本
文
摘
要
本文源于和一位粉丝朋友的交流。分析来，分析去，索性整理成一篇长文。
这几天，“集体断供”成了网络热词。一时之间，各路自媒体粉墨登场（没错，就是取讥讽之意），好一个乱纷纷。
网络里的“没头脑”、“不高兴”和“爱起哄”们，看热闹不嫌事大，把断供说得很激愤、很激昂，就是不肯把断供行为对购房者的危害说清楚，反而用贫乏的经济学认知、富有煽动性的语言渲染“断供”的“作用”，和对经济的影响。
对这些人，我嗤之以鼻。
对我的粉丝，我只有一句建议：千万不要听信“妖言”，千万不要断供！
集体断供，出于一时激愤也好，出于长时间的沮丧也罢，虽然看起来有背水一战的激昂，但是，最后只会品尝到作茧自缚的恶果。
也许，你不认同我的上述判断，不要急，我慢慢拆解给你听。
先看一个购房者的断供经历：
2013年，一位网友买了昆明小房地产公司的房子。那套房子84平，总价57万左右，首付30%，贷款39万，还20年。
结果，房子封顶后，地产公司资金链断裂，楼盘停工了，烂尾了。
烂尾后，业主们多次 *** ，去房地产公司、银行、各种相关部门，闹到了地产公司总部。最后，在一家国企牵头下，和 *** 商议了一套“自救方案”：业主们每一平方米补缴800元，保证项目完工。
在场80%的业主都交了钱，一起找到当地的一家建筑公司承接了这个项目。但是，这位网友，无法继续等待。因为正好遇到家里老人相继重病，她不得不和银行商议暂停贷款。但是，银行在已经知道她遭遇了烂尾楼的情况下，依然起诉了她。
就这样，网友因此留下不良征信记录，连信用卡也被停用。
2021年，这位网友拿到了5年前就该入住的房屋钥匙。拿到房子后，她和银行商量把所有贷款及违约金都补上，希望达成和解。几经周折后，她多给了银行一笔律师费，才最终拿到了和解协议。
这是我在“显微故事”看到的昆明网友的案例。
案例中的网友，因为烂尾，每平方米多花了800元；又因为断供，又多花了违约金和一笔律师费。
贷款少还了吗？没有。还多了违约金。
律师费是多少？据我所知，律师费应该是按贷款余额按比例计收的，可能是3个点，也可能是5个点，甚至更多。具体比例，看银行和律师签订的委托合同。
在我看来，这位网友的遭遇，已经是断供者最好的结局了。
说完最好的，再想象一下最坏的。
在房贷合同中，只有购房者和银行之间的借贷关系，购房者永远是房贷合同的第一责任人，是还贷义务的承担者。即便房企为房贷合同提供了担保，楼盘烂尾了，房企也无力履行担保责任了，不是吗？
合同主体必须履行契约责任，是市场经济的基础规则。
银行的钱也不是大风刮来的。银行的放贷资金，要么是股东的资本金，要么是银行从其他银行借来的钱，要么是银行储户的存款。就算是国有大行，他们的资本金，也是全体国人的，不能拿来给个别开发商的违规行为埋单，不能给购房者不履行还款义务的行为埋单，不是吗？
贷款买房是个人的经济行为。就算你再横，谁也不能大笔一挥把你的还贷义务一笔勾销。
因为，大笔勾销了你的还款义务，也就破坏市场经济的基础规则。
就算你又横又硬，但你早已把房屋的产权抵押给了银行，银行有权依法收回房子。就算事情有转圜，期间发生的律师费用还是你的。
就算整个楼盘的全体业主，都又横又硬，一起拒绝了类似昆明网友经历的“每平米多交800元”的解决方案，市场经济依然有现成的规则可用。
如果整个楼盘集体断供，对银行来说可能是最好处理的情况，甚至可能是房企和不良资产管理公司“守株”等待的“兔”。
对不良资产管理公司来说，多数烂尾住宅楼盘都是优质的不良资产，因为购房需求是现成的。
既然产权早已抵押给了银行，银行可以依法收回房子，打包成不良资产出售。不良资产收购方，只需要一笔资金，委托一家公司操盘，三下五除二，只需要注入一笔资金，用几个月就可以把楼盘复工、完工，然后出售。
在这种情况下，银行能够做到几乎没有损失，不良资产管理公司可以轻松赚取20%，甚至更多的利润。而购房者，可能竹篮打水一场空。
因为，虽然购房者可以说开发商欠自己一套房，但是开发商已经实质性破产了。随着开发商的破产，开发商只有用资产残值向购房者还债的义务。并且，购房者在开发商的债权人序列中并不优先，虽然购房者觉得自己应该是居于首位。
开发商的资产里，有购房者烂尾的房子。但是，从断供那一刻起，房子的产权已经归银行处置了。
有人说，房贷是房企、银行和购房者之间的“三角债”。但是，我认为，这是借上世纪末的“三角债”和网友们侃大山，是不负责任的胡说，是给网友吃“壮胆丸”。1993年底，我国有了第一部《公司法》。此后，就不存在法律意义上的“三角债”了。开发商、银行和购房者，在法律上，只能“谁家的孩子谁抱”。购房者主动断供，只意味着是购房者主动打破了自己和银行的借贷关系，同时意味着购房者主动放弃了赎回抵押给银行的房屋产权。
购房者在主观上会认为自己是从开发商手里买到了房子，但购房者在从开发商手上购买到预售房的同时，立即抵押给了银行。从签订房贷合同的那一刻起，购房者所有的，只是法律意义上的所有权，和从银行赎回房屋产权的契约责任。有房贷的购房合同，只是购房者从开发商手上拿到的一份优先从银行赎回房屋产权的凭证。只要开发商还没有交房，严格意义上，买卖行为就还没有完成。只要购房者还没还清房贷，就还不是完全意义上的房屋产权所有者。
表面上看，是开发商欠购房者一套房，实际上是开发商欠着银行一套房。因为，开发商从银行拿到了房款，而银行在帮助购房者代付房款，银行的代付金额，又远大于购房者的还贷金额。
在还清房贷之前，购房者都只对房屋拥有使用权和部分所有权。如果断供，购房者就把自己所有的部分所有权也放弃了，会彻底失去了和开发商继续博弈的资格。
一旦断供，银行是不会退还已经收到的还贷金额的。即便购房者再能闹腾，得到最好结局也不过是昆明网友的经历，倒数第二坏的结局是开发商的一纸欠条，最坏的结局是一无所获。
事实，就是如此残酷。
我之所以建议网友千万不要断供，原因就在这里：不要放弃手上的筹码。
只要不断供，购房者就是法律认可的合同主体，就是有权争取“解决方案”的权利人。
不要因为一时激愤，就草率断供。如果被起诉，可能不仅要接着还贷，还会多一笔违约金。最后，再要承担一笔律师费。
断供，绝不会豁免你的还贷义务，除了留下了不良征信记录，或者额外的经济负担，不会有任何收效。
爱看热闹的人，是不会和我一样说话的。他们是不怕更热闹一下的，甚至已经开始“狂想”集体断供可能引发什么“次贷危机”了。不知道深浅地瞎嚷嚷！
断供绝不会引发连锁反应。虽然多地出现了集体断供，但说破大天，也就是一千亿规模左右的事。实际发生的坏账额度，会更小。
我国一直要求银行按房屋总价的三成收取首付，三成首付之外的贷款余额，银行有贷款信用保险。断供，充其量只能给个别银行带来暂时的坏账。随着不良资产的处置，银行不会亏钱。也就是说，购房者的断供，连银行的皮毛都伤不到。
除此之外，购房者发出“集体断供声明”，最多只能让地方 *** 加大介入的力度。但是， *** 不会兜底，也不能兜底。
道理很简单。看起来是处置楼盘烂尾的事，实际上是事关基础规则的事。
市场经济的运行，是建立在买卖双方的契约精神之上的。只有买卖双方都自觉履行合同义务，市场经济才能进行下去。
如果 *** 兜底，等于豁免了规则破坏者的契约责任，这会破坏市场经济的基础规则。购房者以为自己是 *** 兜底的受益人，实际上，只有破坏规则的开发商才是真正的获利者。
如果会哭的孩子有糖吃，其结果只会是哭声一片，连绵不绝。
给这个楼盘喂了饭，另一个楼盘也喊饿，怎么办？
豁免了房贷债务人的法律责任，经营贷呢？
……
所以，奉劝各位购房者，如果是真心想尽快解决问题，就不要断供。先继续保有自己作为房屋购买者的权利人身份，不要把自己变成开发商的债权人，不要逼迫其他的市场参与者做二选一的选择。
目前， *** 是唯一有动力提供解决方案的主体。购房者要给 *** 留出解决问题的时间和空间。
购房者不要把“集体断供声明”，当作最后通牒。
断供，断掉的可能是购房者的前进之路。
另外，每一起“集体断供”背后，都少不了炒房者身影，也少不了开发商的身影。
我之前说过。对于炒房者来说，烂尾会使得资金成本高到炒房者无力承担的地步。目前，房市前景黯淡，断供是炒房者的不二之选。
普通购房者，和房企的利益并不一致，和炒房者的处境也不一样，不要做出和他们一样的选择，更要防止自己被他们蛊惑。
再者。虽然大家一致同意了集体断供，发出了“集体断供声明”，但是，你怎么保证别人不会偷偷地按时还贷呢？
人家有能力继续按时还贷，凭什么冒着多花钱的风险陪着你一起弄花自己的征信呢？
你舍得的，并不一定就是别人不爱惜的。不是吗？
末了，再多说几句。
第一句：在这个世界上的每一个夜景绚烂的城市里，都藏着几栋烂尾楼。
第二句：不要博傻，不要侥幸；你，我，都并不特殊。
第三句：普通人的生存策略是，不做乖孩子，也不做坏孩子，但一定要做聪明孩子。
法律规定，业主在购房目的无法实现的情况下，可以行使购房合同的法定解除权。
当然，行使购房合同的法定解除权的前提，是正常还贷。
非炉亦非鼎，何坎复何离？我是采沙。
我的理念是，情绪不能解决任何问题，但常识可以。
我的意见，也许不悦耳，我只是希望能给遭遇烂尾的购房者朋友，提供可行的、有益的参考意见。
