本
文
摘
要
2021年2月8日，深圳市住建局官方发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。
其中，二手房成交参考价范畴涵括2万~14万，共涉及到的小区多达3595个。
深圳住建局部门同志很卖力，3595个小区足足排满了84页A4纸。我自上而下凝视着这一座座陌生的小区，陷入了深深的思考：
这3595个小区背后，就是深圳财富的全部呀。从罗湖到福田，从莲花到沙头，从南山到蛇口，从前海到香蜜湖……一个个如雷贯耳的响亮名字，背后都掩藏着一座座价值以亿为单位的豪宅社区。
所以，我不禁想到宁波。宁波的豪宅社区如何划分？代表性豪宅社区有哪些？哪些是真豪宅，哪些又是伪豪宅？
今天，我们就来浅谈论之。
第一阶段：「地段型」豪宅已成历史
去繁就简去粗取精，宁波豪宅进化史不到三十年。
当然，像天一阁、民国老建筑等历史遗存皆为例外，同时诸如宁波最早的豪宅鼻祖白云山庄（1994年）、双东坊别墅区也不在列。
而我们要说的是自新世纪前后的豪宅，其中以中央花园、外滩花园、老外滩城市公寓为代表的「地段型」豪宅。
这类豪宅诞生于2000年前后，房龄距今大都已超20年，或接近20年。
以诞生于1998年的海曙中央花园为例，当年是宁波第一个外籍人士聚居区。
它的开发商是达吉房产，创始人廖春荣如今已年近花甲之年，事业中心也已转移到上海，上海著名的古北中央花园、雅典花园也是他开发的。
从中央花园的四个字题词来看，便足以证明它的不凡的出身与过往。
■某位前国家级领导人题词
但是，就目前二手房市场表现来看，房龄已23年的海曙中央花园其实有些「盛名之下其实难副」。
在贝壳二手房网上，中央花园目前在售挂牌量为17套，挂牌价约3万/㎡，甚至低于3万/㎡，二手房房价表现甚至远弱于庄市、洪塘、姜山等板块。
同时，近两年该小区成交量并不理想，最近成交日期为2020年2月28日。成交面积约77㎡，成交单价2.55万/㎡，应为学区而买。
过去两年，仅贝壳网数据显示，海曙中央花园成交套数为四套，最低成交单价约1.7万/㎡，发生于2019年11月23日。
再以与中央花园隔江而生、直线距离约1.6公里的江北外滩花园为例，目前贝壳网数据显示：
在售二手房为4套，挂牌价约3.4万/㎡；过去一年成交量也是4套，成交均价三万出头。
外滩花园建造时间要比中央花园晚约6年，相对而言房龄较新，同时物业服务一直有口皆碑，且占据了一定的资源优势（距甬江不足百米）。
但是，由于面积较大，且外滩大桥建成后对居住品质有一定影响，因而外滩花园的市场价值本质上还是被抑制的，但从整体价值逻辑上说，的确胜中央花园一筹。
同时，同样位于江北老外滩板块的，与外滩花园直线距离约500米的老外滩城市公寓，目前二手房市场活跃度和存在感几乎为零，无成交甚至无出租信息。
与老外滩城市公寓一江之隔的 *** 东-东外滩公寓，房龄相对更新（2010年前后），目前活跃度倒是极高。
目前东外滩公寓贝壳挂牌量为22套，挂牌均价约三万四五，部分房源挂牌量已突破四万大关；二手房成交量来说，过去两年成交了7套，最新成交价约3.46万/㎡。
由此可见，「地段型」豪宅正在被抛弃。
同时，海曙的没落，是有根据的，代表性豪宅的二手房成交量、成交价便是最好的佐证。
第二阶段：「超级IP」豪宅崛起
2005~2012年，是宁波豪宅进化史上的黄金十年。
这期间，出现了很多超级豪宅IP，如海景花园、新海景花园、长岛花园、月湖花园、紫玉台、荣安府、东方一品、泊璟廷、江山万里……
这些超级IP，在当时皆为名声赫赫的豪宅代名词。
如今，依旧像烙印般刻在每一位新老宁波人心中，而这些超级豪宅背后的开发商，如雅戈尔、荣安、维科等，大都是本土实力派房企，可谓本土房企百家争鸣时代。
我们来分别看一下这些超级豪宅的二手房市场表现。
首先来看诞生于2005年的三江口 *** 东豪宅——海景花园。
■海景花园
目前贝壳网上海景花园在售挂牌房源为5套，单价约4~5万/㎡，总价皆在千万以上，且大都发布于1年前，至今仍无成交记录。
不过，其中有一套房源发布于2个月前，为低楼层（可能一楼），单价约3.85万/㎡，为海景花园目前在售挂牌最低价。
其次再来看三江口江北区的新海景花园。
目前贝壳在售挂牌房源仅为3套，最高挂牌价已突破6位数，为107934元/㎡，总价5888万，最低挂牌价为35585元/㎡，总价1900万。
我研究了一下那套超10万/㎡豪宅，为建筑面积约545㎡超级大平层，位于5楼，装修极为奢华，业主有部分抵押。
同时，一线余姚江、永丰公园，视野无敌。但即便如此，也很难超过10万+，很有可能是业主自娱自乐所为。
■豪装实景图
再次，我们再来看看长岛花园、月湖花园、紫玉台的二手房市场表现。三大豪宅的背后开发商，一个是雅戈尔、一个是维科。
长岛花园目前贝壳二手房挂牌量为23套，高层挂牌价约4~5万/㎡。目前贝壳上已成交套数为5套，成交均价约4万/㎡，详见下图。
再看月湖花园。
目前贝壳二手房挂牌量为4套，高层挂牌价约4~5万/㎡，最高挂牌价达77637元/㎡，为一套复式瞰湖房源，有抵押。
对比之下，紫玉台二手房市场表现就有些逊色了。
目前紫玉台贝壳二手房挂牌量较多，东西区超30套，东区挂牌价约4万+，西区挂牌价约3万+。
西区因为靠高架等硬伤，比东区约低1万/㎡，同时又因户型较小性价比高等优势，目前成交量十分活跃。
严格意义上讲，紫玉台虽名气较大，但作为宁波豪宅代名词，还差些许成色，但这不影响它作为宁波豪宅进化史上的一个重要标杆。
最后，再来看看东方一品和荣安府这两个超级豪宅IP。
东方一品是东部新城崛起时代的重要豪宅代表词，开发商是宁波本土曾开发过江南一品的兴普房产（现已并入富邦）。
当年东方一品打出了「中国好户型」口号。可以说，自此奠定了宁波好户型的完美标准——大开间、大面宽、大格局，开启了宁波豪宅户型的新篇章。
■东方一品约200㎡户型
目前东方一品贝壳二手房挂牌量14套，挂牌价4~6万/㎡，最高挂牌价81219元/㎡（仅作参考），为一套高层近200㎡大平层房源。
与此同时，荣安府目前贝壳二手房挂牌量为39套，挂牌价4~5万/㎡，且成交活跃度也较高，近半年成交价皆在4.3万/㎡以上。
以上，便是宁波豪宅进化史（上）。
由于时间和篇幅有限，关于宁波豪宅的更多点评和分析，我会在中篇、下篇进行详细解读。关于宁波豪宅，你有什么看法？欢迎在评论区发表感言。
