本
文
摘
要
现在南京二手房卖不出去，卖不出价格成了现实，二手房挂牌量超13万套，24小时内就有超千套房降价出售。
楼市下行期，小区房价下跌非常常见，就在这样的低谷市场中，偏偏有一批小区房价逆势上涨。
分化加剧之后，南京楼市即将步入一个新的元年。
今天，笔者统计了南京10大抗跌小区，涉及河西、江宁、仙林、城中、城南、城东，河西仍是抗跌之王。
【海玥名都】
海玥名都位于寸土寸金的河西中部，较新的房龄加上过硬的品质，房价一直居高不下。而且，今年以来，市场分化加剧，豪宅成交量上涨，无论是价还是量，海玥名都都远超去年。
根据链家的数据，小区今年的成交价都稳定在8万/㎡以上，户型建面基本在150-245㎡之间，除了这一套345㎡的大户型，单价相对较低。（由于去年没有该户型成交，并未放到一起统计）
去年，小区成交房源并不多，链家显示仅有4套，户型建面约134-161㎡，上半年的成交价在6万/㎡以上，下半年的成交价在8.3万/㎡左右。
很明显，就算在市场调整期，海玥名都的价格从未受到影响，依然是TOP！
【奥体新城海棠园】
奥体新城海棠园与海玥名都相隔不远，同样占据着顶尖的城市资源。
链家数据显示，今年小区成交4套房源，户型建面约114-217㎡，成交价在6-6.5万/㎡左右。
去年，小区成交了6套房源，户型建面约93-136㎡，成交价在6-6.2万/㎡。另外去年还成交了一套278㎡的大户型，单价约4.9万/㎡，今年没有同类户型成交，所以并未一起统计。
整体来讲，小区房价较为平稳，且还有一定的上涨空间。
【华润悦府】
华润悦府是金鹰附近房价较高的小区了，也是南湖三小和南湖二中的学区房。这一年来的房价相当坚挺，受市场影响较小。
在链家网站上，小区今年仅成交了2套房源，户型建面约186、239㎡，成交单价6.4-6.8万/㎡。
去年，小区成交了3套房源，户型建面约188、239、291㎡，成交单价约5.8-6.9万/㎡。
核心地段+成熟的配套+学区，这些都是支撑房价的重要因素。
【苏宁滨江壹号】
苏宁滨江壹号位于黄金地段，毗邻扬子江，能够一眼看到南京眼、江心洲，名副其实的江景房。
虽然它房价较低，在一众5万+/㎡的小区中显得格格不入，但在楼市低谷期，却脱颖而出。
链家网站显示，今年小区成交了2套房源，建面约135、136㎡，单价约4.2-4.5万/㎡。这两套房源的面积段、户型、楼层都差不多，而房价是上涨的。
去年，小区也成交了2套房源，户型建面约166、237㎡，单价约4.1-4.4万/㎡。楼市从去年下半年开始洗牌，在这一段时间里，苏宁滨江壹号的房价没有出现 *** 动，反而隐隐有上涨的趋势。
诚然，小区房价并没有其他小区 *** ，但它的价格是真正的价值体现，尤其是拥有地段+配套的加持，小区房价不可能继续下探。
从河西的这几个小区来看，它们的成交量并不庞大。这些小区定位高端改善，当初的投资客早已套现让自住客接盘，所以换房频次较低，更何况，现在能够抗风险的房子并不多。
【朗诗玲珑屿】
众所周知，百家湖的朗诗玲珑屿一直是很多改善客的“白月光”，百家湖核心+科技住宅+品质抗打，小区房价在百家湖一直是第一梯队。
在链家网上，小区今年成交单价约4.6-5.3万/㎡，去年成交单价约4-5.3万/㎡，整体房价平稳，在楼市中相当抗跌。
江宁楼市在南京楼市中一直是独特的存在，别的区域卖5万/㎡，别人可能会说一句“有泡沫”，而江宁卖到5万/㎡，只会有人说“稳健且不缺人买”。
这就是江宁，成熟宜居，生活方便。交通、商业、医院、学校、产业样样不缺，当然这也让人有种江宁相对封闭的感觉。
江宁核心地段的新房供应一直短缺，这也就自然而然地造就了次新房更为活跃、火热的场面。
【高科荣境二期】
在仙林，高科荣境一直是标杆住宅，二期为小高层，成交量比一期更多。
今年，小区成交价约4.3-5万/㎡，去年小区成交价约4.2-5万/㎡，房价相当稳健。
仙林湖是城东宜居板块，配套基本成熟，教育也是支撑仙林湖的重要原因，目前仙林湖的学校主要是金陵小学仙林湖校区（小学）、金陵中学仙林分校（中学）。
这几年来，新城、保利、金地、高科等一众品牌房企进驻，肯定了板块潜力。而且仙林湖在二手房市场上，也是成交的热门板块，宜居的生活环境、近地铁、学区等优势，让刚需、改善人群几乎都能找到合适自己的房源。
【中航金城1号】
中航金城1号为中航科技城住宅作品，打造了近180万方的城市综合体。小区区位优越，位于南京核心区域，北接中山东路，南邻瑞金路，东靠龙蟠中路，西临解放路，毗邻新街口核心商圈。
链家显示，小区今年仅成交了2套房（含车位），户型建面约184、91㎡，一套是高层，一套是洋房，房价稳定在8万/㎡以上。
去年，小区同样成交了2套房源（含车位），面积都是185㎡，两套都是高层，单价约6.5-7.1万/㎡，非常明显，小区房价是上涨的。
【金陵雅颂居】
金陵雅颂居是正儿八经的城中小区，直线距离夫子庙地铁站约1.4公里，同时也在大光路小学、一中的施教区内。
小区成交量、成交价都比较稳定，今年成交了3套房源，建面约185、260㎡，单价约6.4-7.7万/㎡。
去年成交了2套房源，户型建面约186㎡，单价约6.6-7.5万/㎡，整体来说，小区抗风险能力较强。
主城区的土地储备稀缺，小区品质历久弥新，中航金城1号和金陵雅颂居作为家喻户晓的高端楼盘，房价一直居高不下。
【复地御钟山一期】
复地御钟山位于城东，在钟山东麓龙首和环陵路的交汇处，作为城东第一富人区，周边聚集了一批别墅。同时小区紧靠地铁2号线马群站，可谓医疗、教育、交通都非常便捷，区位优势明显。
小区今年成交单价约3.9-5.9万/㎡，3.9万/㎡的是个98㎡的小户型，其余成交的均是大户型，而且单价稳定在5万/㎡以上。
去年小区表现不如今年，单价约3.6-4.2万/㎡，除了一套底跃，其余均是小户型。随着时间的推移，行情的变化，我们可以发现，这种兼得区位和品质的小区，大户型越来越受人青睐。
【琥珀森林】
琥珀森林位于城南板块，西接河西新城，可共享河西的顶级配套，但房价较河西更亲民，非常适合河西的外溢客群。
小区去年成交价约3.6-4.2万/㎡，今年成交价约3.8-4.4万/㎡，总体而言相对稳健，这个价格主要体现在小区的位置优势，以及小区非毫无居住体验的老破小。
总结下来，地段优越、产品力过硬、学区这三大因素，总得占到两点才能在楼市中逆市上扬。
笔者在统计数据的时候发现，绝大多数小区不再有明显涨幅，还有一些小区房价看似没有下跌，但高挂牌价没有成交，没有成交代表市场认可度不高。
根据链家网站显示，目前南京在售二手房高达13万套（除去句容的12483套），库存去化压力大。
从今年的二手房成交量价情况来看，7月成交量为今年最高，超8000套，按照单月8000套的成交量来计算，13万套的库存，去化周期超过16个月。
2021-2022年南京二手住宅成交量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
高挂牌量下，房价下滑是可以预见的结果。所以，这10个小区能够杀出重围，绝对算得上佼佼者。
另外，学区房作为楼市的常青树，曾经无论市场行情如何，学区房的涨幅都能领跑全市。
如今，在房住不炒+教育均衡的大背景下，名校学区房价格较往年有所回落，顶级学区房也不例外。
这也给了买房人一些提醒：
1、小区最好位于改善板块，吸纳的不仅仅是地缘改善客，还有全南京的改善客，这样的区域更为稳固，房价也相对坚挺，比如河西、城中。
2、区域内的供求关系平衡，房价也就不会出现大的波动，内部的购买力能够很好地消化，比如江宁的次新房。
3、过硬的产品力绝对是保值的重要因素，既能穿越足够长的周期，也能减少换房的频次。
4、同时兼具居住和学区的房子，才更具有保值性。
当然，很多买房人对这些也非常清楚，所以今年以来，好地段的豪宅房价屡创新高，而偏远板块的项目去化艰难，小区房价不涨反跌。
市场的分化，会一直存在，这已经成为心照不宣的事实。
