本
文
摘
要
前两天，武昌内环滨江的一豪宅项目亮相。
看过园林与规划，没有找到“哇塞”的惊喜感。或许它将惊喜慢慢释放。
项目负责人说，这个项目是超过武汉壹号院的项目。
如今，我只看一类项目：
单套总价过千万，或者在内环核心。
大概是武汉万分之一的人买得起的盘。
从业15年来，看过太多刚需盘、改善盘，已麻木。相似的户型设计、配置，大同小异的规划，写过15年，对我这种中年人，已无感。千万级豪宅，稍微提神。
五一前，看过汉口二环另一个豪宅项目。
最小面积260，起价预估1200万。小桥流水从家门口过，小区里有大泳池，室内的装修用材用料很扎实，适合年龄大一点的old money。不过，还是没有“哇塞”感。
差的，看不上；贵的，买起来有压力。这是很多豪宅买家的困境。即时在武汉豪宅区——二七滨江，贵的1300万以上，东西是好，就是贵；便宜的，看不到江，房子“哇塞”不起来。
01
很多大牛级开发商，每到武汉，都说自己要做顶级项目。
他们吹过的牛，几乎没有兑现过。
他们被武汉的市场所打败，怪武汉限价，怪武 *** 没钱，怪武 *** 不懂货。
五一后，汉口航空路的汉口饭店项目首次亮相。
这个项目从未说自己是豪宅。
但它所处的地段与历史沉淀，决定了它还是豪宅。住宅很少，面积也不吓人。项目操盘手是一位靠谱的人，他出品的东西，也靠谱。
它的上市时间在明年下半年，可能恰好赶上市场的风口。
目前，在汉口内环、二环，几个新项目定价4万以内，已被排除在豪宅之外，“又糟蹋了一块好地”。
这些新项目操盘手从市场角度回笼资金，无可厚非。不过，超低价的项目，怎么给城市留下记忆？这些项目均不在我踩盘清单里。
我统计武汉豪宅，有两个硬性指标：
一是价格必须过4万元，而且是项目均价。这类项目在武汉20个。其中14个在汉口。7个5万＋的项目，全部在汉口。有钱人还是喜欢汉口。
二是单套总价超过1000万元。在关注新房的同时，也会关注二手豪宅在市场上的真实表现。以武汉天地、绿城黄浦湾为例，二手价格6.7—7万元。
1-4月份，武汉豪宅累计网签232套。网签前三分别是，中信泰富滨江城、华润瑞府与万达御湖汉印。
预计今年武汉豪宅网签量232套*3（不排除下半年网签暴增），与2020年的1342套、2021年2901套相比，有钱大户人家也无余粮。
02
什么是豪宅的“哇塞”感？
这是一种很情不自禁的体验。
看到一些超前的产品细节，看到一些用心的雕琢，不自觉地发出“哇塞”。
这种感觉，曾经出现在上海的翠湖天地。
项目主理人Allen对项目如数家珍，很多定制、唯一的小细节。
第一次在主卧套房里，看到专门为零食、美酒存放的空间。
主理人当时的解释，依旧记忆犹新，“再有钱的人，也是人。他们也有吃、喝的需求。”
截至目前，我在武汉豪宅样板间里，没有一个主卧里看到这样的配置。
Allen说，生活方式之间的差别不是物质，而是一颗如何对待生活的心。
中的生活，令人向往。
曾经出现在武汉天地某一期的样板间里。一把从国外进口的椅子，一整面墙的手办。几年前，天地的厨房里整套进口电器、进口橱柜。几年后，武汉的豪宅，还拿这些标配的进口物件吹牛。
这种“哇塞”，出现在绿城黄浦湾的室内保险库。既是超大保险柜，又是安全屋。
或者在宸嘉100某一个样板间的L客厅里，一眼看多桥。或在联投中心一个很侘寂风的样板间，很有想直接住下来。灯光、椅子，都让人放松。
除此之外，“哇塞”的感觉好像都在外地。
在杭州滨江一豪宅里，一户大平层人家的室内泳池；在深圳的摩天高楼上，大平层级公寓里，每平米20多万，俯瞰一座城。
03
豪宅是用来住的。此时的武汉，豪宅不是价格逻辑，而是产品逻辑。
价格贵、产品一般般，结果是市场口碑一般般。产品有“哇塞”感，价格再贵，也有懂它的人。好的豪宅，不再是漂亮的外立面，而是一整套豪宅生活体系。
这就像绿城湖畔雲庐，豪宅买家看着叠墅模型下单。这是对绿城产品体系的高度信任。
前不久，有外来开发商问我，在武汉，如何做品牌？
我的答案是，先做一个好的产品。
建议他们去看看宸嘉100、看看香港置地在武汉的项目。
设计师与操盘手的每一个用心，业主是能感知到的。就像我们自媒体写稿子，用没用心，从文字里能读出来。
不研究武汉富豪的消费习惯，不设计一流的豪宅产品，还想赚钱的时代一去不返。武汉或者说湖北的富豪们，是很挑剔的一群人。再靠忽悠卖豪宅，终将被市场淘汰。
最近几个月，武汉也出现豪宅打折促销、精装改毛坯。产品本身不行，再怎么折腾也无济于事。短时间获得一些业绩，长远看失去更多富人市场。
在武汉做豪宅，是很难。以楼面地价3万为例，房价定价5万。
从成本核算的角度，隐形地价、资金成本、管理与营销费用、税赋等保守核算，每卖1平米，开发商亏500元。一些豪宅能卖4万＋，多是当时拿地成本较低、央企资金成本较低。
但不能因为难，而不出好产品。
［后记］
在武汉，核心地段、优质资源的项目，越来越少。平庸的项目越来越多，出彩的越来越少。
可以预判的是，武汉豪宅很快进入二手存量市场，定价权从开发商转移到卖家，也是武汉豪宅真正起步的时候。二手豪宅时代的到来，武汉的高级公寓市场也跟着起步。
同时，今年年底前，最贵一批豪宅项目均价将破6万，武汉头部豪宅进入“6万时代”。
身边一个朋友手握两千万，就等今年最新一期的武汉天地。
我问他，为什么非要买天地？
“我的朋友，都住天地。”这与买豪车、奢侈品的逻辑一样，攀比是人类的本性。
任性的富人们，买房有时候理由很简单。但天地的圈层感，不是一天形成的。如果没有老业主的豪宅，只能靠产品。
武汉有钱人的圈子很小，今后将更小。看一两次，就能爽快掏1000-2000万买房的人，将是武汉塔尖豪宅争抢的“金主”。
文｜杨光华（地产写字人）
