本
文
摘
要
排名：2021 年全球最大的房地产泡沫
识别房地产泡沫是一项棘手的工作。毕竟，即使我们中的许多人“看到泡沫就知道它”，但在泡沫真正破裂之前，我们没有切实的证据证明泡沫存在。
到那时，为时已晚。
以下的图示基于 UBS Real Estate Bubble Index 的数据，作为一个预警系统，对全球 25 个城市进行评估，并根据泡沫风险对它们进行评分。
判断标志
泡沫很难实时区分，因为投资者必须判断市场的定价是否准确反映了未来会发生什么。尽管如此，还是有一些迹象需要注意。
例如，价格与当地收入和租金脱钩是一个常见的危险信号。同样，实体经济的失衡，例如过度的建筑活动和贷款，可能预示着泡沫正在形成。
考虑到这一点，全球哪些市场的泡沫风险最大？
房地产泡沫的地理
欧洲是许多泡沫风险极高的城市的所在地，法兰克福今年位居榜首。自 2016 年以来，德国金融中心的实际房价平均每年上涨 10%，是所有受评估城市中涨幅最高的。
两个加拿大城市也发现自己处于泡沫区域：多伦多和温哥华。在前者中，2021 年近 30% 的购买都流向了拥有多处房产的买家，表明房地产投资活跃。尽管努力为这些炙手可热的城市市场降温，但加拿大市场已经反弹并继续上行。 事实上，在过去的三十年里，加拿大的住宅价格增长速度是 G7 中最快的。
尽管内乱和对新政策的不安，香港仍然在该指数中排名第二。与此同时，迪拜被列为“被低估”，是该指数中唯一一个得分为负的城市。住宅价格在过去六年中呈下降趋势，现在比 2014 年的水平下降了近 40%。
注：房地产泡沫指数目前不包括中国大陆城市。
趋势向上
尽管 COVID-19 大流行改变了房地产市场的动态，但市场过热并不是什么新鲜事。
多年来，随着建筑业的蓬勃发展和人们渴望过上城市生活方式，市中心的房价上涨几乎得到了保证。远程工作选择和办公室缩小正在改变许多人的价值等式，因此，自 1990 年代以来，非城市地区的房价涨幅首次超过城市。
即便如此，这些不断变化的优先事项并没有使全球城市的房地产市场萎缩。以下是迄今为止 2021 年的增长率，以及与过去五年的比较情况。
总体而言，几乎所有地方的价格都呈上涨趋势。除了上述四个城市（米兰、巴黎、纽约和旧金山）之外，所有城市都实现了同比正增长。
即使房地产泡沫继续增长，也存在不确定因素。债务收入比继续上升，在大流行期间放宽的贷款标准再次收紧。加上现在发生的社会变化，预测这些市场的未来变得更加困难。
短期内，我们可能会看到瑞银所说的“城市表现优异的时代”即将结束。
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