​深圳城市更新十大项目和重磅政策

在“十四五”规划的开局之年“城市更新”上升为国家战略，而深圳城市更新行业也交出了一份波澜起伏、精彩纷呈的答卷，合一特整理2021年深圳城市更新十大项目和重磅政策以飨业界。

2021年，深圳市已列入城市更新计划项目85个，拆除重建面积共计1046.3h㎡，已通过城市更新专规批复项目88个（包含规划修改公告27个），计容建筑面积共计4400.6万㎡，实施主体公示项目59个，拆除范围面积共计349.8h㎡。

截至2021年12月31日，深圳市已列入城市更新计划项目980个，拆除范围面积累计8182.5h㎡，已通过城市更新专规批复项目594个，计容建筑面积累计17559.8万㎡，按数量规划通过率60.6%，按规模规划通过率54%，实施主体公示项目478个，拆除范围面积累计2848.4h㎡，按数量计划实施率48.8%，按规模计划实施率34.8%。（备注：实施主体公示项目统计已包括同一更新单元分期公示项目）

备注：1）以上数据仅针对拆除重建类城市更新项目进行统计，未含已立项的16个综合整治类城市更新项目，若统计在内，则已列入城市更新计划项目合计996个；2）实施主体公示项目实际已公示单个或多个分期均按1个项目进行统计。

年度十大政策

据统计，截止2021年12月31日，涉及城市更新相关政策153个，其中，国家级政策28个，省级政策22个，市级政策42个，区级政策61个。深圳市、区政策合计103个，平均一周两策。

其中，从全国层面来讲，影响最大的当属“防止大拆大建”新政，划定“2255 ”的底线，防止城市更新过度房地产化，有助于保护城市特色面貌，提升城市品质，改善居民生活环境，有助于平稳房地产市场，对于房企来说，城市更新项目的经济利益平衡或将是重大挑战。

从广东省层面来讲，全国首部省级的“三旧”改造 *** 规章——《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》的出台，对于已经进入城市更新“快车道”的广东来说是纲领性政策，指导着广东地方 *** 城市更新健康有序的发展。

从深圳市层面，2021年重点围绕土地与计划规划类政策及城市更新条例配套细则两大类政策，土地与计划规划类政策包含“国土空间规划”、“2035远景目标”、“加大居住用地供应”及“各项年度计划”等重磅新政，更新条例配套细则如确权前置、房屋征收及违建查处等新政。

可以看出，从国家到省级、深圳市，均出台影响城市更新未来方向性的纲领性文件，可以说2021年既是“十四五”开局之年亦是城市更新政策蓄势之年。

政策

01

关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知

2021年8月31日，住房和城乡建设部发布《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称《通知》），从征求意见稿到正式稿仅用了21天，整体内容改动不大。

各地在积极推进实施城市更新行动中，有部分地方继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，为城市带来了新的问题。为积极稳妥实施城市更新行动，防止大拆大建问题，住建部在《通知》中对地方提出具体要求。

政策

02

广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法

2021年2月6日，《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（简称《管理办法》）正式公布，并将于3月1日起正式施行。本次出台的《管理办法》适用于全省行政区域内的“三旧”改造及其监督管理，共三十七个条文，通过总章、规划管理、用地管理、收益分配、监督管理、法律责任、附则七个章节，系统地梳理并提炼总结了广东省“三旧”改造的先进经验和成功做法，确立“三旧”改造应当遵循 *** 引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享的原则，推动全省“三旧”改造工作朝着纵深领域发展，进一步调动地方 *** 对存量用地的能动作用，提高广东省存量用地盘活和集约节约用地水平。

政策

03

《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）公示

深圳城市发展史上第四轮城市总规《深圳国土空间规划（2020-2035）》于2021年6月11日揭开神秘面纱，正式对外公示。

本次规划主要内容包括目标定位、区域协同、空间格局、生态结构、民生服务、创新发展、陆海统筹、风貌文化、支撑体系、规划实施等十个方面。

在城市更新方面，坚持国土空间立体开发利用，划定密度分区，鼓励城市空间复合利用，积极盘活存量空间。全市以城市更新、土地整备等为主导的存量低效用地再开发规模不少于170平方公里，完成有机更新不少于150平方公里。

政策

04

深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要

*** 深圳市第六届委员会第十七次全体会议审议通过了《 *** 深圳市委关于制定深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》《以下简称“建议稿”》，建议稿在内容上共15部分、73条，从发展目标、实施举措、保障措施三大维度详细阐述了深圳未来5年、10年乃至15年的经济社会发展纲要，立足现状、展望未来，对未来的发展方向和实施举措做出全方位全领域的深远谋划。本文就其中重点内容进行解读以飨业界。

政策

05

深圳市关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）

2021年7月9日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）（以下简称《若干措施》）意见的通告。同时，深圳第二批集中供地，一次性推出22块宅地，占地约83.4万㎡，总建面约275.1万㎡！无论是推出的土地，还是新政，深圳长期来看将全面学习新加坡住房二元化模式，以公共住房为主，商品房为辅。商品房未来供给将更多来自旧改。

政策

06

深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）

2021年7月31日，深圳市规自局终于发布首个市级《条例》配套政策《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），对具体执行程序及各中细节作出了全面详实的规定，在“十四五”开局之年发布无疑更有利于“十四五”期间更新项目的推进和实施，或将对深圳更新市场形成重大利好。

“意见稿”全文共34条，共涉及适用条件和范围、双向沟通机制、征收启动机制、征收补偿标准、行政诉讼及复议、强制执行和整体流程及对比、各方职责及其他等九大重点内容。

政策

07

关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知

为进一步规范深圳市城市更新项目范围内历史遗留违法建筑物业权利人核实工作，深圳市规划和自然资源局于2021年9月27日印发《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》。

该通知明确区城市更新和土地整备部门不得对市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议进行备案。

政策

08

深圳市2021年度建设用地供应计划

经深圳市人民 *** 同意，《深圳市2021年度建设用地供应计划》于2021年4月25日公布实施。2021年全市计划供应建设用地总量1130公顷，其中居住用地363.3公顷，产业用地171.4公顷，民生设施用地543公顷，商服用地52.3公顷。

随着城市土地不断扩张，土地资源早已是稀缺资源，深圳城市化发展早已从注重“体量”向聚焦“质量”转型发展。在十四五开官之年，《2021年度建设用地供应计划》意在通过优民生、增居住、强工业、控商办等具体措施，进一步优化土地供应结构，提高城市发展的平衡性和协调性，为深圳市高质量发展提供有力土地支撑。

基于公开市场与非公开市场的运行现状及新政建设用地供应结构进行解析，存量开发仍是深圳住房供应的主战场。在集中供地的大背景之下，将“倒逼”房企拓宽自身拿地渠道，使其更趋多元化，又加之深圳未来170万套住房供应的较大压力，房企应密切关注“加快居住用地供应、增加公共住房比例”等大趋势，抢滩优质项目资源，提前布控，争取为未来深圳加大公共住房供应目标献力。

政策

09

深圳市2021年度城市更新和土地整备计划

2021年11月29日，深圳市规划和自然资源局发布关于印发《深圳市2021年度城市更新和土地整备计划》（以下简称《计划》）的通知。

目前，深圳市也在抓紧制定市、区更新整备“十四五”相关规划，将与五年期各年度《计划》任务规模紧密衔接，且搭建“流进”与“流出”相关流量调节机制，将城市更新计划规模与更新整备直接供应规模挂钩，应密切关注。另外，当前 *** 越发重视重点区域或节点的大项目大统筹、公共利益完善和产业片区升级等，未来应时刻关注五年期各年度《计划》变化动态，在成连片改造、公共利益提升、产城融合、产业导入或升级等项目中寻找新的机会点。

详细解读↓↓↓

深圳2021年度更新整备计划公布：新增土整项目36个，学校87所！

政策

10

关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知

2021年8月，网上流传出深圳住建局和规自局发布了《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（以下简称“新政”）。合一针对流传的“新政”内容分析发现，“新政”明确要求村改住宅类历史遗留违法建筑必须全面完成确权，并且严格禁止违法交易行为！已立项但未实施主体确认的更新项目及已完成实施方案审批的土整项目，需在6个月内完成确权并禁止再交易！之前城市更新条例主要针对新立项城市更新项目，而这次“新政”基本全面覆盖了各个阶段的城市更新和土地整备村改类项目。

—小蔡说旧改—

189-----------0294-----------1984