本
文
摘
要
1
今年6月的负面事件将唐山推上风口浪尖，与之同时报道的还有“唐山房价跌入谷底”的新闻。
时隔3月再来看看唐山楼市，你会发现，新闻标题不太准确。
你以为跌入谷底，其实那时的唐山应该还在半山腰。
至于现在是不是谷底，那还不好说。反正一直在走下坡路就对了。
一年时光转瞬即逝，唐山房价跌幅也超过了10%。
去年9月，唐山路南区的二手房挂牌价还是1.5万，今年9月就跌到了1.3万，路北区的房价也从1.4万跌到了1.2万。丰南区的湖岸新城小区，二手房成交价就从6000多元跌到了5000多元，跌幅接近20%。
这几个地方都是唐山楼市的主城区。
不光是唐山楼市的核心区房价跌幅明显，整个唐山楼市，没有一个区域不降温的。
8月70城房价表中，唐山新建商品住宅环比减少0.6%，同比减少1.7%。
二手住宅价格环比减少0.4%，同比减少4.6%。
全部都在跌，特别是二手房，跌的还不少。
再来看看供应量。
9月唐山市区供应量8,59万，环比上涨67%,同比上涨32%。
供应量在猛增，那成交了多少呢?
9月成交6.11万平方米，同比下降20%。
供应量猛增，成交量不增反降，再加上之前的大量库存，唐山的库存多到起飞。
果然9月，唐山市主城区库存523.46万平方米。去化周期高达87.06个月。
这是什么概念。要7年多才能卖出去。
随着唐山的去化周期的持续延长。这段时间想要抛售二手房的人也越来越多了，这导致唐山房价又开始了新一轮的下跌。
现在的唐山，不仅小区的房价在下跌，投资客也在 *** ！
谁能想到，从全国第一的房价涨幅，到跌入谷底，唐山只用了2年时间。
曾经楼市领涨全国的唐山，如今5000一平都卖不出去。
唐山到底发生了什么？
2
其实楼市高库存，房价一蹶不振对于唐山已经不是第一次发生了。
2008年，河北的“三年大变样”运动让唐山发生了翻天覆地的变化。
城市焕然一新、高楼拔地而起，但也带来许多积压的问题，房价也持续低谷爬坡。
没曾想，一波炒房团涌入，改变了唐山的楼市底色。
2016年北京930调控政策后，北京及环京地产调控措施出台，大量北京及环京中介开始向外拓展资源。
唐山因为京唐城际铁路复批，再加上房价低到省内倒数，几千块一平的价格在北京和天津的投资者眼里就像大白菜，于是大批炒房客开始登场。
2016年下半年，北京、天津的炒房客坐着大巴车去唐山买房，交钱买房眼都不眨。
唐山的房价，随着炒房团涌入后一路水涨船高，大量积压数年的楼市库存，也在短时间内被基本消化。
一直涨下去也不行呀，为遏制这一局面，2017年4月开始，唐山相继推出限购政策。
非本市户籍在中心城区购房需提供一年以上的纳税证明，本市户籍人群拥有2套房及以上也要限购，且中心城区房子不能超过一套；公积金贷款首套首付30%，二套有贷40%。非本市户籍需提供一年纳税证明。政策成功拦住了一部分投资客群。但是当时大部分库存已得到去化，唐山也一度陷入本地客多、房少的局面，房价也一直保持上扬，
从2019年11月到2020年9月，唐山二手房均价同比涨幅连续11个月超过15%。
2020年4月70城房价数据中，唐山新房环比增长1.8%，同比14.7%，二手房环比0.8%，同比15.6%，双双夺得全国涨幅第一，领涨全国。
那时的唐山楼市就两个字，疯狂。
这份疯狂也同样体现在唐山的土地市场。荣盛发展、隆基泰和等房企接连拿下“地王”。
2020年的5月，荣盛以楼面价14010元/㎡的价格，拿下了凤凰新城一宗地，溢价率去到了43.25%。
仅在一个月后，新地王再度诞生，楼面价甚至达到了16000元/㎡。
这直接刷新了唐山最高楼面价。比当时的房价还贵。
不过这也是最后的狂欢了。
从那以后，疫情反复导致经济下行，房企一个接一个的暴雷，烂尾也成了悬在头上的一把刀，那时为了抑制涨价的限购政策似乎在这时起了作用。
唐山逐渐滑入楼市下行周期。
2020年那波跨城而来的投资客也被成功被套牢，不少投资客都在出售房产，市场上的二手房源正在逐渐增多。但受新房市场低温影响，二手房市场也叫不上价，有豪宅甚至亏本甩卖。
惨上加惨。
3
深剖唐山这个城市。
唐山位于河北省东部、华北平原东北部，南临渤海，北依燕山，与京津共同组成了中国有三大经济中心之一的京津唐。
地处华北与东北通道的咽喉要地，唐山是京津唐工业基地中心城市、京津冀城市群东北部副中心城市。
先来看看经济。
唐山的GDP早在2005年就超过了石家庄，成为河北GDP第一城，所以16年后唐山房地产被爆炒也就不意外了。
2021年唐山的GDP甚至达到了8200亿，不仅仅是河北第一，同时也是该省最有可能达到万亿水平的城市。
唐山的经济一直没有问题，为何楼市会大跌呢？
难道是人口？
根据2021年统计公报的数据，唐山虽然有700多万人，但同比下跌，减少了2.15万人。
这并不是唐山的首次下跌，七普时唐山的常住人口就已经比2019年时下滑了近25万，这也是北方大多数城市的通病——人口流失。
那么人口流失就是罪魁祸首吗？
并不是。
“长期看人口、短期看政策，中期看金融”的理论在唐山根本行不通。因为唐山是一个很特殊的城市。
唐山市总人口771万，外地人口仅为23.6万，外部流动人口极少。这是唐山的一个常态。
所以唐山楼市以本地需求和改善为主。
即使16年的一批炒房客是带动房价猛涨的源头并去了不少库存，那也是一个时间节点里的，真正的大头还是本地市民的强劲购买力。
原因有两点。
首先是房价收入比低。
相比很多二线城市，唐山的房价收入比真的不算高。
西安，陕西的省会，平均工资也就6000到7000块钱。西安的房价呢？均价2万一平米。
南京，江苏的省会，平均工资，也就6000到8000块钱。南京的房价，基本3万到5万一平米。唐山2021年全市城镇非私营单位就业人员年平均工资为85892元，平均月工资7000块，而楼市均价也就一万五。
彼时唐山楼市爆火的原因是房价与收入比为10.9年，这个房价收入比在全国来看，都是非常低的！模范生长沙房价收入比也就是7年，而深圳是49年。
第二个原因是是棚改货币化让唐山百姓的手里有了钱。唐山棚改几乎是全城推进。大家都用棚改货币化拿到的钱都去买房子，楼市自然火爆。
所以问题就出于现在唐山楼市的棚改拆迁大幅度减少，没有了那么多的拆迁户，而拆迁款能够买房的也早就下手了，购买力跟不上，楼市自然萎靡。
说到这里，还得提一下唐山的另一个特殊之处了。
唐山这块土地，诞生了中国第一座机械化采煤矿井、第一条标准轨距铁路、第一台蒸汽机车、第一桶机制水泥........同时也孕育了丰厚的工业文明，工业基础雄厚，素有“北方瓷都”之称。
矿产资源有煤、铁、石油、金；还有唐山乐亭港，曹妃甸港两大港口。
唐山的资源肯定是没话说，说是得天独厚也不为过。
但是太过依赖资源就会有一个通病，那就是产业转型慢。
在2013年到2019年里面，唐山累计拆除和封存了转炉91座、高炉56座，压减炼钢产能接近5000万吨，炼铁产能2851吨。
唐山的产业大削。楼市当然也会受到牵连。所以房价跌到现在。
现在的唐山楼市，如无特大利好和产业结构改革，房价想要逆势攀升，很难。
唐山，不知路在何方。
