本
文
摘
要
我们一直在说，由于苏州严格的调控，让苏州当前的房价在长三角区域反而处于一个洼地，远远不能匹配自身的经济人口实力。
在宁波、杭州等城市主城区基本3字头起步，5、6万不稀奇的时候，苏州全市范围内新房房价不得超过4万，像园区奥体近期一个新盘开盘，即使旁边二手房都已经卖到了6、7万的时候，新房仍然只能定到39998元一平。
而苏州之所以能做出这样的决定，也和一个原因离不开：园区核心位置已经不再供地和开新盘。
因此，苏州并不是没有天价房，而且价格高起来，甚至可以比肩上海。
就拿近期园区最近的挂牌数据来说，10万+以上的价格仿佛已经变成了家常便饭。
没错，当前的苏州楼市，就是出现了这样的情景，在新房价格不破4万的同时，同板块内的二手房能挂牌到10万+，倒挂直接拉到了6万+一平。
这也就是为什么说，这两年苏州楼市再怎么横盘，也影响不到两个板块，一个是园区，一个是狮山。什么原因呢？就是在限价政策下，倒挂的太过厉害。
数据显示，近三年以来，苏州二手房涨幅累计超过100%的项目共计4个：
荷澜庭 位于高新区狮山板块，涨幅达到了118%
铂悦犀湖 位于园区 涨幅达到了118%
万科大家 位于园区青剑湖 涨幅达到了105%
世茂铜雀台 位于园区双湖 涨幅达到了153%
像世茂铜雀台这个项目，三年前开盘，均价3万6，而现在二手房的挂牌价9.2万左右，等于说当初只要买到，三年什么也不干就能净赚1000万。
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那么，苏州园区的天价是如何炼成的呢？
其实，在2015年之前，园区的房价和其他板块没有太大差别，虽然高于平均水平，但差别不大，1千左右。毕竟，彼时的园区房价也就1字出头。
然而就在2015年下半年，苏州园区的房价直接实现了跨越式的飞涨，从1字头直接涨到了3字头，并且从此就与苏州其他板块差距越拉越大，成了苏州的倒挂传说。
房价跌的原因可能有各种不同的原因，而某个板块房价飞涨，全国的原因可能都差不多，无外乎两点，内部供需和外部 *** 。
内部来讲，苏州工业园区虽然挂着工业二字，但是它是苏州最早实行“退二进三”的一个区域（现在相城区也开始实行退二进三）。什么意思呢？就是逐渐把区域内的第二产业转移出去，大力发展高端服务业、科创产业、金融产业。
苏州工业园区这意味着什么呢？园区的购买力一定是苏州各版块最强的。拿苏州公务员的工资来说，园区上班的公务员一年收入能达到32万，可以说是全国最高。
同时，苏州 *** 开始将财力物力集中像园区倾斜，名校、医院、体育馆、地铁等等全部开建。
此外，由于园区是90年代中新两国合力打造的项目，发展已久，所以供地其实十分有限，这就导致了园区在这么多年中，一直处于供不应求的状况，楼市早早进入存量市场。
外部因素方面，2015年下半年，经过国务院的批示，工业园区成了全国首个开展开放创新综合实验区域，同时限购放宽、公积金门槛放宽，种种新政，极大的 *** 了园区的楼市。
而土拍成了园区飞涨的临门一脚。
2015年7月的时候，旭辉31亿拿下园区地块，楼面价14785元/平米，溢价率85%；随后，海亮以30.6亿拿 *** 育公园板块的地块，楼面单价15992元/平米，溢价率113%。二者分别成为苏州“总价地王”、“单价地王”。两宗地王一出，极大 *** 了苏州人对于园区房价的想象以及购买欲（要知道，那时候的房价也不过刚刚1字出头）。
其实，像园区这样的飞涨的例子，同样可见于上海张江和东莞松山湖等区域。
1994年，新加坡总理李显龙访苏，并与苏州 *** 签订协议，两国开始打造苏州工业园区。如今30多年以后，园区已经成了苏州除了园林以外的新城市名片。
有趣的是，在园区火了以后，环沪的很多城市，也开始模仿起了园区的模式，然而，效果却可以说大相径庭。
比如说太仓和常熟这两个下属的县级市。
2010年的时候，太仓开始在南郊打造科教新城，想要像园区一样，把科教新城打造成太仓的城市名片。
园区围绕着金鸡湖打造了CBD，那太仓也有一学一，在科教新城挖了一个天境湖，面积比金鸡湖还大，并同样准备在天境湖周围打造CBD。
园区有大剧院、奥体等文体配套，太仓同样也把文化宫、体育馆等设施搬了过来。
然而呢，科教新城并没有复制园区的神话。2010年至今，天境湖是已经挖好了，但是CBD依然没有成型。科教新城以高新产业和金融业著称，而科教新城的产业仍然是以一些厂房为主。
同时，在2018年的时候，太仓开始在东侧打造娄江新城，把交通、教育、商业、产业等几乎一切资源都倾注给了这个小儿子，而科教新城则仿佛成了弃子。
不过，无心插柳的是，科教新城的房价同样因为土拍的 *** 和优质的环境，成了太仓的房价天花板之一。现在天境湖旁的仁恒等项目，均价基本要卖到2万6以上。
太仓科教新城学了园区的形，而常熟则更进一步。
2012年的时候，常熟为了实行产业转型，开始在南部打造南部新城。有意思的是，常熟一样要围绕着自身的昆承湖打造CBD。不过与太仓不同，常熟一开市定的调子就很高，一切按照园区来。
园区主要发展金融业，那南部新城就打造金融岛，也以金融和高新研发产业为主；园区走国际化路线，那南部新城同样跟上，大建国际学校，国际医院。
然而，这种对于园区的深度模仿，反而让南部新城发展的还不如太仓学了个形的科教新城。金融产业没什么起色，太高大上的规划不接地气，让常熟本地人不愿意过去。甚至在房价上，也没有泛起什么波浪，如今2万左右的价格，远不如常熟的老城区。
除了太仓和常熟外，像南通的苏通园区，更是直接由苏州过来协力打造，同样是要效仿园区，不过除了新盘越建越多外，同样没有什么起色，甚至连环沪模仿园区板块必备的“配套”金英湖多喊了几年还没有开挖。
总的来说，尽管环沪这样的板块很多，而且一上来就以园区做案例，暗示购房者，我们这里后期也能像园区一样涨，但是从结果来看，并不那么如意。
为什么呢？主要还是像园区这样的区域，属于“奢侈品”，不是一般的城市都能去效仿的。
苏州本身在江苏内经济排第一、人口排第一，人口增速排第一，基础条件非常好，在这种情况下，发展金融高新产业，尚且会遇到空心化的问题，更不用说那些远不如苏州的城市了。此外，园区最早就是由新加坡在长三角区域千挑万选选中的地方，倾注了苏州新加坡两地的努力，从招商引资方面，就有着天然的优势。
因此，虽然园区房价飞涨，倒挂数万的情形，看上去诱人，但基本就是无法复制的。或者说，能够再造一个园区的，可能只有苏州自己。
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