本
文
摘
要
从2017开始，娄底人经历楼市的暴涨，直至2019年底“青春里”价格逼入一万。不少囤有房产的炒房客挣得盆满钵满，现在回想人们购房的热情景象都觉得很虚幻。那2020年娄底房价将何去何从？
解答这个问题前，我们回顾娄底的房价上涨的原因，基本如下：
棚改：货币化安置拆迁（主推动力之一）房地产调控：长沙等地区限购使部分资金回流房价上涨带来的恐慌：没房的怕以后更加买不起房货币的购买力下降必贵园、重衣贵腐、贪镶删等地产企业哄抬（娄底居民的唾骂，个人认为并非是源头）基于事实，我们回答几个问题：
1、还有拆迁土豪吗？
没有！他们已经成为历史了。2010年娄底地区开始实行棚户区改造，2010-2018年，累计申报棚户区改造178923套，截至2020年1月前，已完成棚户区改造170942套[1][2]，还有7981套尚未完成（包括娄星、新化、冷水江、涟源、双峰）。棚改完成进度已达96%。
娄星区发展规划图中，新规划住宅用地集中在新市 *** 以南、涟钢以北、新体育馆以东，卫星地图显示绝大部分区域为荒地，侧面证实不会产生大量拆迁户。因此不会再有拆迁土豪来撑房价。
2、有外来人口大量流入吗？
没有！从高层次人口和普通人口两个角度讨论。
高层次人口：娄底每年都有人才“引进”政策，但“引进”的多数为本地人，就连新闻报道中都指出应聘者“回老家”[3]，因此人才“引进”政策并没有引进的功能，仅仅防止部分高层次人口流失。普通人口：娄底经济发展被长株潭城市群钳制，尤其是长沙河西、湘潭北部广阔的开发计划如火如荼；曾经的娄底民用机场在桥头河的选址，如今被长韶娄高速公路覆盖，工程暂时被新化青田机场取代；纵观近年湖南各市的GDP总值排名，娄底总是垫底，而房价逼近长沙、比肩湘潭，必定让普通人口在选择娄底还是长株潭时，流向长株潭。同时，随着青壮年高层次人口的流失，许多家庭成员也跟随流失，身边不乏父母去子女城市养老的案例。卖房需要接盘侠，接盘侠是愿意买入你房子的人，接盘侠的数量直接取决于城市人口情况。常住人口与户籍人口差是判断接盘侠数量最简单的方法，常住人口超过户籍人口越多，接盘侠就越多。下图是娄底2017年至2020年3月公布的统计数据[4][5][6]：
娄底近三年常住人口与户籍人口差平均值保持负数，表示平均每年娄底人口流出61.42万人。而临近的湘潭仅流出13.97万人[7]，株洲仅流出0.07万人[8]，更不用说人口净流入强劲的长沙[9]了。因此，从常住人口与户籍人口差这一指标看，娄底房市的接盘侠数量亦远低于长沙、湘潭、株洲。娄底房子在转手时相对更加艰难。
3、娄底有房买吗？
有！大量！现在有很多，以后会更多。
大量空置房屋。如果在娄底生活，可以选择晚上去各种小区走一走，就能看到娄底的房屋空置率。同时也可以上各大房屋买卖平台搜索，娄底存在大量闲置房源。[10]未来会有更多的新住宅。笔者找来娄底2019年最新修改的城市总体规划布局图[11]，大家可去注释11链接下载大图。通过对比2019年11月份的娄底卫星地图（来源：Google地球），用红 *** 域覆盖了已经规划建设的住宅用地。除了城市老旧中心外，未来的娄底住宅用地充足，有大量的新盘空间。仅以城南中学学区房为例，除了已开盘售出的楼盘，周边还有16片已规划的楼盘用地，因此未来一段时间，将出现大量的新房，所谓学区房体量很大。
红 *** 域为暂未建成的规划住宅用地此外，2020年4月1日，碧桂园以0溢价拍下了华达区域三块地，拍卖没有人加价竞拍碧桂园原价入手，楼面价分别为1050.32元/平方米、1047.10元/平方米、1053元/平方米[12]，平均为1050.14元/平方米。房价通常是楼面价的2-5倍，预计碧桂园这三块地的房价最多在6000元/平方米，因此，建成后也不会出现天价房。
4、娄底人均住房面积大吗？
城镇居民人均住房面积体现了房地产供应量水平和住房水平，最新数据显示，我国城镇居民人均住房面积为39平方米[13]。那么，作为四线城市，湖南娄底的城镇居民人均住房面积是多少呢？
网上官方数据只能追溯至2010年的数据，为30.43平方米[14]。根据2018年新闻报道，娄底市城镇人均住房面积从1978年的21.5平米提高到2017年的45.1平方米[15]，两年前娄底的人均住房面积就超过现在全国人均6.1平方米，但已经过去两年，数据已经失去时效，我们一起来推算2019年结束时娄底的城镇居民人均住房面积。
2017年娄底的城镇居民总住房面积为45.1平方米x185.34万=8358.834万平方米2017年-2019年，娄底新增商品房面积[16][17][6]如下：从2017年开始，娄底新增商品房面积累计增加1016.7万平方米。根据《娄底市人民 *** 关于进一步落实保障性安居工程建设有关政策的实施意见》[18]，“凡挂牌出让的商品房用地项目，按照项目中住房总建筑面积的5％配建保障性住房，其中，配建廉租住房不小于2％、公共租赁住房不小于3％。”也就是说，1016.7万平方米的新增商品房面积必须配建至少50.84万平方米保障性住房。可以推算2019年年底，娄底城镇居民人均住房面积增加（8358.834万平方米+1016.7 万平方米+50.835万平方米）÷194.11 万[19]=48.93平方米[20]根据统计数据推算，娄底市2019年城镇人均住房面积大致为48.93平方米。
通俗来讲，如果资源分配均衡，娄底的三口之家，都可以住上一套146.79平方米的房子。娄底其实真的不缺房。
全国人均39平方米，娄底超全国9.93平方米湘潭人均41.96平方米[21]，娄底超湘潭6.97平方米长沙人均42.7平方米[22]，娄底超长沙6.23平方米5、娄底新增的人口有房子住吗？
市面商品房的供给的量好比水龙头，常住人口的数量好比接水的水桶。水放得越少，桶越多，水就越稀缺，反之，就越少有人问津。常住人口与商品房面积增长的情况，可以一定程度反映未来房市的走向。
本文就湖南娄底常住人口与商品房面积的增长数据进行分析，下图为娄底2016年以来的官方数据[23][24][25][26]。
娄底2017年常住人口增加2.35万人，新增商品房总面积为313.90万平方米；2018年常住人口增加1.42万人，商品房总面积为302.16万平方米；2019年常住人口增加0.95万人，商品房总面积为361.34万平方米。总体而言：娄底常住人口缓慢增长，新增商品房总面积快速增长。
那我们用新增商品房总面积除以增长的常住人口，看看近三年娄底这两个数据反应的趋势。
新增商品房总面积与增长的常住人口比（单位：平方米）2017年增长的常住人口每人对应133.57平方米，2018年212.79平方米，2019年380.36平方米。人口的增长完全跟不上房子的增长，用下面的数据展示更通俗：
2017年每增加一个人，增加一套房子。2018年每增加一个人，增加两套房子。2019年每增加一个人，增加三套房子。这个数据可以从侧面反应，娄底的房子不是稀缺资源。在物以稀为贵的大逻辑下，谨慎投资娄底房产。
--结论--
1、娄底房产具有高回报投资价值吗？
没有。面对大量的空置房和新房，娄底房地产去库存的压力巨大。娄底房子现阶段的状态整体是有价无市，楼价已在高地，想捞一笔的炒房投资客请慎重。有人买房子来出租，但首先你得租得出去。即使你租出去了，娄底租房500一个套间很普遍，假设房价60万，年回报率仅为1%，甚至低于银行存款利息。对于需要贷款买房来投资的人而言，娄底的房产根本不是资产，而是负债。
2、娄底房子能用来应对货币通货膨胀吗？
一定程度上可以。娄底房子目前而言具有保值功能。但也仅仅只是房保值，装修是不保值的，20万的装修转手时可不值20万。同时，新房产生的费用，例如：手续费、贷款利息、物业费等，必将抵充掉部分保值价值。
3、娄底房价会猛跌吗？
现在暂时不会。虽然娄底房子供过于求，但娄底房价很大程度不是市场的表现，而是地方ZF的要求。这也是求稳的政策表现。所以刚需购房者不用过多期待房价拦腰折断，也无需担忧房价继续猛涨，近几年娄底房市更有趋向保持横盘不变。
--展望--
娄底的房市，其实更像当初2011年福岛核电站事故后屯盐一样，其实盐是够用的，大家蜂拥抢购会造成一时空缺和高价，一旦 *** 过去，一切回归理性，高价盐实际变成了笑话。娄底的房子也和盐一样，楼市终将趋于理性，只是周期长一点。
所以，娄底购房不用着急，是刚需就考察，买。不是刚需，建议远离娄底房子，毕竟娄底只是个发展前景一般的四线城市。
--附加--
2020年，疫情当下，必将产生一波烂尾楼盘。为了大家的血汗钱，敬请远离四线城市楼盘，尤其是新楼盘，买过娄底烂尾的苦主们必定能体会其中滋味。文章顶部的图片为娄底职院东南角历史悠久的烂尾楼[27]，如今已更名“大汉吉星汇”。
