本
文
摘
要
01
长三角没有五一，大湾区有。
想必很多人都关心，五一的楼市行情恢复了没有？
猫崽看到中指院发布的一组数据，长三角的几个热点城市，五一假期成交面积跌幅超过5成。
当猫崽看到一名深谙广州楼市的“拖鞋”大叔的朋友圈，瞬间感到，五一大湾区的售楼处还挺热闹。
他发了一个六宫格的朋友圈，整理到下面这一张图。
许老板最近，还总结了4月的销售情况。
4月恒大卖房卖了30.9亿元，要知道去年9月至今年3月这半年，恒大每月销售额只有两三千万。
可喜可贺。房企真的不能死，至少在完成交房使命之前。
漫画，说财猫制作
放完小长假回来，广州打响了2022年第一场集中拍地。
5月5日，广州卖了17宗地块，收金341亿元。
卖多少，溢价多少，都不太重要。
重要的是，出现民营开发商拿地的身影了，而且还有溢价拿地。
在三个月前，北京的首场集中拍地里，唯一摘地的民企只有旭辉。而上个月杭州的首场集中拍地里，民企也就靠滨江撑着。
这次在广州拿地的2家民企，不是大家熟悉的碧桂园、雅居乐、合景泰富......略微“陌生”。
一家是“过江龙”大华集团，上海本土成长起来的民营房企，在上海做旧改闻名，4年前进军广州的房地产市场，火急火燎，又是签旧改，又是拿地布局。
另一家是兰园控股，当天的拿地海报上赫然写着“亚洲十大豪宅缔造者”。这么牛吗？甚至，这还是一家没咋听过的“千亿”企业！
02
过江龙的故事听得多了，但大华集团还有点不太一样。
大华集团是上海滩有名的大地主，老板金惠明，颇具神秘，鲜少出现在公众场合。
根据最新一期的2022年胡润全球富豪榜，69岁的金惠明，以150亿元的财富值排在1558位，财富较上一年缩水20亿。
上个世纪90年代，大华集团前身上海大场房地产（集体所有制）完成改制，成立了大华（集团）有限公司。
经过多次的增资扩股，大华集团逐渐成为金氏家族控制的企业。
2002年，曾经的“镇长”金惠明，一个人就拿出5282万，以此获得大华集团的控制权（48%股权）。
目前，金惠明间接持有大华集团35.14%的股权；加上其胞弟金建明持有的8.78%股权及女儿金玲所持的12.88%股权，金氏家族持股大华集团的比例为56.81%。
大华集团股权结构图
但大华集团的整体发展较慢，甚至错失了地产黄金十年。
1988年上海起家，到2009年，大华集团销售过百亿。十年之后，大华集团的销售额才刚破300亿（准确的数字是320亿元，看下表）。
换言之，2009至2019年10年间，大华集团每年销售额仅增长22亿元，而这十年，冒出来的千亿房企数不胜数。
说财猫截图自大华集团发布资料
猫崽了解到的是，2021年，大华集团的签约销售额破500亿。
规模增长较慢的原因在于，大华早期以做旧改为主，比起快周转的拿地开发，旧改所需的时间更长，好处是，土地便宜。
它在上海有4个重要的旧改项目，还在南京、武汉及广州等地参与了旧村改造。
2018年9月，大华集团进军广州，以底价11.63亿元竞得广州番禺宅地。次年，大华成为广州增城朱村村旧改项目合作意向企业。
进军广州的这两年，大华集团在大湾区的项目逐渐增多。
时任大华集团广州公司总经理的陈开强曾说，2017年底进入大湾区以来，在大湾区的5个城市收获15旧改项目，储备货值近2000亿，在广州的旧改项目分布在番禺、增城、白云、天河及花都区。
说财猫截图自大华集团发布资料，红框为存货前十名的地区
旧改是其发展缓慢的原因之一，而另一个原因是，大华集团没上市。
2007年，大华集团借壳上市失败后，就很少在资本市场上冒头。因此资金来源主要有三个方面，银行贷款、自有资金、发行公开债券。
但2019年后，大华的发债就不那么顺利了，其2020年及2021年发行的两笔规模分别为50亿及45亿的公司债，目前均显示“注册失效”。
这，也一定程度上堵住了大华集团扩张的步伐。
说财猫截图自大华集团发布资料
截至去年一季末，大华集团的有息负债合计487.83亿元，短期有息负债占比为11.53%，总负债1308.85亿，资产负债率为76.4%。
和大华集团的账面现金对比，这个债务水平或许可以认为不算安全。
截至去年一季度末，大华集团的账面货币资金只有184.89亿元，尽管短期债务的占比较低，但彼时的货币资金不足以覆盖短期有息债务。
03
说完了上海过江龙，那就要说说本期的第二个主角，兰园控股。
不查不知道，原来兰园控股是一家闽系房企。
说到闽系房企的特点，大部分人都会想到一个词——激进。
联系一下之前债务暴雷、逾期兑付的几家闽系房企阳光城、正荣、禹洲、泰禾、福晟等，大多都是因为步子迈太大而摔了一跤。
但兰园控股未上市，基本的财务信息未披露，市场对它的了解程度较低。
兰园控股起源于福州，但是它的地产总部位于广州珠江新城的环球都会广场，在广州的地产项目基本上位于花都，包括广州花都兰园·凤翎台、广州花都兰园·翡丽湾。
而这次，兰园控股经过10次加价，拿下广州荔湾金桥二期地块，成交楼面价3.2万/平。
说财猫制
兰园控股的地产盘子不大，项目大概十个手指头都能数完。
除了广州和福州之外，兰园控股还在江门有过一个项目。
回到上文提及的海报，想必大家都很好奇，到底兰园控股打造了什么项目拿到了“亚洲十大豪宅缔造者”的名号？
猫崽扒了一下发现，这个豪宅确实蛮特别的！
先说说这个豪宅称号。
项目是兰园控股位于福州长乐营前洞江湖畔的福州兰园，一同入选的还有上海汤臣一品、北京长安壹号以及香港尼克尔森山顶等知名豪宅。
猫崽看了下评选它为亚洲十大豪宅之一的榜单来源，是源自《世界企业家》。（emm…，什么意思你们懂的）
官网显示，这个项目的暂定名为“兰园·汇悦台”。
什么？！汇悦台，不是和广州那个豪宅同名了……
截图自兰园控股官网
既然都叫豪宅，那就要有豪宅的样子！
比较有趣的是，福州长乐兰园项目，包含9栋洋房和5栋天幕大平层。
大平层每户270度的南向观景面（豪宅基因+1）；最小户型面积约347平，最大户型面积约692平。
将近700平的户型！（豪宅基因+2）确实很壕了，据说，套均售价都要千万起了。
哦，才千万起~~
一看户型图，第一眼看像个火箭，第二眼看又像一艘船。
图源自网络，福州长乐兰园项目
早在2018年，兰园控股的营收便达到千亿。横向对比来看，同是闽系房企代表的旭辉，在2021年营收才过千亿。
和专注于房地产开发不一样，兰园控股的营收来源还有很重要的一个分支——钢铁和科技电商，其中科技电商是为钢铁企业搭建的大型供应链综合服务平台。
换言之，除了地产，兰园控股还是一名“钢铁侠”。
所以这个“千亿”的名号，有多少是盖房子来的，就很难讲了。
总之，这两家民营房企的加入，多少给广州房地产市场，增加了一些新鲜血液。
看着满市场的保利、越秀、中海，总会有点审美疲劳嘛。
但是，大华拿的地块位于朱村，老实说，内卷很厉害，不容易卖；
兰园拿的地块金桥地块，虽有江景，但那个板块老实说，做豪宅的话未必能被富豪认可。
两家“过江龙”，这次是开疆拓土，还是“交学费”，大家觉得呢?
