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记者丨钟黛 编辑丨谭璐
10月最后一天，总部位于苏州的中新集团，连发两份公告。
中新准备以至多1.8亿元，分别参投苏州聚源振芯、苏州耀途两家股权投资合伙企业，布局半导体芯片设计、物联网与大数据应用等行业。
中新是一家特殊的地产商，由中国、新加坡两国 *** 于1994年8月合作设立。
当年苏州工业园区启动建设，中新成为园区开发主体与两国合作载体，2019年12月在上交所挂牌上市，现为全国产业地产商TOP10。
苏州工业园一直是中新的基本盘，单单2022年上半年，即为园区引进内外资新项目近40个，其中科技项目23个，完成新增注册内外资合计近80亿元。
如今，卖地收入收紧，租金增长有限，背靠大树的中新集团，也在谋求新的增长点。
“产业地产行业迎来了底层商业逻辑的变革，要打造第二增长曲线，就要追求租金以外的收入。”金地威新产业研究院院长葛培健说。
走出苏州
中新扎根的苏州工业园，是一个巨无霸的存在。
2021年，园区GDP高达3330.26亿元，一般公共财政预算收入400.06亿元。
中新是园区招商引资主力军，也为园区交通、教育项目及产业载体建设提供保障，他们甚至投资、管理着一家国际学校——苏州新加坡外籍人员子女学校。
中新在努力复制苏州工业园区的模式。
从2009 年走出去开始，其先后开拓了苏锡通科技产业园、中新苏滁高新技术产业开发区、中新嘉善现代产业园等7个国内产城融合园区，涉及开发面积约210平方公里，且拓展了首个海外园区—— *** 工业园，项目面积约4.36平方公里。
同时，中新为大小园区提供高品质工业类载体、特色产业园、物流园、蓝白领公寓等产品的开发建设、招商租赁、运营管理的全生命周期服务，获取稳定收益。
目前，其运营的工业载体（主要为厂房）近140万平方米，单在苏州工业园区内，即运营标准厂房近90万平方米，定制厂房约20多万平方米。
现阶段，中新集团的主营业务集中在苏州，在南通、宿迁等地也有园区开发运营项目，深耕长三角，布局全国的步伐，整体较慢。
一名券商地产分析师对《21CBR》记者指出，产业园企业大多具有很强的地域属性，仅有少数企业能“走出去”。
就中新而言，其整体经营风格偏稳健；从业务层面，中新多承担大型片区开发、 *** 项目，较为复杂。
9月16日，中新与常熟高新技术产业开发区签署协议，提供品牌输出、软件转移服务以及产业发展等服务，合作区域总面积约46.43平方公里。
有分析认为，中新集团能落地轻资产项目，说明它在运营方面已输出一套成熟经验，对租户有较强的沟通和议价能力。
一体两翼
“中新集团做的是产业新城，一些城市运营商的主题未必是产业，还有大量住宅商办的内容。”
克而瑞产城发展部总经理卢文婷对《21CBR》记者指出，中新的核心优势为产业能力，这是当下各地 *** 所需要的。
2019年上市前，其即已剥离销售类房产业务，不涉足住宅开发。
营收方面，园区开发运营是中新挑大梁的业务，2022年上半年，园区开发运营收入20.21亿元，占比约八成左右。
细究园区开发运营的具体构成，非常丰富， 不只是土地一级开发、房地产经营，其中也涉及市政工程服务、热电站、自来水厂和污水厂等设施，且回报也相当不俗。
截至11月4日，中新集团的市值约为120亿元，1-9月份，净利润为10.33亿元。
产业地产的底层逻辑，正在发生转变。
卢文婷认为，“政策调控之下，产业地产商必须转变为产业运营商。”
原因在于，一方面，卖地收入收紧，必须加强运营能力。“以前100%的工业用地可出售，现在部分三四线城市可能70%可出售，二线城市可能50%可出售，其余必须持有。”
“现在推出了很多新型产业用地（M0），不仅不让卖，且对产业准入的要求更高。比如，亩均税收必须达到200万元，需要招引数家500强企业总部，还要引入高层次人才等。”卢文婷说。
园区的租金收入有限，投资回收期长，中新这类企业，就需培养多元增收业务。
“如果把前期的重资产投入通过租金来回收，一般需要10年以上，营收好的园区也需要七八年。”卢文婷表示。
中新管理层确立了转型方向：以“产业园区的开发运营”为主业，以“产业投资+绿色公用”业务为辅。
内部称之为“一体两翼”。
近水楼台
中新集团参投基金，不是偶然的。
截至2022年6月末，其已累计认缴外部市场化产业基金34个，认缴金额约30亿元，拉动基金落地规模超500亿元，其中落地苏州工业园区的规模超200亿元。
其中，新能源、新材料领域的投资金额占比最高，约占43%，其次为医疗健康、高端制造，以及信息技术与半导体领域。
月亮湾供冷中心
直投方面，截至今年6月末，中新集团累计投资19个项目，累计认缴金额约3.4亿元，拉动总投资35亿元。
人民大学重阳研究院高级研究员王衍行对《21CBR》记者表示，产业园运营商做产业投资，有明显优势：
一是已入园企业的质量及前景，使产业园运营商足以选出理想的投资标的，特别是苏州产业园的“领头羊”优势，可以产生协同效应；二是近水楼台，尽职调查的便利优势更明显。
中新的投资业绩，的确不俗。
2021年，旗下股权投资公司“中新兴富”的净利，高达5.27亿元，回报相当高，成为最挣钱的单体子公司。
当然，也存在短板。
从长期看，投资选择的视角、视野可能偏窄；在综合评价投资标的上，可能在利益权衡方面因小失大；影响入园企业处理“近亲”关系。
在绿色公用业务方面，中新形成公用事业、环境综合服务、新型能源服务三大业务类型。
集团在加速发力新型能源服务，截至2021年底，累计投资运营36个分布式光伏项目，2022年上半年又新成立中新绿色发展（苏州）、中新旭德新能源，有望成为新的增长极。
中新集团董事长赵志松说过，致力于赚有逻辑的利润，赚来自于核心竞争力和主业的利润，赚来自符合企业未来发展方向的利润。
深耕长三角地区，这家特殊地产商的转型，格外灵活。
图片来源：官网
