本
文
摘
要
作为一个普通地级市，临沂的头衔不少。
临沂总面积17191.2平方公里，是山东省面积最大的市；2019年末常住人口1066.71万，是山东唯一人口过千万的城市。在面积和人口上，临沂超过了济南和青岛，是山东名副其实的大市。
临沂历史悠久，是中华文明的重要发祥地之一。有人笑称“三国演义其实就是一群临沂女婿在打架”，因为曹操、刘备、孙权、司马昭的夫人都是临沂的，甚至还有诸葛亮这个临沂大舅子。到了近现代，临沂更是中国红色革命基地。
临沂民间手工业发达，号称具有滨水特色的现代工贸城市和商贸物流中心，更是获得过“中国最具投资价值十大城市”、“中国大陆最佳商业城市”等荣誉称号。
凡此种种，都是临沂吸引人才、发展经济的亮点，可始于2017年的这一轮房价暴涨，却让人不得不对临沂重新定位，这个经济并不亮眼的普通地级市还值不值得外地人在此奋斗。
01 房价
先看看临沂的房价。下图为网传的一份2020年全国房价100强名单，临沂平均房价9469元/平，排全国第76名，比2019年同期增长53名。在省内仅次于青岛、济南、日照、烟台，排全省第5名。最耀眼的是临沂的排名变化，比去年同期增长53名，是这100个城市里面增长最多的。
我查了房天下、安居客、房产超市几个网站的数据，2020年5月份的房价如下表：
由于各个平台的侧重点、房源数量等不相同，这个房价数据差异也很大，但大体可以看出，临沂的平均房价已经超过9000千，房价最高的北岸新区大约在1.3万，这个价格已和济南、青岛高新区的房价差不多。
02 涨幅
先看安居客的数据。下图是临沂近一年二手房价走势：
上图显示，临沂2020年5月房价为8323元，同比去年上涨26.68%，这个上涨幅度是比较惊人的。作为对比，我统计了安居客山东16市的房价变动情况：
临沂房价26.68%的同比涨幅位居全省第一。
再看下房产超市的数据。下图是房产超市上临沂近两年多的房价走势，临沂房价上涨了40%。
下图是山东省内经济龙头青岛近两年的房价走势，与临沂形成鲜明对比。
对比临沂、青岛房价走势，可以看出一个很明显的差别：临沂房价逆势上涨了。为什么会出现这个现象呢？
我以前说过，房价变动有“轮动”规律，一线涨完二线涨，二线涨罢三四线涨，待到深圳已经开始第二轮上涨、济青正经历大跌的时候，山东的三四线城市还在上涨，正是这个规律使然。这从省内日照、枣庄、济宁的房价趋势也能看得出。
同时，我还对比了临沂新房、二手房近一年的房价走势。
临沂新房、二手房差价1000多，这说明临沂还处于新房市场，由于新房供应量大、买新不买旧心理，二手房市场需求不旺盛，这对于买房投资来说风险很大，毕竟，你投资的房子都是要作为二手房来出手的。
03 销售、供应与库存
公开数据显示，临沂市2019年新房成交面积510万平米，同比2018年下降21.5%。而2019年新增供应469万平米，同比下降27.7%。2019年度，临沂新房市场供小于求，看似新房市场还算健康。
另一方面，临沂2019年出让土地规划建筑面积2626.9万平米，与往年相比缩减24.61%；临沂2019年土地出让金共计3347510.06万元，同比增长18.96%。这一增一减，说明土地出让成本增加了，或可推算出临沂房价大涨的猫腻。同时，2018年、2019年的巨大土地出让量将在2020年变成新房投入市场，这可不是每年成交510万平米可以消化的。
再看下二手房库存。
安居客上临沂二手房在售房源是29407套，房天下是7566套，房产超市是5569套，诸葛找房是48542套。
和济南、青岛二手房在售量相比，临沂的库存不算大，这与上面说的临沂还处于新房市场有关。
04 其他因素
看看其他方面临沂表现如何。
这是齐鲁人才网公布的2020年一季度山东16地市的薪酬，临沂市6638元，排省内第3，不知临沂的朋友有没有感觉自己被平均。
下图是山东16地市的GDP情况，临沂2019年为4600亿，排省内第5名，表现尚可。可具体到人均GDP，临沂市43301元/人/年，排省内13名，这个人均GDP和薪酬差距还是不小的。
下图是2019年第四季度山东16地市人才吸引指数排名，临沂只占济南的1/6，排省内第9。
再看下人口。根据网上数据，临沂2018年户籍人口1179.79万人，常住人口1062.4万人，也就是说有117.39万人户籍在临沂，但是不在临沂居住、生活，这个常规流出量是很大的。再看下常住人口变化，临沂2019年常住人口1066.71万人，相比2018年看似增长了4万人，但扣除新生人数，实际很可能是减少的。
综上可以看出，临沂虽然在经济基本面看似还好，但房价已处高点，后续供应还很巨大，人口还在流失，不知临沂拿什么留住人才、吸引人口？
在今年2月14日，山东省发展和改革委员会曾发布了一份文件，即《贯彻落实〈关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见〉的实施方案》。这个文件明确提出：实施省会、胶东、鲁南三大经济圈的区域发展战略，推动形成全省区域一体化发展新格局。而鲁南经济圈，核心城市正是临沂。
这说明山东对临沂寄予厚望，期待临沂以鲁南中心城市的身份来与徐州竞争。因为已经公布的《淮河生态经济带发展规划》是以徐州为中心的，涵盖了山东的枣庄、济宁、临沂、菏泽。鲁南缺一个大城市来引领带动，来和徐州竞争，这个城市山东选了拥有千万人口的临沂。
而如今，临沂房价已经快追赶上徐州，但徐州2019年GDP已达7151.35亿元，已通车1条地铁，还有两条在建，不知临沂可感知到差距。
最后再回归到楼市上。我在《在山东，值得买房的城市不到13%！》一文中曾说过，今后将只有有显著人口、经济增量的中心城市、大城市的房子才有金融属性，才有投资价值，别的城市将逐步回归居住属性，失去投资价值。而临沂，正是后者。
前面说过，房价上涨有轮动规律，下跌也有轮动规律。当济南、青岛部分区域下跌到比临沂更有性价比，该去哪儿买房投资大家会用脚投票。
基于此，我判断临沂房价或将会经历一轮阴跌期，这个时间会很长很长。而对于买房者，我的建议是自住还是得买的，不急可以缓缓；投资者要远离，尽可能去济南、青岛，再不济还可以在徐州。
