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摘
要
作者 | 睿和智库研究部
编辑 | 夏县明
视觉 | 张爱
责编 | 韩玮烨
2022年三季度，租赁住房行业再迎实质性拐点。首批三只保租房REITs正式上市，有两单即将上市，REITs发行进入快车道。保障性租赁住房频获政策支持，各城市积极推进保障性租赁住房建设，供应量得以迅速扩充。
伴随政策支持，住房租赁“投融建管退”的全流程商业闭环的打通，租赁行业迎来了最好的发展时代。三季度，各家租赁企业的表现如何？如何才能更好的享受政策、金融红利？
榜单排名
行业综述
1、政策方面，多项政策形成合力，进一步培育和发展住房租赁市场
国家层面，三季度进一步培育和发展住房租赁市场，稳经济、稳民生仍然是调控的主基调。国家发改委提出盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，帮助租购住房在享受公共服务上具备同等的权利。另外，中央政治局7月28日召开经济会议，再次强调“支持刚性和改善性住房需求，压实地方 *** 责任，保交楼、稳民生。”
图表 1：2022年Q3国务院、部委住房租赁相关政策节选
资料来源：公开资料，睿和智库整理
地方层面，各地继续频繁出台租赁住房相关政策，主要涉及金融税收、权益保障、市场监管和房源供应筹集等方面。
其中关于保障性租赁住房的政策占比依旧最大。为加速推进保租房筹建，深圳、广州、杭州等多地 *** 因城施策，分别出台保租房实施方案、保租房认定办法以及产业园区建设保租房实施意见等细化政策。北京则鼓励盘活存量用地，明确在重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。有利于促进存量国有建设用地的盘活利用，优化空间布局，科学配置公共服务和产业项目，提高市场活力。
地方 *** 在市场监管方面加大政策力度，有利于促进住房租赁行业的规范化发展。比如，青岛从细化信用管理方面，建立企业信用档案，提高从业人员素质；郑州组织租房租赁公益律师服务，提高租赁双方法律意识。
图表 2：2022年Q3部分地方 *** 住房租赁相关政策节选
资料来源：公开资料，睿和智库整理
2、资本动态：保租房REITs受资本热捧
在政策的引导下，国内住房租赁融资市场明显回暖。尤其是7月15日，沪深交易所《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第4号——保障性租赁住房(试行)》的发布实施，将进一步推动保障性租赁住房REITs市场的平稳健康发展，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
具体表现来看，首批3只保障性租赁住房REITs上市首日，开盘全部涨停。8月31日，包括红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT在内的全国首批3只保障性租赁住房REITs正式上市。3只保租房REITs开盘首日即现涨停，涨幅达30%，显示出资本极大的买入热情。
全国第四只保租房REIT也已正式提交申报，据上交所9月22日披露信息显示，“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”在上交所的项目状态已更新为“已申报”。华润置地通过本次申报，有望成为首家涉水保租房公募REITs市场的典型房企，这也将为其他住房租赁企业发挥示范效应，或将吸引更多以保租房为底层资产的公募REITs发行上市。
此外，青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目也已于9月8日完成招标，中标人为华夏基金。
3、行业动态：市场供给日趋多元化，地方国企积极布局租赁住房赛道
三季度，各地具有国资背景的城投企业、人才安居集团纷纷成立租赁住房品牌，项目集中上市。
尽管大多为新晋玩家，但做法却颇为老道。以滨纷公寓为例，作为合肥市包河区房屋租赁有限责任公司（国企）旗下集中式长租公寓品牌，一经成立管理体量便迅速扩张。三季度集中入市3个项目，供应房源总量达到1674套，其中两宗为国有建设用地配建租赁项目。
此外，7 月 1 日，南京首批开发自持租赁式住房社区之一，瑾家阅江台租赁社区全面入市，这是安居集团与燕子矶新城倾力打造的国企大型租赁社区。
8月22日，新兴际华集团（央企）首个在沪公寓项目—新际公寓已经全面开放，接受预约参观，截至目前新际公寓一楼配套商业出租率已超八成，公寓开放首日至今签订租住协议已达30余家。
福州左海集团（市属国企）所属福州工业园区集团旗下长租公寓品牌U厝厦坊店项目也于三季度正式开工，将提供333套租赁住房，是地方国企转型参与建设保租房项目的又一有益探索。
从土地供应来看，三季度睿和智库共录得8宗保障性租赁住房用地成交，拿地企业主要以地方国企主导，在民企融资难的大背景下，国企在住房租赁市场上继续发挥示范效应。从城市分布来看，宁波成交4宗，合肥2宗，济南、福州各一宗。
图表 3：2022年第三季度租赁用地成交情况
资料来源：公开资料，睿和智库整理
榜单解读
根据睿和智库统计，2022年第三季度TOP30集中式公寓运营企业累计开业规模96.03万间，同比二季度88.02万间增长9.1%，增长小幅提速，主要是由于三季度各地疫情防控形势逐渐好转，企业开店动作不断，整体开业增速有所增加。
从排名变化来看，TOP10公寓企业排名相对稳定，头部企业依旧保持优势。TOP3头部企业开业规模共近36.24万间，占TOP30企业开业规模的近40%。
此外，三季度中海长租公寓排名大幅攀升。在国内租赁住房企业中，中海长租以重资产为基石，率先提出了资管力、运营力、产品力、服务力、组织力的“中海长租新五力模型”，以现金流管理为本质，聚焦经营质效。目前中海长租公寓在管公寓项目面积超过60万方，已开业6个月以上的项目平均出租率达93%以上，先行走出房企盘活内部存量的可行路径。
图表 4：2022年第三季度TOP10集中式长租公寓运营企业累计在营房间规模（间）
数据来源：睿和智库
1、项目开业继续向上海、北京等核心城市聚集
2022年三季度，新开业项目依旧主要集中在一线城市和强二线城市，其中上海、北京分列第一第二位。
租赁企业越来越趋向于深耕一个区域，布局重点城市的扩张模式。以城家公寓为例，三季度新开项目18个，其中超过一半集中在上海和北京，占比达66%；从房源来看，近70%的房源位于上海、北京两地。其中主要集中在城家大本营上海，房源量占比近55%。足见，城家深耕上海发展的决心。乐乎公寓则集中在北京，三季度房源量占比近83%。
图表 5：2022年第三季度城家公寓新开业项目城市分布情况
数据来源：睿和智库
图表 6：2022年第三季度城家公寓新开项目房源城市分布情况
数据来源：睿和智库
2、头部企业积极布局中高端品牌
三季度，头部企业则积极布局中高端品牌，住房租赁市场逐渐细分。
以上海万科为例，2022年8月，上海万科联合松下打造的高端社区式租赁公寓“天空之城@HOME”正式开始租赁，提供33平米和66平米两种户型选择，租金在4300-10000元/月，当前出租率已达92%。
榜单说明
睿和智库研究部通过长期对租住行业及企业的跟踪，推出“2022年第三季度集中式长租公寓企业运营力30强榜单”，力图从企业规模实力、持续运营能力及成长潜力等多方面解读集中式长租公寓运营企业在过去一季度的运营力表现。
图表 7：集中式租赁住房运营企业运营力指标体系
备注：
1.榜单数据截至2022年09月30日。
2.数据来源为：
1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；
2）睿和智库自有数据库；
3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。
3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。
