道路红线需要进行建筑退距这是很多大城市通行的做法，在交通主干道，甚至要求退距10米以上。除了规划条件约定的退距以外，一般在项目报规报建过程中，还会要求额外增加退距。道路退距这个问题跟 *** 商量的空间很小。
2、高压线、油气管线、军事光缆等，存在商量和迁改的空间，但是电力、石油、军事部门非常难打交道，短时间内很难快速解决，在解决问题的时间上要有充分的预期。这个直接影响项目开盘时间和现金流回正时间。
关于三通一评:
一.般来讲市政道路通了，相应的强电，弱电，给排水也同时配套了。但是也不一定，有的城市因为财政能力有限，经常有半拉子工程，搞断头路，相应的配套关系也没有接驳。特别是广大的三四五线城市的新区，大概率存在这种情况。需要去当地的建设部门核实一下。三种管道对应的市政井，通过看是否有类似的井盖确定市政配套是否完善。对应井盖如下:
雨水管道、自来水管道、排污管道、电力井分别如下图
1. 城市架构
a) 旧城区：各区位用途（开着导航考察，清晰自己位置）
b) 新城区：各区位规划
c) 新、旧市中心位置（人口最密集地，如步行街、 *** 地点等）
d) 清晰了解项目- *** 、市中心的道路、线路情况
2. 地块勘察
a) 将准备的地图按照地块方向进行摆放，对地块红线有大致概念。
b) 明确红线位置（四至）
c) 地上地下附作物情况（后期如何处理）
d) 周边不利因数（如监狱、坟场等）
3. 地块周边城市界面
包括周边建筑新旧和风格
4. 地块周边城市配套
轨道站点、公交站点、学校、医院位置
5. 市场调研
a) 最项目调研（最贵、最好、最近）
b) 分析销售情况（售价、主力户型、赠送率等）
c) 分析去化情况（开盘等销售节点、了解项目户型情况、售价、优惠、了解客户来源及购买心态等）
d) 尽可能晚上对地块周边等人流量进行了解（车流方向，拥堵情况，居民楼开灯情况）
三、踏勘报告应包含的内容
1、宏观市场情况:结合人口、GDP、商品房市场(土地市场、商品房销售数据)、城市面貌，对城市进行综合评价。
2、板块情况:板块之间的对比分析
城市发展方向?板块位置/认可度/卖点,有哪些主力竞品/板块价格。
成交集中板块、存量集中板块、地块所在板块。明确热点配套位置:老城区/核心商圈
需要排查:具备直接竞争力的板块;具备对标性的板块(工业园、物流园、区位偏倨)，存量是否集中于此?
3、微观市场情况:
客户基数?中高端购买力是否外溢？主力购买人群?客户承受总价?
热销产品的类型、面积段，各类住宅产品价差、商铺/车位的情况
是否供需平衡? :存量、去化情况、潜在供应
