本
文
摘
要
位于北京市西城区广安门附近的东华金座现在是某部委的职工宿舍，但是它当年曾经烂尾多年，被称为“北京第一烂尾楼”。因为东华金座中国富豪榜第163位的谢根荣及多名银行高管被判刑。现在我们就介绍一下北京第一烂尾楼的前世今生。
一、烂尾及复工过程：
1998年在中国延续多年的福利分房政策宣告结束。
1999年楼市开始回暖，同年中国房地产北京房开置业股份有限公司（简称：房开公司）拿地，土地面积 9280平方米 。
2000年5月24日房开公司与北京市中鼎房地产开发有限公司（简称：中鼎公司）签订了《合作建房合同书》，将开发、建设、销售和办理产权证手续的权利授予中鼎公司。
同年中鼎公司开盘售出144套，收取业主7000万购房款，承诺2001年10月竣工，2001年12月入住。
2002年下半年基本停工，2003年初正式停工。
2003年业主组织 *** ，起诉开发商，法院判决开发商继续履行房屋合同，并赔偿所有经济损失。但法院没有找到房开公司任何能变现的财产，判决书一直未能执行。
2004年业主成立了“东华金座业主自救委员会”，先后组织了“东华金座业主跳楼事件”、“东华金座业主绝食事件”、“东华金座业主811入住售楼处”事件等，引起了媒体的广泛关注。
2006年，业主在秦兵律师等专家的指导下采用法律手段进行法律 *** ，并在工商局注册北京东华金座咨询服务中心。
2006年年底，在业主的推动下，宣武法院公告：裁定对开发商开发建设的另一项目涉及的土地使用权及在建工程予以拍卖。
2007年初拍卖前世纪新联公司与开发商达成购买协议，将剩余600多套房屋统收囊中，因此，将“烂尾”数载的东华金座救下。
2007年再度开工恢复销售。
2009年12月，北京市第一中级人民法院对谢根荣贷款诈骗案及颜林壮等5名银行责任人员失职一案作出一审判决。谢根荣被判犯贷款诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。颜林壮因违法发放贷款罪、违规出具金融票证罪被判处有期徒刑20年，副行长赵峰被判处有期徒刑19年。
二、烂尾楼中的角色
1. 中鼎公司：收取144位业主7000万购房款，支付房开公司1.3亿转让款，假冒购房人与中鼎公司签订虚假购房协议，并提供虚假证明文件与中国建设银行北京分行所属的经济技术开发区、丰台、朝阳、房山、西单等5家支行共签订了虚假《个人住房贷款借款合同》555份，从银行获得总额6.6亿元的资金。后续又从银行得到4.56亿承兑汇票，这些资金用于建设完全可以完工交房，很遗憾，这些资金都被中鼎公司实际控制人谢根荣挥霍了。
2. 宣武区 *** ：业主 *** 期间多次协调，促成了多次“六方协议”会议，六方为“工行、建行、北京市宣武区宣开房地产经营开发公司、北京中鼎房地产开发公司及两家承建单位”，但看不到任何效果。
3. 世纪新联公司：作为战略投资公司，投入1亿元资金，顺利接盘。
4. 银行：
工行：开发商把土地抵押给工行的土地贷款1.72亿元，北京二环内核心地段，土地价值已经上涨；
建行：配合开发商用虚拟的房源和假备案章进行按揭贷款6.6亿元，违规为中鼎公司及关联公司出具票面价值共计4.56亿元的承兑汇票，被贴现后导致银行损失1.56亿元。
5. 业主 *** ：
(1) 初级阶段：2003年5月东华金座彻底烂尾后，非典危险刚过。东华金座业主马女士开始组织 *** ，由于业主对事件本身认识不清，大部分业主通过司法程序进入诉讼阶段并胜诉，但退房业主和要求履行合同赔偿违约金业主一直未能得到及时执行。
(2) 中级阶段：2004年6月11日，东华金座业主成立了“东华金座业主自救委员会”，组织完善了 *** 方案并组成了由业主各界精英人士组成的 *** 核心。为扩大社会舆论的影响，东华金座业主先后组织了“东华金座业主跳楼事件”、“东华金座业主绝食事件”、“东华金座业主811入住售楼处”事件等，引起了媒体的广泛关注。
(3) 高级阶段：2006年8月11日在专家指导下,成立了业主理事会，下面分战略组、法务组、财务组、专家组、新闻组、后勤组等多个小组，详细分工打理业主 *** 中的具体事宜。8月20日，业主们又自筹20余万元资金，向工商部门登记申请建立“东华金座业主咨询服务中心”，其中专家组涵盖了业主内的和非业主的的媒体人士、专业律师、各个商业协会知名人士、企业管理专家、金融业企业老总、房地产界老总及司法部专家研究员刘武俊、房地产知名律师秦兵等。
三、刑事案件
商品房烂尾的原因都是资金链断裂，资金链断裂的原因多种多样，东华金座作为北京的第一烂尾楼，它资金链断裂的原因极具时代特点，是中鼎公司实际控制人谢根荣为了满足个人虚荣心，挥霍无度，使用骗贷的手段套取国家资金，同时银行工作人员在追求信贷业绩的同时，内部审贷制度形同虚设，为其创造了条件，给中国房地产市场的健康发展带来了非常恶劣的影响，让业主陷入长期艰辛的 *** 生活中。
2009年12月，北京市第一中级人民法院对谢根荣贷款诈骗案及颜林壮等5名银行责任人员失职一案作出一审判决。谢根荣被判犯贷款诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。颜林壮因违法发放贷款罪、违规出具金融票证罪被判处有期徒刑20年，副行长赵峰被判处有期徒刑19年。
详见：丁一鹤 ：《解密京城第一烂尾楼:地产富豪挥金如土的烂尾人生》
<http://www.chinanews.com/estate/2010/12-14/2719893.shtml>
百度：谢根荣“金缕玉衣”估值24亿，骗贷10个亿
四、如何避免下一个烂尾楼？
1. 律师 秦兵(秦兵博客|秦兵新闻)：“我们自己受理的案件，关于商品房的案件，80%到90%的案件都和预售制度也关系，但是中国不一样，中国的预售制度是开发商哪怕连坑都没有坑，消费者就要把100%的房款通过首付和贷款转给开发商，所以在坑都没有的时候，消费者已经承担了全部的买卖风险，那么在这个过程中，我们的法律技术根本解决不了降低风险的这个问题。”
2. 央行、银保会和建设部已经制定关于商品房预售资金监管制度。这项政策设立了楼盘预售款专户为核心内容，即在该监管框架下，开发商在不可以预售项目间调拨预售资金的行为，促使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。政策设立后，全国各地也出台了地方预售资金监管措施，虽然执行的时候也会出现各种问题，但确实大大降低了商品房的烂尾风险。
3. 业主需要多学房屋买卖知识，才能避免自己入坑，推荐学习《千万别说你懂买房》（徐斌）
中央电视台《经济半小时》《东华金座事件绿色开发商期房谜局：期房销售成圈钱工具》来自 <http://blog.sina.com.cn/s/blog_4594fffb010009yy.html>
新华网 胡梅娟 孙晓胜《7000多万被套牢 从京城第一烂尾楼看预售之痛》来自 <https://www.chinanews.com/estate/llpg/news/2007/06-06/951555.shtml>
五、烂尾楼的特点
东华金座被称为北京第一烂尾楼，虽然有它特殊的时代特点，但它也表现出烂尾楼的一般特点：
1. *** 不可能自己投钱进烂尾楼， *** 能够做的只有多方协调，协调开发商、银行、建筑商等商量复工事宜，而业主在协调过程中无任何话语权，业主只能等待 *** 的结果。
2. 烂尾楼的产生，与当地 *** 没有按照规章履职有直接关系：开发商无证售房、无预售资金监管、随意变更规划等等.
3. 业主不管使用什么过激的手段， *** 最后都会让司法解决。
4. 不要轻易诉讼，否则既拿不到房子，也拿不到钱，必须找到专业的指导团队进行指导，实现拿房子或拿钱。
5. 银行，要么有抵押，要么有问题。
六、业主组织是关键
东华金座业主从2003年开始 *** ，2007年结束，至今已经将近20年，最后业主在工商局注册成立了 *** 公司，属于前无古人，但是“东华金座业主咨询服务中心”在 *** 中起的作用是有目共睹，它最终业主利益最大化，成为北京其他 *** 小区的典范。
我们通过分析东华金座业主 *** 过程，我们可以总结出一些经验：
1. 建立组织和分工
烂尾楼刚出现的时候，业主们聚集在一起 *** ，大家彼此都不熟悉，各自都有想法，行动方向也不一致，虽然通过了一段时间的磨合大家互相熟悉，有了领袖和方向。但是这个团队和我们的公司还是相差太多，“业主咨询服务中心”建立之后，第一件事情确定执行董事，也就是我们领袖，同时设置了中层部门：
(1) 战略组:负责分析信息，讨论信息，制定 *** 方向，其他人无条件实施；
(2) 后勤组：负责提供水、午饭、衣服、条幅、喇叭、传单
(3) 组织组：负责安排人员或协调人员，补充各组人员不足情况，负责人员排班
(4) 经费组：出纳、会计、筹集经费、拉赞助
(5) 法律组：向律师咨询，掌握法律知识，避免违法事情
(6) 证据组：收集和保存相关证据，组织能源设计取得新的证据
(7) 媒体组：联系新闻媒体报道，扩大舆论影响，定期召开记者发布会
2. 集资很重要
(1) 钱不是万能的，没有钱是万万不能的，有钱可以办事，没钱寸步难行。
(2) 有钱可以有充足的后勤保障、可以请媒体、请律师、咨询专家、可以为行动的人发工资、可以进行激励和奖励。
(3) 集资可以提高业主的合作意识，业主之间就会有更紧密的合作关系。
3. 行动很重要
(1) 东华金座业主，在烂尾的这几年一直在行动，从用人 *** 逐步升级到用法 *** ，由松散型组织升级到紧密的公司性组织，最后终于 *** 成功。
(2) 很多小区 *** 都停留在口号中，行动的人少，行动是最关键的，不管是刚开始的用人 *** 还是后期的用法 *** ，勇敢的迈出第一步，才会有后面的 *** 成功。
(3) 贵在坚持，很多小区因为困难，风险等情况，代表放弃了，业主也就放弃了，烂尾楼复工遥遥无期。但是东华金座小区通过制度的方式，坚持四年时间，不抛弃不放弃，实现了 *** 的胜利。
4. 正确的方向
方向对越努力离目标越近，方向错误越努力离目标越远。
(1) 东华金座的业主找了各种专家：媒体人士、专业律师、各个商业协会知名人士、企业管理专家、金融业企业老总、房地产界老总及司法部专家研究员刘武俊、房地产知名律师秦兵。这些专家给予业主多方面的建议，这些建议给了业主更好的方向，让业主不再迷茫。
(2) 业主组织使用科学决策的方式，确定方向：专家的建议和方向很重要，也很宝贵，但汇总后需要制定适合自己小区的方向和方法，这就需要对建议进行分析、思考、讨论，制定适合自己的方向和方法。东华金座的业主，建立了完善的组织，其中最重要的是组建了决策层，决策层按照公司的决策方式，民主商议，找到了最科学、最有效的行动方向和方法。
(3) 少数人决策多数人行动:决策层决策，所有业主行动，实现了决策有效，行动有效。
东华金座的业主购买的房子成为烂尾楼，他们是不幸的，寻找了各种方式进行 *** ，很多人放弃工作、放弃生活，付出常人无法想象的艰辛和困难。甚至亲戚朋友不理解，遭受旁人的冷嘲热讽，但是这么多年来，业主一直坚持，没有放弃，最终拿回了自己的房子和收益，他们也是幸运的，更是必然的。在现在社会烂尾楼依然很多，业主购买的房子变成了烂尾楼后，业主着急、业主向无头苍蝇乱撞，从激进到被打压，之后消沉，最后只能听天由命。但我们的业主如果能像东华金座的业主一样，尽早团结起来，通过集资、分工等方式建立起自上而下的组织模式，找到适合自己小区的解决方案，向着正确的方向努力，也会像东华金座的业主一样最终拿回了自己的房子和收益。
