本
文
摘
要
2022年，成都楼市的底层逻辑正在被改写。
新年接连两天，成都居住板块竞争力Top100以及七大子榜单相继发布，引发各大网络平台和用户竞相评论解读，以此引发的板块价值大探讨，正在颠覆传统的地段论。
本质上，成都城市 *** 多组团、网格化时代，双中心以及七大副中心的定位，天府新区、东部新区的成立，以及轨道交通的狂奔，都在撕扯着这座城市中地段的本质属性，板块价值取代地段价值将是城市发展的必然规律。
但当我们深入一个个板块的时候，又该如何挑选目标？
今天，Vhouse成都联手楼市柳叶刀，再次为市场投下一枚深水炸弹，首次从近2万个小区中，挑选出实力最强的100个楼盘，推出这份“成都居住小区竞争力TOP100排行榜”。
如果你住在这100个楼盘中，恭喜你，你家小区至少已经战胜了成都99.5%的小区。
与我们评选板块的逻辑一样，楼盘的排名标准大体分为财富标准和生活质量。
其中，财富标准占70%（资源占比30%、地段占比20%、建筑设计占比20%），这是地段为王的逻辑；生活质量占比30%（楼盘定位占比10%、物业运营占比10%、小区外部配套占比10%）。
它们基本都是全能冠军，既占据了最好地段，又代表了相应时期最牛的产品力，是成都商品房20多年中，住宅产品财富价值和生活质量的天花板，是我们买房置业最值得收藏的指南。
下面是TOP100排行榜情况，请大家各自寻找自己的家。
01
这是“后浪”的时代
时代奔涌向前，再好的房子也经不起时间的磨练，不少风云一时的楼盘，泯然众人矣。
从楼龄看，TOP100中，90%为10年以内的次新房，以及在售新盘。
老牌小区中，楼龄较长的仅有草堂之春、河滨印象等极个别占据极致资源的楼盘。
但纯新盘如此密集，却有一个重要原因：改善时代的到来。
2016年以后，随着成都调低土地容积率，改善时代随之到来，以小换大的户型改善，从普通小区到高档小区的品质改善，以及诸多品质型房企扎堆入蓉，带来了成都近年来最大的一次产品革命，从规划到户型、园林、立面、装修全面升级，早期入市的二手房就相形见绌了。
不过接下来一两年，由于限价地的大量入市，预计出现顶流项目的概率不大。
02
TOP10，一部豪宅变迁史
TOP10，代表了成都商品房发展20年来，住宅产品的巅峰。
既是产品力打造的极限，也是二手房价的天花板。
银泰中心华悦府、麓山K堡、草堂之春、誉峰、麓湖这些楼盘，在业内都是神一样的存在，二手房价格少则千万、多则数亿元，而且出货量极少。
从商品房的产品类别来说，居住竞争力靠前的一般是别墅、洋房和大平层。按照常识来判断，房子越矮越贵，别墅最贵，毕竟地价摆在那。
但从成都来看，最早的草堂之春、麓山，到誉峰、银泰中心等大平层的崛起，再到当下万科天府锦绣、新希望D10天府，可以看出，富裕阶层更偏爱城市大平层，而不是别墅。
这一条豪宅的变迁线，也反映了成都住宅产品打造逻辑的变化。
2006年以前，草堂之春，依托浣花溪文化IP封神，这是资源为王。
2007-2015年，银泰中心、文儒德乃至仁恒滨河湾，占据金融城和攀成钢核心地段，这是地段为王。
2016年以后，万科天府锦绣、新希望D10天府，既占据优质地段，又有出彩的产品设计，这是综合实力为王。
正如我们的打分标准一样，未来的小区竞争，除了地段、配套、资源等硬实力，必须考量建筑设计、物业、园林等软实力，缺一不可。
03
南富一路狂奔，西贵后劲不足
高新区一马当先，占据榜单四分之一，以26个楼盘上榜；天府新区17个楼盘入围，南富之名不容置疑。
主城五区中，锦江区排名靠前；老牌西贵青羊区后劲不足，与武侯区持平。
二圈层中，双流因为怡心湖的强势，排在首位；龙泉驿紧随其后，郫都、新津、新都均有楼盘入围。
最心疼温江，以宜居见长，却没有楼盘入选。产品牛的地段普通，地段好的产品又一般，最终无缘前100。
04
没有牛掰的地段，何以谈居住力
金融城以绝对优势领先，13大高品质小区入围，从资源、地段、建筑设计、楼盘定位、物业运营以及小区外部配套看，代表了成都的天花板。
攀成钢板块能级虽然贵为TOP2，但入围产品并不多，大约只占了片区的一半。其原因在于攀成钢商业缺位带来的生活氛围缺失，以及当年发展时产品分化带来的圈层不够纯粹。
大源虽然房价极贵，但中小户型居多，缺乏代表性的改善物业，排名并不靠前。
天府中央商务区，以地段与产品力的综合性取胜。花园城的颜值为王，万科天府锦绣的全能豪宅，代表了下一个时代产品发展的方向。
二圈层入围最多的依然是怡心湖，奥园半岛ONE、城投绿城诚园、中国铁建西派国樾，与我们之前板块竞争力榜单中的排名基本一致。
05
龙湖、中海、中国铁建名列品牌前三甲
好的居住小区既体现在板块的竞争力，也体现在品牌缔造的产品力，包括户型设计、装修、房屋品质、物业保障等多个方面，是入住之后的品质保证。
排名第一的，是综合实力取胜的龙湖。龙湖虽然缺乏特别出彩的项目，但其拿地眼光精准、物业服务优秀、园林设计出彩，各方面保持了均好性，收获了大量的粉丝。
中海与中国铁建两大央企紧随其后，一个以地段取胜，一个以产品取胜，主要豪宅区都有这两大顶流。
行业龙头万科依然实力在线，虽然早期的君逸、五龙山都或多或少不够完美，但叫好又叫座的万科天府锦绣，让我们见证了万科的顶豪制造能力。
入蓉不过四年的绿城，竟有4大楼盘入围，杭派房企的产品力打造，不得不服。
擅长造城的华润，虽然盘子够大，但主要聚焦中端产品，颗粒度不足。产品力最强的华润金悦湾由于地段和时机的拿捏不到位，二手房价格未能跻身顶流，令人惋惜。倒是东湖公园旁的翡翠城，低调之中透着霸气，撑起了整个东湖的门面。
保利与华润类似，楼盘多，拔尖的不多。
本土房企德商自迎晖天玺之后，在高端小区的打造上已经颇有心得，地段选择、户型设计都保持了较高的水准，目前天玺系在各大板块都居一梯队，售价普遍在3w+。
蔚卡算是小而美的典型，三大项目个个都是精品，天府新区的花园城更称得上颜值巅峰；万华靠麓湖、麓山直接封神，只是楼盘名气大、开发商名头小。
另外，近两年势头猛烈的新希望，也正在角逐新的排名。
而曾经的本土之王蓝光，在成都大大小小项目二三十个，但仅有一座公馆1881上榜，其打造的高端系代表黑钻，最终转手万科改名星耀天府。这就像一个很火的明星，始终拿不出一部像样的代表作，令人遗憾。
奥园凭借城南的两座“ONE”系上榜，这是市场对其产品力创新的嘉奖。
不像板块TOP100，几乎囊括了大多数的居住区，或多或少跟我们每一个人相关。居住小区TOP100，是这座城市的荣耀，但跟你我以及绝大数人无关，只是我们生活奋斗的目标。
但不管怎么说，成都的房价对得起这座城市的美好生活。如今成都还有不少网红盘限价一万多，而周边的二手房价都是两三万。去年出让的一万多亩限价地，未来也能为我们提供大量优质的居住小区。
我们相信，在房住不炒的大环境下，大家在追求居住质量的改善上将会越来越好。
