本
文
摘
要
近来，被很多周边的朋友问买房的事，最近也经常会有负面 *** 频频爆出，不吹不黑，这是篇扪心自问的客观报道，以我多年的行业经验告诉你，我的买房心经。
先来看看问题楼盘：
1.滨海新区中建城源和湾承诺上海道小学icon九年一贯制。现在小学划到黄圈小学，中学划到新城中学。开发商因为虚假宣传被罚款15万。业主买房时花了周边2倍的价格，无人解决。
2.万科紫台车位大幅降价，一年时间未给业主具发票。
3.生态城新城樾府地下车库 *** 严重。
4.九和府大量业主 *** ，飞地问题。红桥不管，北辰icon也不管。
5.金地艺英里墙体渗水，部分业主捆绑高价车位。
6.滨海金海云城是否烂尾成为了1100户业主共同关心的问题
7.生态城凤栖梧桐停工，业主担心无法按时交房
8.金地艺墅家嘉泽苑出现顶层漏水，一楼被淹。车库被淹。
9.北大资源阅府未按时交房，目前没有交房时间表。
10.中储正荣栋境交房质量差，开发商敷衍维修。
11.关于恒大不退款的不网签得投诉有几十条
12.天房樾梅江依然没有交房时间表，赔偿也没有兑现
13.关于金地艺墅家icon的交房投诉有几十条。
14.关于九和府的交房投诉有几十条。
15.公园大观交付效果与豪宅宣传有差距
16. 宝坻楼盘不退款和电商费的投诉有上百条。
17.东丽华侨城入住7个月，无法办房本。
18.大唐约定于去年10月交房的唐晟雅苑目前仍未交房。就是最近很火的0首付的大唐。
19.科创慧谷近三年天津投诉排第一。电商费，承诺落户，不交房。彻底把清华做臭了。
20.中骏团泊东，项目入住两年还在漏水，不敢装修入住。
21.空港锦润华庭烂尾6年。
22.碧桂园理想海无法交房。
23.星耀五洲对不符合购房资格的客户收取定金，客户想退定金，销售要求退定金必须交齐首付。客户都交了。
24.绿地海域香颂漏水严重。
25.万科东郡蔚秀景苑层高只有2.54。
26.福晟公元大第仍然没有交房迹象。
27.体北鲁能持续施工导致隔壁小区建筑开裂。
28.生态城万通新逸墅每天房屋摇晃，晚上更严重。
29.绿地栖湖公馆业主 *** 半年，基本没人搭理。
所以根据笔者的经验吧，给大家几点个人的买房忠告，可以根据自己的情况自行参考！
下面直接划重点：首先：现在买房不要有任何投机心理，买房躺赢的时代过去了，买房亏本的事情倒是时有发生。现下买房只能做到保值，短期升值变现不存在的，连爆炒的学区房都瞬间降温了，房主不炒是国家主旋律，记住了不要有投机心理这是第一点。
其次：便宜没好货，一分价钱一分货，这在任何商品范畴都是真理，房子也一样，所以物美价廉这件事碰上的时候不多，意思是高周转的开发商开发的过于廉价的物业慎入！货不对板的几率极大。（高周转即是高速发展，想快速变现的开发商，购房者也都是网民，下手之前先问下度娘）不要贪小便宜吃大亏。
第三：延续上面，小的不知名开发商慎入，小开发商开发的低于10万方的项目更加要慎入！什么原因？开发商竞争太激烈了，好多项目三个月换两个营销总监，妈呀，脸盲症的我到现在都傻傻分不清楚到底谁是谁？你是谁，为了谁,我的兄弟姐妹不流泪......
话说开发商们也怪不容易的，天天生死存亡的，谁还能安心做好房子呢，低于10万方的中小项目，由于体量过小，后期的配套和物业容易跟不上，开发商都觉得不值当的，对吧，为一个三五万方的项目配商业配教育吗？算不过来账，入不敷出。
第四：买房子不要盲从，一定要买自己心仪的，喜欢的，跟交朋友搞对象一样，房子也是有一见钟情的，别将就，宁缺毋滥，由其是改善型或者终极置业的人群，刚需的话，您主要还是摸摸自己的钱袋子，毕竟是奋斗途中的过程款，未来还要换，不踩雷即可。
第五：我说点微观的，项目都有售楼处，售楼处基本就是一个项目的门面和气质所在，售楼处花了心思砸了钱的一般项目差不到哪去。剩下的就看您个人喜好了，新中式的、简欧的、英伦的、后现代的，各有所长。
还有，买东西不要过于纠结，货比三家是对的，看了个遍最后眼都花了也没必要，天津的房子我负责任的说七八成满意即可下手，无可挑剔的房子不存在的，就像没有完美的人是一样的，您说对吗。
再者：下手前记得查一下这个开发商之前开发的物业情况，是否有 *** ，引发过大面积 *** 的项目可就算了吧，买之前搜一下消费者 *** 的投诉记录。消费者的眼睛是雪亮的，有人前车之鉴，莫要重蹈覆辙啊！
还有，购房者 *** ，维的是什么？买房子是正常的消费行为，供求关系决定价格走向，这个我们念书时政治老师教过的，所以你买了一期的房子，二期降价了，开发商竞争激烈导致降价，这个是市场行为，你要求退差价，就有点天真了哈，但是房子货不对板质量不过关，该投诉还是要投诉到底，不过最好还是点赞收藏本文，买房之前看一看不踩雷最好，谁愿意花时间费感情投诉呢，是吧？
第6，打死不选八不挨接触过很多客户，购房时候是自由职业，说我就选个偏远价格低廉就行。疫情一来自由不下去选择上班，发现每天上班都是一次长征。这就是刚需购房的第二个死穴，既没钱，还必须得方便，看上去是一个悖论。但是相信我，只要你愿意找，适合的总是有的，不过你需要与自己当下的能力做个和解。
过去老吐槽天津划了很多片区，比如滨海，本身人口密度有限，辐射能力有限，新片区越扩越大，有些片区等着成熟你就且等吧。比如华明镇，虽然自成体系，但是在与主城区、滨海的沟通都不足。如果说距离空港近，那空港又能提供多少工作岗位与生活配套？
假如上班在市区，住在华明，每天上下班极度痛苦不说，偶尔遇上限号更是难上加难。你说打车吧，五十，公交吧，一个半小时，时间，金钱，刚需们都耗费不起。
所以天津的城市核心、城市节点也就是那么几个，主城区、滨海核心区、咸水沽……，一个片区能否发展成熟，一个很关键的要素是“靠哪里”，如果靠人口密集区，有成熟的可能，如果靠的都是四野八荒，那可能不是时间可以解决的问题。
除了靠近节点，另一类是靠近大大小小的交通汇聚点，要想富先修路，如果路况好，距离稍远仍然有吸纳人口进入的能力，地铁的重要性恰恰就在这里，不只是因为便捷，更因为时间可控。但是如果道阻且长，那纯属扯淡，用你的目标房源与最近的核心节点做个测算，高峰期超过45分钟车程，在天津基本上就超出了80%人的通勤时间，它就并不适合你。
换句话说，买房之前，想想还会有谁买这里，买的人多不多，未来会不会更多。
第7.不要入手落户盘天津是个特例，存在一大批落户盘，你会发现莫名其妙突然跑出来一个楼盘，总价极低，主打落户，其他不论。这样的项目只适合外地人，本地刚需即使是真的就在你公司楼下，也要抱有12分警惕。因为这个坑埋在未来。
落户盘的典型特征是入住率极低，转手很坚决。入住率极低不只是你自己住的吓人，更意味着没有人气周边配套无法落地。没有客流量，开个拉面馆都是浪费资源。转手坚决意味着长时间，这个楼盘会有大量二手房房源存在。这样的小区指望保值增值，几乎是痴人说梦。更不要说现在可能会实行高中限3年学籍这个政策，一旦施行，砸价的大有人在，你会发现四面楚歌欲哭无泪。
毕竟，因为天津高考优势的存在，形成了“落户盘”这个独有特色，从开发到营销，从总价到户型，全部是为外地群体量身定制。这个链条上，绑了无数的利益。之前的作用是，落个户，孩子不来上学直接参加高考。政策之后，已经没有了落户意义。
此外，如果一个楼盘主打落户优势，居住相关的功能性、舒适度、物业服务几乎都不必考虑，因为主力客户群根本没打算居住。这样的逻辑导致——一切从简。更无奈的是，如果出现质量问题， *** 你都找不到一块举旗子的同伴。
第8.没有百分百完美，只有50%的真实如果一个项目没有缺点，你确定它会成为一个刚需盘么？单价十万的楼盘也总会有一点点弱点，更何况一个刚需盘。
但是销售的天然是告诉你：我们项目一切都好，是你的不二之选。你说配套，医疗教育商业，五公里之内十公里之内都可以算是配套，区别在于如何理解。最近几年越来越少人玩儿学区的概念，但是越来越多打起了地铁的主意，之前火上热搜的“宝能自建地铁站标”事件就是典型中的典型，看见未必真实，更何况仅仅是销售的话术。
再比如后期服务，不说个一级物业神马的都不好意思卖房子，但是你会想到有些企业一个项目就会有上千条诉讼信息么？客户诉求通过法庭解决，刚需，可能你真的没那个时间与金钱。
因此，如果冲着地铁买的，万万确认过地铁已经开工了，不是翻新闻，而是真正去施工围挡前看看，步行一圈到目标项目的位置。如果冲着服务买的，去看看曾经开发的项目，是满目诉讼还是普遍好评。
最后的最后，手里有50万首付的时候，心想那个300万的房子是我人生的理想之选。当手里有100万首付的时候，你会惦记500万的房子是理想之选。曾经有个老师跟我说：目标是踮起脚尖能够够得着，如果够不到那就姑且算作梦想吧。同样，请你接受资金实力弱，还要求各种多的事实。这就需要你与自己做个和解，给自己的主力需求排出个一二三。环境、位置、潜力，价格、地铁、学校，毕竟，甘蔗没有两头甜。
得了，今天就嘚吧到这，有需要咨询笔者的购房事宜，随时留言，笔者尽量第一时间回复哦。
本人在天津上学，工作，生活近8余年，现在从事天津落户，房产工作。为上百位外地家长提供天津落户、买房投资、上学转学政策咨询，帮助上千个家庭成功落户天津，指导数百个客户成功置业天津，希望帮助更多的家庭解决天津落户，买房的难题，不走弯路。
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