本
文
摘
要
近日，“郑州最高学历楼盘停工”上了热搜，引发高度关注。据悉，该楼盘于去年12月停工，期间1057户高材生业主们，组成了法务组、监督组、视频组、新媒体组等，多次与房企 *** 部门沟通协商，还写了近7万字的文章发表，即便如此努力，仍然未促成开发商复工。6月23日，每日经济新闻报道，该楼盘10亿资金被挪用。
考虑到，最近几年河南省烂尾楼层出不穷，很多业主担心，问题一直拖下去，自己也可能沦为烂尾楼房主。
该楼盘的问题经此大规模曝光后，相信一定会受到相关部门的高度重视，后续也会出台对应的解决方案，网络舆论的施压，无疑为该楼盘复工，做出了巨大贡献。
不过，全国仍然现存的千千万万烂尾楼，可就没那么幸运了。笔者身边就有这样的真实案例：烂尾楼业主努力了很多年，跑断了腿，也没等来楼盘复工。最可恶的是，房子虽然停工烂尾了，但是银行的贷款，每月都要按时一分不少地还。更有一些楼盘一停工就是十几年，曾经买房的年轻小伙，已然熬成了沧桑大叔。
那么问题来了，楼盘为什么会烂尾，全国“烂尾楼第一城”又是谁呢？
首先，开发商楼盘烂尾，并不是因为没钱，很多时候都是因为摊子铺得太大，资金链断裂了。
开发商做一个项目，一般2-3年，净利润大概是5%左右，融资成本低的净利润可能能达到8%-10%。但一个开发商如果只做一个项目，显然难成气候。为了规模，所以有点实力的开发商都在全国到处拿地。也就是说，同一时间，开发商可能有100个项目在开工建设。其结果就是，开发商不仅垫资了很多钱，而且向金融机构融资了很多钱。
这就造成了一种可能性，就是有一天开发商借不到钱了，资金链断裂了，这100个项目都有停工的可能性。如果债务问题始终得不到解决，开发商就会申请破产，最后有些项目可能就永远也无法复工了，于是就成了烂尾楼。
为什么开发商能把摊子铺大？因为“预售”的存在——前些年，房地产高周转时代，开发商拿到土地后，4个月就可以开盘预售，最快可以做到6个月现金流回正再投资。换言之，房子可能刚刚出地面，开发商就已经把销售回款拿到手了。实际上，等购房者付完首付款，开发商就可拿到银行贷款进行滚动开发——预收款可以进行再拿地或者是继续开发。
虽然后期出台了楼市新政，对商品房预售资金进行监管，但达到条件的开发商仍然可以使用预售资金：1、取得《商品房销（预）售许可证》的，可使用商品房预售资金监管额度的30%；2、达到主体结构封顶的，可使用商品房预售资金监管额度的80%；3、预售商品房完成不动产首次登记后，予以全额返还商品房预售监管剩余资金和利息。
这两年，国家针对房地产企业收紧了融资政策，用“三道红线”、“贷款集中度管理”等手段，封锁了一大批民营房企的非正常融资渠道，其结果是开发商现在很难“借银行的钱滚动开发”了。不过由于“预售”的存在，开发商仍然可以用购房者的钱周转。
很多人可能不知道，商品房预售制度在房地产行业已经运行了28年之久了——起源于香港商人霍英东发明的炒楼花，1994年引入内地房地产市场。而预售制的发明，主要也是为了解决当时商品房市场不成熟，房企自有资金短缺、资金来源渠道少的问题。
通过我们前文所说的，预售制虽然帮助开发商解决了资金问题，但却对购房者极为不利——预售制在设计时就对购房者的权益保护有失公正，这体现在三个方面：
第一，房子没建好，开发商就有资格预售，这等于是用购房者的钱滚动开发，说不好听的叫“空手套白狼”；第二，购房者交了钱，而且还要在没收房前还1-3年的房贷，这部分损失要计算在内，当然交款以后还不得不承担购房合同违约的风险；第三，期房预售制给了开发商虚假宣传的可乘之机，如此一来，买房人的利益很难保障。此外工程烂尾、违规销售、房屋质量、面积调整、容积率变更、延期交付等问题，都可能引发房产交易纠纷。
那么全国“烂尾楼第一城”是谁？答案就是郑州。
根据克而瑞公布的“2021年末24个重点城市已停工、延期交付问题项目汇总情况”统计报告，截至2021年年底，在其24个重点监测城市中，尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。而“问题项目”5强城市分别是：长沙、郑州、武汉、重庆、昆明。
值得一提的是，长沙是2021年尚未交付问题项目总数最多的城市，问题项目高达28139套。而郑州是全年项目总成交量中，问题项目占比最高的城市，占比高达28%，所以“全国烂尾楼第一城”是郑州。事实上，在民间一直流传着“郑州不买房”的俗语。很多业内人士也直言告诫购房者，在郑州买房，首要是安全，即擦亮眼睛，选择有实力靠谱的开发商，其次才是买到能涨的房子。
全国每年的问题项目可能高达数十万套，烂尾楼也有几万套，那么到底该如何解决这一影响恶劣的重大问题呢？采取什么办法，才能确保购房者，再也不用担心购买到烂尾楼呢？专家直言：取消预售制，可彻底告别烂尾楼。
这是绝对正确的大实话，取消商品房预售制度，购房者买到的都是现房，怎么可能烂尾？再者说了，取消预售对于买房人而言，是天大的利好，因为买之前就可以实地了解房源的真实质量，并且购买后几乎可以直接入住，不用再等2-3年，节约了租房的钱，更不用提前还贷。
事实上，早在17年前，就有权威部门提议全面取消预售制了——2005年，央行在《2004年中国房地产金融报告》中提到：房地产业是支柱产业，但是房地产信贷存在风险，建议取消房屋预售制度。另外，最近几年也有不少权威媒体发声支持取消预售：人民日报在标题为《取消预售制，调研可先行》文章中也直言，取消预售制，长期看或不可免。
更重要的是，取消预售对于整个房地产行业来说，也是好事一桩。加速行业洗牌，资金实力不强的开发商会被淘汰出局，有实力的龙头房企，就会强者恒强。我们不止一次说过，房地产现在最大的问题就是开发企业数量庞大、太分散、难监管，这直接导致了产品质量参差不齐，而且乱象丛生。取消预售，房地产行业集中度会大幅提高，这也有利于完善的市场规范监管体系建立。最终受益的还是购房者。
既然取消预售制有那么多的好处，为什么迟迟不能付诸实施呢？网络上一直在传言2022年预售制会全面取消，这种说法又是否属实呢？
首先，正如很多专家所反对的那样，取消预售制，将会有大量的开发商面临倒闭。经济学家陈海滨直言，如果取消预售制，至少有75%的房企将会倒闭。
为什么取消预售制开发商会大量倒闭？2021年房地产开发总投资147602亿元，商品房预售比例在80%以上，若全面取消预售，地产商马上面临财务压力和流动性危机。根据买地到交房约30个月计算，若取消预售，资金周转能力或延迟10至24个月不等。
正如房地产专家刘晓博所言，取消预售有利于龙头房企更大更强，整个房地产行业会日益“寡头化”，与此同时，数以万计的中小房企将被挤出市场——现房销售，最考验开发商的资金实力和运营能力，一旦预售取消，开发商必须要用自有资金拿地、开发、装修、销售，这其中很难再涉及像今天这样的高度融资。据懂行人透露，有些开发商，操盘百亿大盘，但自己投入的资金不到十分之一。这意味着，开发商把风险全部转嫁给了购房者和银行等金融机构。
其次，房地产预售制是市场陋习，已经到了该结束的时候。但不得不说，短期预售制仍然不能全面取消，理由有二：一方面，全国几乎所有的开发商都是高负债经营，这种模式已经持续了二三十年了，突然取消预售，开发商资金链会断裂直至倒闭，到时候会有一大堆的烂尾和银行坏账；
另一方面，开发商突然大面积倒闭，就会导致新房供应严重不足，这不利于稳楼市、稳房价。举个例子，现在全国有10万家开发商，全年供应1000万套住房，但是取消预售，可能只剩下3万家开发商活着，每年的新房供应就可能只有500万套。新房严重供不应求的情况下，房价很难保证不大幅上涨。预售取消，老百姓确实能买到现房了，也不会出现烂尾等情况了，但是买房大概率要多花更多的成本了。
2022会全面取消预售吗？央媒人民日报早就回应了：全面取消预售制度需要合适的土壤，目前能达到这个标准的城市不多。言外之意，目前全国只有少数城市可以逐步取消预售。也就是说，2022不可能全面取消预售。
央媒也给出了相关依据：第一，取消预售，对中小开发商来说是灭顶之灾，而且这部分开发商市场占有率很高。大量中小开发商倒闭，短期内土地供应不足，会对房地产市场造成波动，甚至导致房价上升。
第二，全国95%以上的城市都严重依赖土地财政，正因为此预售不可能全面取消。取消预售，开发商拿地积极性会大幅下降，可能导致全国很多中小城市的土地流拍，这对严重依赖土地财政的城市来说，是不能接受的。
对此我们颇为赞同，今年前5个月，百强房企中就有6成没拿地，根本原因是缺钱。要知道，这还是在预售没取消的情况下，一旦全面取消预售，可能会有更多的民企不拿地，这对于市场来说，也是毁灭性的打击。
综上所述，2022年预售不可能全面取消，但不代表预售制会永远存在。事实上，目前已经有三个省在试点全部或部分取消预售，实行现房销售了，分别是海南、湖南、广东。
最后，期房预售时代，大家买房一定要睁大眼，我们给买房人的建议有四个：1、尽量选择国企、央企开发商，尽量买交房周期短的楼盘；2、迈开腿，多去看工地，看楼盘是不是持续动工；3、尽量不购买疯狂打折促销的楼盘，打折是为了快速回款，某种程度上说明开发商很缺钱；4、当前的市场形势下，还在到处积极拿地的开发商，一般现金流不会差，其开发的楼盘大概率也可以购买。
