本
文
摘
要
导 读
1、百强房企销售增速罕见负增长3.5%；
2、千亿房企数量43家，与去年持平；
3、近2成百强房企业绩下滑超过10%
4、逾8成房企未完成全年业绩目标
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☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
2021年，房地产市场强、弱转化，上半年成交显著放量，百城成交面积创同期历史新高，热点三、四线城市房价出现普涨行情。下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上，这在历史上实属罕见。各城市市场加剧分化。具体而言，部分热点城市房价转折，上半年急涨、下半年转跌，部分板块、部分项目价格更是一降再降。即便是广州、深圳、厦门等核心一、二线城市，市场预期同样转折，购房者观望情绪愈加严重。压力城市市场形势愈加严峻，天津、昆明、长春等19城落地“限跌令”。受此影响，房企打折降价常态化，特价房、工抵房等优惠频出。企业层面，2021年规模房企销售增速罕见出现负增长。规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。在行业去杠杆、市场降温的背景下，不断出现大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，行业从“控制风险”到“暴露风险”。展望2022年，企业整体业绩预期将更为保守，仍会有一定规模的房企面临负增长困境。短期内谨慎投资预期难以大幅扭转，投资力度修复仍需要3-6个月。融资方面，行业融资管控趋于常态化，企业偿债压力仍然较大。同时，新常态下规模房企整体经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率，防范风险、降本增效。
01
规模：百强房企全年累计业绩同比降低3.5%
2021年12月，TOP100房企实现销售操盘金额9940.1亿元，单月业绩同比降低35.2%，较11月环比增长32.4%。从累计业绩来看，年内百强房企累计业绩增速持续放缓，截至12月末累计销售操盘金额较2020年同比降低3.5%，规模房企销售增速罕见出现负增长。
全年来看，2021年中国房地产行业的企业整体销售，表现为先扬后抑的走势。一季度，市场购房情绪延续了去年末以来的热度，企业销售规模较去年和2019年同期提升显著。二季度之后企业销售增速持续放缓，特别是下半年市场降温明显，行业百强房企单月业绩增速自7月由正转负以来，延续下跌趋势且降幅不断扩大。
02
门槛：TOP30房企保持规模优势
百强门槛200.3亿元2021年，百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化，行业竞争加剧。其中，行业龙头房企继续稳健增长、保持规模优势，TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元，同比增幅达19.8%，较2019年增长42%。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升9.2%和2.5%，实现规模稳定提升。
而TOP50房企销售操盘金额门槛则较去年同期同比下降14.9%至570.6亿元，与其他梯队房企出现一定程度的分化。截至12月末TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛均同比降低至200.3亿元和55.1亿元，规模房企分化加剧。此外，从千亿房企数量来看，2021年全口径千亿房企数量与去年持平，保持在43家。
03
企业表现：年内累计业绩负增长的企业数量增加
2021年，百强房企整体表现不及去年同期，年内累计业绩同比降低的企业数量增加。具体来看，截至12月末近4成百强房企累计业绩同比降低，销售规模负增长的企业数量较2020年有明显提升。单月业绩来看，12月逾8成百强房企单月业绩同比降低，其中逾6成房企同比降幅大于30%，20家房企单月业绩同环比双降。
但2021年也有部分规模房企业绩表现相对突出，如绿城、华润、招商、金地、建发、龙光、滨江等年内均实现了较高的累计业绩同比增长。此外，碧桂园今年在三个口径榜单中都继续保持在行业第一的位置。
04
目标：规模房企整体目标完成情况
远不及历史同期2021年，规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，规模房企平均目标完成率不到90%，明显低于近年105%以上的平均水平。在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至12月末有逾8成房企未完成全年业绩目标。但绿城、华润、金地、滨江等房企仍超额完成全年目标。可见，即使年内规模房企已对业绩增长保持了谨慎预期，并适度调降了销售目标的情况下，但下半年市场大幅降温、企业业绩持续萎缩的影响下，多数企业的业绩压力仍然较大。
05
企业展望：延续谨慎的投资预期
降本增效、防范风险展望2022年，在“房住不炒”政策主基调以及保障房地产行业有序、健康发展的预期下，政策、融资、信贷等将得到边际改善。企业层面，2022年规模房企整体的业绩预期将更为谨慎，但预计全年仍会有一定规模的房企面临负增长困境。投资方面，短期内谨慎投资预期难以大幅扭转，投资力度修复仍需要3-6个月。融资方面，行业融资管控趋于常态化，短期内企业偿债压力仍然较大。同时，新常态下规模房企整体经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率，防范风险、降本增效。此外，在当前行业盘整期，回归产品、加强产品力打造、提高产品适销性，也应是企业的关注重点。
规模：业绩预期会更为谨慎，部分企业面临负增长困境整体来看，近年房地产行业监管不断收紧，企业规模增速自2016年以来持续放缓。特别是2021年下半年至今市场降温明显，项目去化率表现不佳，房企销售去化及回款压力增加。目前，预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观，全国商品房销售规模将步入无增长时代。
结合今年规模房企实际的销售目标完成情况来看，2022年企业整体的业绩预期势必也将更为谨慎，会有部分企业业绩目标同比持平或降低。2022年，企业需在保证货量供应的同时，继续积极营销、促进销售去化及现金回笼。但预计全年仍会有一定规模的房企面临负增长困境。
投资：谨慎拿地是主旋律，投资力度修复仍需3-6个月2021年，22个重点城市采取“双集中”供地对企业投拓带来了前所未有挑战。一年拍三次的固定节奏下，房企投资博弈性增加，短期资金池深度成为企业增储的重要砝码。集中供地叠加房企资金压力增加，导致企业投资及扩张动能降低，投资态度保持审慎，全年百强拿地销售比仅为0.29，创近五年新低。
展望2022年，预计规模房企整体的谨慎投资预期难以大幅扭转。虽然年末政治局会议指出，促进房地产业健康发展和良性循环。但体现在投资复苏上，仍需要一定的传导时间，预计投资力度需要3-6个月的修复期。短期内，企业间分化会持续，行业调整期下市场资源也在向优势企业集聚，投资主力仍将以财务稳健、现金充裕的国企、央企为主。
融资：行业融资管控常态化，短期内企业偿债压力仍然较大2021年，行业融资政策持续收紧，房企三道红线监管和房地产贷款集中度管理制度常态化。典型规模房企全年融资总量同比下降26%，近五年来首次出现负增长且达到五年内最低水平。四季度企业融资一度降到冰点，融资总量同比减少55%，房企资金压力加剧，违约事件频发。同时，不同企业之间融资规模以及融资成本出现明显分化，国企、央企以及财务稳健的优质房企更具优势。
这样的背景下，年末中央及部委、金融机构等密集发声，向市场释放有关房企融资政策偏正面消息，部分企业融资压力略有缓解。但并不意味着房地产信贷政策转向，而旨在维稳纠偏。预计2022年，整体的融资环境仍以维护企业正常融资需求，促进行业良性循环和健康发展为主。短期内房企融资仍将低位运行，企业整体偿债压力仍然较大，未来房企将更加依赖销售回款和自筹资金。
管控：提升运营管控效率、降本增效，加强产品力打造新常态下，高杠杆、高负债运营模式无法持续。未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆，增强企业自身的抗风险能力，以实现稳健、高质量的发展。整体战略以谨慎经营、防范风险为主，并积极适应新的政策与市场环境。
同时，在目前行业盘整期，部分规模房企集中性地进行组织架构调整，如区域公司合并、事业部整合等。通过战略精简、坚持主业结合精细化管理，“降本增效”向管理要效益，缓解流动性压力、抵御行业寒冬。此外，当前市场背景下，企业更应该回归产品、持续关注产品升级迭代，加强产品力打造、提高产品适销性，在日趋加剧的行业竞争中保持发展优势。
06
市场展望：上、下半年市场强弱转折
12月成交止跌回升2021年12月，房地产市场成交止跌回升，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长16%，同比跌幅收窄至35%，较2019年同期下降26%。
一线城市成交稳步提升，环比增长6%，同比仍下降30%。其中，上海、广州成交放量，环比涨幅皆超30%，同比跌幅仍在20%附近。北京、深圳成交不增反降，同、环比跌幅都在30%以上。上海市场两极分化，豪宅再现抢购潮，即便部分房源总价突破1亿元，开盘当天同样售罄，核心在于一、二手价格倒挂，买到即赚到。刚需盘去化表现平平，部分项目去化率低于30%。年末广州市场出现翘尾行情，尤其是那些一、二手价格明显倒挂的楼盘，开盘当天均能实现“日光”。
25个二、三线城市成交企稳回升，环比增长19%，同比跌幅收窄至36%。其中，近7成二、三线城市成交止跌回升，长沙、厦门等环比涨幅皆超70%，宁波、天津等成交持续下行，环比跌幅都在20%附近。9成以上二、三线城市成交同比仍下降，3成以上二、三线城市同比腰斩，仅限于成都、济南同比转正。
而从全年市场走势来看，房地产市场强、弱转折。上半年成交显著放量，百城成交面积创同期历史新高，热点三、四线城市房价出现普涨行情。下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上，这在历史上实属罕见。
各城市市场加剧分化。具体而言，部分热点城市房价转折，上半年急涨、下半年转跌，部分板块、部分项目价格更是一降再降。即便是广州、深圳、厦门等核心一、二线城市，市场预期同样转折，购房者观望情绪愈加严重。压力城市市场形势愈加严峻，天津、昆明、长春等19城落地“限跌令”。受此影响，房企打折降价常态化，特价房、工抵房等优惠频出。
展望2022年，房地产市场难言乐观，预计全年成交规模或将同比下降5%-10%。受极高基数影响，上半年成交较难摆脱下降通道，同比跌幅或将进一步扩大。下半年成交有望企稳回升，同比跌幅将明显收窄，甚至同比转正。
各城市市场或将持续分化。核心一、二线城市市场仍具韧性，改善性需求依旧坚挺，豪宅市场更将持续火热。弱二、三线城市市场或将持续低迷，市场需求及购买力难免透支，成交或将持续低位运行。
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