本
文
摘
要
大部分的家庭买了房子，都是为了自己住，所以在选购的时候，都希望买到称心如意的房子，毕竟谁都不希望在入住后出现一些问题，然买房这件事上，我听过最温和的心态是：“不亏就行”，毕竟没人希望自己把买房这件事做成亏本生意。但现实总是残酷而真实，就像股市里，有人赚钱就一定有韭菜在亏钱，不是所有的房子买到都能保值或是升值，那么那些楼盘和小区的房子是不能买的了？
1、超大社区和独栋小区
先不论房价，这两类小区在居住体验上我基本没听到过好评。
社区过大居住人口就过多，过多就会鱼龙混杂，影响居住舒适度，除此之外，大社区建设周期长、流动人口多，还有通常在城市中心区不会存在大社区，大社区多存在于较为偏远的郊区，因此在通勤距离和时间上也不够友好，这些问题都加大了社区的不稳定性，导致社区房价波动较大。
这类小区在外部配套比如学区、交通方面可能有一定优势，但在内部的社区环境、停车位、物业方面就比较一言难尽，因此居住舒适度上会大打折扣，除了一些有有利因素加持的的项目外，大多数单体楼小区的房价走势都与同片区的周边项目有不小的价差，房价走势往往也不能够跟随大市波动。
2、商住混居小区
这类小区也是各类城市都普遍存在的，并且不少商住混居小区还坐落在不错的地段。
从性质来说，这类小区确实具有居住属性，至于为什么会有众多小企业和商家进驻，大抵都是因为小区的区位优势，并且周边也有不错的配套，小区内的管理费和车位费相较于写字楼也更便宜。
一方面因为公寓的性质，另一方面混居使居民的居住属性不够纯粹，人流密集让建筑内部损耗也更迅速，再加上物业维护平庸，破旧的面貌也是让这类住宅价格打折的原因。另外，在城市内的一些批发市场附近，这类混居小区出现的比例也会比较高。
在人们越来越重视私密度和舒适度的今天，这类小区注定会衰落以及被日益淘汰，并且从环境状况来看，这类产品都不是个好的投资品，未来涨幅大概率也不会跑赢同片区的其他住宅小区。
3、郊区景观豪宅
一套“面朝大海，春暖花开”的住宅，曾是多少人心中的白月光，可时至今日，在遍地景观房收割市场过后，你会发现这些白月光不值得。
这类豪宅上涨难的问题在于，虽然把持了好景观，但地理位置欠佳，距离主城区较远，周边生活配套不足，还没有优质的学位和商业配套捆绑，并且豪宅产品的市场流动性，本就远不如普通的刚需改善产品，如此一来便更是有价无市，难有上涨空间。
4、高容积率的旅居盘
旅居旅居，除了走走看看外，还绕不开一个住，因此还要看必要的生活配套是不是齐全。
旅居盘活脱脱的有社区而无运营，偶尔休闲小住三五天尚可，长期居住就要做好思想准备，面对这也没有那也没有的尴尬。旅居盘没有社区配套、且供应量大，单就这两点，已经注定了这样的小区难以上涨。国内兜售海景旅居房概念的城市有很多，比如广西的北海、山东威海等，都大量地存在住不出便利度，也住不出房价涨幅，甚至还要割肉出让，所以真的不要头脑一热，买在这种旅居盘。
5、物业管理水平差的楼盘
物业的好坏，也就直接影响了业主的居住的品质。一些品牌开发商，物业公司都是自己的，或者和一些品牌物业公司合作，相对而言物业服务有保障。但是一些不知道的开发商，往往交物业交给第三方小物业公司打理，存在物业管理差、治安存在漏洞等问题。比如，本来应该是封闭式小区，入住后却是随便进入，安全性和隐私性大大降低；本来物业公司应该维护小区公共设施、定期打扫卫生，结果却是无人问津，小区设施损坏严重，环境脏乱差。
6、不良开发商的房屋不能买
买房子一定要选大开发商。从现实情况来看，同一地段大开发商的房价也是要比小开发商贵一点的。这是因为大开发商在品牌实力、施工质量、配套设施等方面都更有保障。当然，买大开发商的房子，付出的成本更高，需要量力而为。但无论大开发商还是小开发商都应当选择正规的、五证齐全的。
7、质量存在问题的楼盘
烂尾楼应该是购房者很害怕遇到的情况，出现之后购房者往往面临 *** 艰难的困境。随着网络的日益发达，购房者对于楼盘的信息了解的途径也逐渐增多，因此购房者可以透过网络或媒体的报道提前获取房屋各类信息。
对于一些负面新闻很多的楼盘，购房者应该精挑细选，谨慎购买。还有包括：地基塌陷、墙体裂缝、渗水、墙皮脱落、不能正常供电供水等。这些问题往往不是一家一户的，往往都是大面积，集中性出现。一旦出现质量问题，既影响了居住，处理起来也费时费力，而且有的时候难以完全解决。
所以，买房应该详细了解该楼盘的详细，实地探访。如果已经有业主入住，则可以咨询老业主是否出现过质量问题。在交房时，最好和专业的验房公司一起进行验收，尽量减少买到质量有问题的房子的可能性。
8、小产权的楼盘
小产权房最大的问题就是不能办理房产证（不动产权证），不能贷款，不能落户。
第一种就是小产权房。以前楼市里经常会有人购买小产权房，为什么会出现这种情况呢？主要是小产权房有两点优势，一是小产权房便宜，有时候价格只要商品房的一半；二是觉得小产权房有“转正”的可能。不过随着楼市调控的深入，这两个优势正在慢慢消失。拿价格来说，现在很多城市的房价都在下跌，而且还有共有产权房这种价格便宜的房子出现，所以小产权房的价格优势已经彻底消失。
9、高层公寓
公寓的居住属性都不是很高，至少跟普通商品房住宅比起来，居住体验要差了不少。所以随着楼市回归居住，公寓本来就不适合刚需购房者购买，而且还是高层的公寓。因为现在各个城市都出台房子“限高”的政策，这就意味着高层房子不符合楼市发展的方向，最起码在未来拆迁的时候高层房子会变得更难，而且存在的安全隐患也会比一般的底层多。所以不管是为了居住也好，还是为了安全也罢，购房者最好是不要买高层公寓。
10、城区老破小楼盘
经常可以看到一些老破小房子卖出天价的新闻，而之所以会出现这种情况，无非就是学区的影响。但问题是随着教育资源的不断增加，未来学区房的价值肯定会慢慢出现下跌，老破小身上最大的价值会慢慢出现下跌，所以这种不适合老破小根本就不适合购房者购买。更何况现在因为棚改拆迁退出楼市的原因，老破小也不会被拆迁，购房者就算买了老破小也不可能成为拆迁户。因此如果在这种情况下花费巨大的成本购买老破小，怎么看都不是划算的买卖。
所谓“前事不忘，后事之师”，成都房产投资俱乐部在以往的经验中，总结出这10种类型的小区，而如果买到这样的小区，大概率是在做亏本生意的房产，建议千万不要以上这类的楼盘和小区。
