本
文
摘
要
俯视民国别墅区
今天一天都在忙，也来不及写什么东西了。正好今天也有个新闻，南京院子一套房子在拍卖，引起了大家对顶级豪宅的兴趣。我之前也说过要发《南京顶级豪宅》系列，今天就把之前欠的债补上吧。。今天发第一篇，也是个前序，后面我准备一周发1-2篇，发完为止。
我的系列是这样的：
顶级豪宅系列前序：南京的老洋房
该说一下葛洲坝中国府了mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg3NTIwNzQ5Ng==&mid=2247485665&idx=1&sn=53d1c66a99cdbb708ba97e3046a29a4a&chk *** =cec446c6f9b3cfd0f76b97239651e6f9fdebed2a1cde9925a92b55241c635e9a563bf0e68dbe&token=182206105&lang=zh_CN#rd顶级豪宅系列之二：3000万的新农村
顶级豪宅系列之三：绿城玫瑰园，钟山高尔夫
顶级豪宅系列之四：证大九间堂、南京院子、雅居乐长乐渡
顶级豪宅系列之五：万科安品园舍
顶级豪宅系列之六：顶级别墅的碎碎念
顶级豪宅系列之七：海玥万物
顶级豪宅系列之八：应天府
最近《安家》这部电视剧火了，很多人对里面的老洋房很感兴趣。。。正好我在写南京顶级豪宅系列，本来我是不准备写民国别墅的，为了蹭热点也满足大家的好奇心，就临时加一篇《南京老洋房》作为前序。。而且前段时间南京有个大新闻，就是张治中公馆被法拍了。。。。
再加上一直也有一些朋友问我民国别墅能不能买，我今天就说几句吧。
1929年，南京国民 *** 特聘美国建筑师墨菲和古力治为顾问，制订了《首都计划》，将南京划分为中央政治区、工业区、商业区、文教区和住宅区等多个区域，于是南京开始大量出现中西合壁的建筑。
“一条顾和路，半部民国史”，南京颐和路曾是民国时期级别、档次最高的上层住宅和公使馆区，集中了民国外国公使馆、党政军要员的花园别墅等225处，历史文化价值极高，是规模最大、保存最完整的民国建筑群。
后来经过历时的波折，绝大部分民国别墅被完整的保存了下来。
目前保存下来的民国别墅都是大门紧闭，高墙耸立，在外面是看不到内部的。但是有2个办法，一是去旁边高层办公楼上，可以俯瞰整个别墅区，非常非常的美。
还有一个办法就是去颐和路上的一个酒店，叫颐和公馆酒店，酒店由几幢民国别墅改建而来，完美的保留了原来的风味，韵味十足。
上几张图给大家养养眼吧。
下面我简单介绍下民国别墅
从产权上来说呢，南京民国别墅非常乱非常复杂。目前一部分是归国有；一部分属于早期民国将领，现在由他们的后人持有，而这批人绝大部分已经在海外生活了，这部分别墅也是在市场上出售的主力；还有一部分则是在建国后分给了一些前辈，由他们和家人一起居住直至今日，但这种别墅产权很复杂，往往一个别墅里住了4、5户人家，每家就1个房间的产权，这情况有点像北京四合院，看起来一套值1个亿，但由于里面住了十多户人家，其实根本是无法变现的，即便征收也是困难重重。
位置上来说，民国别墅今天来看是占据了极好的位置，他们大多位于江苏路、颐和路，少部分也位于新街口等区域。
颐和路黄墙之后便是一幢幢民国别墅房型上来说，民国别墅更是无敌中的无敌，几乎全部为独栋，拥有极大私家的花园。
甚至学区上来说，很多都占着极好的学区，包括但不限于琅小+29中双学区这种。
要知道，主城南京院子这种低端联排，几乎就没有院子，位置仅仅是脏乱差的城南，学区也没有，无论区位还是周边环境都远不如颐和路附近，售价竟已超过5000万一幢。
另外从学区上说，拉小双学区的今朝天下这种较高品质大户型由于有着不错的自住属性单价也达到了10万一平。
所以无论从哪个方面看，报价不到2000万的民国别墅都是性价比之王，吊打一切的存在，即便是买块地皮都划算。
这么一来自然有很多朋友会蠢蠢欲动，问我民国别墅值不值得买，我也简单说一下。
民国别墅的缺陷
民国别墅确实有如上各种优点，但是它多年无人问津是都是因为一个极为重要的原因，那就是民国别墅属于文物。
文物是什么意思呢，《中华人民共和国文物保护法》的规定，中国的文物主要属于国家所有，中国文物保护法还规定，属于集体所有和私人所有的纪念建筑物、古建筑和传世文物，其所有权受国家法律保护，但文物的所有者必须遵守国家有关保护管理文物的规定。
也就是说，民国别墅产权是你的，但是你对它的处理方式必须遵守国家规定，也就是说即便你拥有了它，也不代表可以对它肆意妄为，你每个可能伤害到它的行为都可能伤害到整个国家，你每个可能伤害到它的行为都必须先经过国家的允许。所以这种文物属于一种你可以看，但不能100%拥有的东西。
那到底什么意思呢？说白了就是民国建筑你买了可以住，但是它的任何部分你都不能改动。即墙体、外立面、屋顶都不能动。
再说白了就是，民国别墅都是几十年前用红砖灰瓦砌起来的，如今不但早已老化，而且严重不符合现在人对舒适度的要求，比如返潮、漏水、渗水、不保温、不隔热等等。
民国别墅都已非常破旧，不宜居住一般情况下，对于这种老房子唯一的改造办法就是推倒重建，小修小补是根本没用的。比如墙砖很显然必须得换了，防潮就必须把下面挖空，漏水则要把顶整个掀了。。。但是在文物上是绝对不允许的，实际上连外墙的简单改造都是不允许的。
也就是说，任何人买了这个别墅，只能做室内装修，房子是不可以动的，漏水返潮问题永远无法结局，长期只能住在阴冷、漏水、发潮的房子里，无解！
这种情况下，民国别墅的需求就会大大减少了，导致很多别墅即便大幅降价也卖不动。所以想买民国别墅的人得有足够的思想准备，民国别墅虽然是是市中心超级大独栋带顶级学区，但几乎没有什么居住属性。。。这还不是最坏的结果。。。
最坏的结果是。。它有一天可能变成国宝。。。
有人想，国宝好啊，那我不就发财了？？
国宝的意思是，作为重量级文物，不再允许交易了。。。这个概率其实不低的。。。除非你是超级富豪，买来就是为了收藏一辈子的，否则再好的东西失去了流动性也就和一文不值一样了。。。亏到你哭死。。
当然，排除国宝的可能性不谈，就其居住属性而言，也有例外
这个例外就是我前段时间看到的新闻。。。沈举人巷26、28号民国别墅正在拍卖。。
先声明我不是托。。。
这个别墅可是大有文章啊。。。。
首先是位置，这个是超级无敌的新街口正中心别墅，位置就在华侨路房产局后面，金轮大厦下面。。。
其占地面积与花园也是惊人的，光地上建筑面积就有600多平，要知道钟山高尔夫、南京院子是地上加两层地下室才有600平。。至于院子有多大，大家从下图院子里停的车可以看出来。
接着它据说是民国著名将领张治中的房子，但我查阅了资料证实，这个并不是张治中住过的房子，但确实与张治中有关罢了。。。
张治中之孙张皓霆表示，南京所谓的“张治中公馆”，其实是其祖母1945年从日本侨民手里买下的，之后一直给家里亲戚在住，其祖父张治中从未在该处居住过，因此该建筑不能被称之为“张治中公馆”。
张治中将军然后是它的价格，我们已经知道所谓的“张治中公馆”是炒作无疑了，背后推手就是这位买家。这栋房子的报价可以说是一路火箭般的飞升，最初房子是由2000万购得，10多年来，出售信息不断。2006年的报价为3000万元；2009年报价6400万元；2017年3月，报价1.5亿元，到后来最高2.3亿。。。。
最后是我觉得最牛逼的地方，就是这个民国别墅是推到重建的。。。
这里面水很深，我就简单说一下。。。我很多年前就关注这个别墅了，这个业主是一位开发商，非常嚣张，当初购得之后借以修缮的名义得到了批准，结果连夜直接推倒，等到有关部门发现的时候已经迟了，最终顺利重建完成还挖了地下室。。
正在推倒的别墅重建后的全新别墅这事甚至惊动了人民日报，所以我觉得这事我再曝光一遍也算不上违规吧。。。
然而呢，天道轮回，苍天饶过谁，这位业主终于还是破产了，几套房子都被拿出来拍卖了。根据最新的信息，这套房子估价1亿，起拍价7000万。
由于这是超级地段为数不多的新建别墅，面积和占地都非常大，所以我觉得是值这个价格的，毕竟相比于7000万的钟山高尔夫，这个性价比高很多。。。
但是呢，我也不建议大家这一轮7000万起拍的时候就去冲，我们等第二轮甚至第三轮，等他下次起拍价5000万甚至更低的时候就可以拿下了。。。
我是真恨自己钱不够，这房子哪怕7000万拿下，都能把南京院子爆出翔来。。。。
这个还不算最好
实际上，南京还有个别墅更牛，占地面积巨大，里面有树林有湖，它的位置也在新街口，那就是五台山1号。
别墅我有幸进去过，基本不住人，或者住的是工人之类的，非常的老旧，但是超级大。。。
大门，比较隐蔽别墅主体这套别墅最初属于是 *** 元老谭延闿长子谭伯羽的故居，目前产权归国有，豪们不要去想了。
谭延闿其实，从长远来看，民国别墅归国有是个趋势，也是应该的发展方向。毕竟我们的各项法规以及全民素质、法制的培养还在不断完善中，将民国别墅收归国有才能更好的去保护和利用它们，总比一些私人业主乱来的好。
今天的民国别墅话题就到尾声了，民国别墅不能买的原因我也告诉了大家，土豪们也千万别以为自己有几个臭钱，认识几个红顶子就可以学那位买下别墅推倒重建。十多年前的事是不会再允许发生了，尤其绝大部分别墅都位于北京西路，你敢在那里动土，真的非常可笑。
喜欢的朋友敬请期待我后面更多的顶级豪宅系列文章。
张治中公馆后续
大家都知道，这篇文章我是写在大概3个月前，当时张治中公馆还没开拍。我今天去搜了下法拍情况，发现拍卖被中止了。。
原因是缺乏相关手续。我想可能是因为动静太大的缘故，毕竟这不是一般的房子，里面牵扯到的东西太多太多了，光是当年拆除的一笔烂账都没法算清。
最后附上民国别墅部分成交记录
1998年
位于南京西康路附近石钟路15号的一栋民国建筑，是南京大学教授兼图书馆原馆长胡小石的故居。这栋民国建筑是西班牙式样的建筑，带有漂亮的小尖顶。1998年最终以150万元的价格成交。
2004年
位于鼓楼高楼门地区、占地350平方米的一幢民国别墅以480万元的高价叫卖。这幢别墅曾在民国时期作为比利时驻华使馆使用，现已年久失修，但因位置独特且具有一定的历史价值，建筑共分三层，上层为高约2.2米的阁楼，中间一层为大约有3米高的主卧室，有六七间房间。
2004年
位于南京市玄武区傅厚岗6号，建于1948年的两层砖木结构的小楼傅抱石故居被开发企业天地集团购得，后按照住所原样进行了修整成为傅抱石纪念馆。2006年6月被正式命名为“傅抱石故居”，并经南京市人民 *** 公布为市级文物保护单位。
2005年底
实德中介成功出售一套位于北京西路的民国建筑。这套民国建筑占地面积达到610平方米，当时的售价是980万元，创下当时民国建筑成交价格最高纪录。
2008年
包含张笃伦、熊斌、薛岳等民国名人旧居的颐和路十二片区整治完工后，首批出售了9栋民国建筑。其中一栋体量最大的江苏路37号民国建筑以3500万元成功卖出。另外，某证券公司也在颐和路十二片区内购买了民国建筑，当时的销售价格为5万元/平方米左右。片区内更多整治过的民国建筑，出租给了大公司和驻宁机关办事处。
2009年5月
位于沈举人巷的“张治中公馆”在经历“拆除”、“重建”之后，摇身一变为叫价6400万元的豪宅挂牌出售。“张治中公馆”建于上世纪30年代，由著名建筑大师童隽设计，2006年6月10日被列入“第三批南京市文物保护单位名单”。公馆有两栋小楼。一幢3层的小楼530平方米，院落900平方米，另含400平方米的地下室，报价3800万元；另一幢小楼2层560平方米，院落600平方米，报价2600万元。两幢小楼的报价加起来为6400万元。“张治中公馆”高价叫卖后也是无人问津，由于违反了相关文物保护规定，挂牌出售最终被叫停。
2010年8月
位于上海路南秀村的南大教授郑集故居以3700万元天价挂牌，在业内引起了高度关注。这套别墅位于上海路南秀村29号，建筑风格为典型的民国大屋顶建筑。修建于1946年，建筑面积为211平方米，土地面积为321平方米，院子有200平方米，内有7个房间、3个客厅、3个卫生间和2个阳台。上世纪90年代初做过修复，水电家具宽带等一应俱全。按建筑面积计算，其单价超过了17万元，挂牌后并没有买家接手，2012年该别墅才最终以1500多万元的价格出售。
最近几年的交易不知道，我也不说了，富人爱隐私，说多了不好，你们长舒口气吧。
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