本
文
摘
要
如果选一个城市做为中国楼市的风向标，一定是深圳。
一线城市中，深圳居住矛盾最为突出，购买力相当充沛，而且深圳人胆子大，敢打敢冲，敢加杠杆，因此深圳房地产市场的一举一动，对全国楼市都有很大参考意义。
然而就在最近几天，深圳楼市有了一些新的变化。
01
深圳楼市实现冷启动
5月末，6月初，深圳楼市正式实现冷启动！
所谓的冷启动，是指没有任何预热手段，没有任何调控放松的背景下，深圳楼市行情自发的启动。
别去看网友对楼市的分析，别去看砖家对房价的预测，别去看楼市最新的成交数据……
我建议你亲自去市场走一走，到几个展厅转一转，你才能切身体会当下深圳楼市的火爆。
笔者实地考察了深圳热门的西部宝安片区，以一个最新开盘的网红项目——宏发悦云花园为例：
在周日，想进入售楼部看房，竟然需要排一个长长的队，让人以为是在做核酸；
进入展厅，一个销售同时接待几批客户，沙盘周围围满了人，现场热闹到听不清讲话；
样板间里，更是人挤人，人挨人，刚离开一批又进来两批，有大人有老人有小孩，人多到转不开身；
据统计：宏发悦云花园启动资料审核及样板房开放第一天就到访2000+人，之后的第二天、第三天每天到访1500+人，这是深圳今年以来，开盘到访量最多的新盘之一。
现场销售小刘说：看房买房的人多到出乎意料，自己的嗓子都说哑了，这种火爆的购房热情只有在2年前的深圳楼市‘打新’热潮经历过。
在全国范围内，深圳是楼市调控最严厉的城市之一，也是今年唯一一个没有放松调控却自启行情的城市。
那么，深圳楼市实现冷启动背后的原因是什么？笔者归结为以下几点：
1、调控只能暂时抑制需求，不会消灭需求，深圳庞大的购房需求终将释放。现在全国楼市政策转向，大湾区城市暖风频吹，利率降至历史低点，多数深圳购房者已经做出买入决策。
2、大家对深圳楼市的预期仍然非常坚挺，从人口、经济、产业等多维度分析，在全国范围内，深圳房产仍是最值得持有的跨周期核心资产之一。
3、即使楼市未放松调控，但市场上突然有一批好产品入市，也能激发购房者的热情，蜂拥入市。
那么在当下的深圳市场，检验一个好产品的标准又是什么？
02
新市场如何定义好产品
在一个相对冷静的市场，对好产品的定义也变得更加严格。
如深圳曾经日光频现的网红片区——光明，今年1月首盘新开，约350套住宅仅15批次购房者认筹，认筹率小于5%。
而在6月1日，同属深圳网红片区——宝安，宏发悦云花园首推799套住宅，认筹人数却高达470批，认筹率接近60%。
同属深圳网红置业片区，为何却表现天差地别？不是片区失去了价值，而是购房者对产品的要求变得更高。
新市场如何定义好产品，以当下市场聚焦的宏发悦云花园为例，项目备受关注的原因有几点：
一、交通更近市中心
目前深圳的城市中心主要位于福田金融中心和南山科技中心，这两大中心提供了深圳最多的高薪就业岗位，最旺盛的高品质居住需求，以及最强大的购买力。
宏发悦云花园的交通配置，恰好可以承接来自福田和南山的居住需求。
项目附近的地铁6号线官田站已开通运营，5站可达深圳北站，12站到科学馆，直通龙华、福田中心区。
6号线和13号线（在建）地铁线路图及重要站点（星标）
预计2023年开通的地铁13号线罗租站，距离项目约600米，开通后可3站留仙洞，6站高新园，终点直达后海和深圳湾。
为什么宏发悦云花园备受关注，最直接的一点，就是对于深圳高薪群体来说，上班更方便。
二、价格突破分水岭
500万，是深圳购房的一条分水岭。
预算高于500万，尚有机会在南山、福田这些核心区上车，如果低于500万，一般只能到远离城市中心的光明、龙岗、坪山看看。
制图：刘晓博说楼市 数据：易居克而瑞
而宏发悦云花园打破了这条界限，让低预算的购房者也能靠近城市中心安家。
根据宏发悦云花园的备案价，单价约4.4万元/㎡起，均价约4.9万元/㎡，首付108万起就能靠近深圳市中心买一套3房住宅，这个价格优势对深圳人吸引力非常大。
三、前海腹地科创城
不可回避的一点是，深圳人买房，最看重的仍是地段和潜力，而前海无疑是深圳未来发展的焦点。
纵观湾区，几乎所有划时代的规划，都和前海有关。如深中通道、深珠通道、港珠澳大桥双Y规划、会展海洋城、空港枢纽城……湾区城市走向珠江口正成趋势。
而宏发悦云花园就位于大前海的腹地——石岩科创城，属于深中产业拓展走廊和松白科技创新走廊的重要节点，是前海价值外溢的第一梯队，其未来发展潜力可以想象。
除了交通、价格和潜力，宏发悦云花园最后打动购房者的，还是产品本身。
03
好产品是稀缺品
当深圳进入限价时代，被压缩利润的房企正逐渐丧失做产品的动力，在此背景下，能够带来居住体验的好产品变得更加稀缺。
而宏发集团成立35年来，一直秉承品质让生活更美好的经营理念，成功开发了多个区域的标杆住宅项目，赢得市场口碑和客户喜爱。
宏发悦云花园，将是宏发集团为石岩打造的一个集住宅、办公、商业于一体标杆综合体项目，从产品用料、设计和功能等方面直接对标豪宅。
项目效果图
如项目的外立面材料以铝板、玻璃为主，局部采用石材及涂料，对比市面上的普通楼盘，宏发悦云花园从外立面的颜值上就可以拉开距离。
项目的卧室采用3层low-e玻璃，这种材质不仅颜值高，而且防水耐腐、抗风抗震，还有很强的降噪效果，使用五年十年仍历久弥新，通常我们只会在深圳CBD写字楼，或者前海、深圳湾的顶奢公寓看到同样材质。
生态景观是项目的一大亮点，宏发悦云花园毗邻深圳八景之一的阳台山森林公园，因此项目根据原有的地形地貌布置建筑，让业主能够推窗见山，望眼皆绿，每天都能享受来自森林的清新空气。
阳台山实景图
项目在内部园林的设计上也花足了心思，利用原有的高差地貌，花费精力和成本打造了约1.2万㎡下沉式空间园林，形成双层园林景观，同时以集中绿地，带状步道形成贯穿整个空间范围的绿化系统，真正将花园绿化实现在每户每家门前。
社区园林效果图
此外还有约9米层高尊崇主入囗、约6米层高入户大堂、现代景观泳池、新风系统、智能马桶、客厅空调……宏发悦云花园的确在以刚需的价格，打造豪宅的体验。
在户型方面，宏发悦云花园主推建面约79-128平的3-4房住宅，精装修交付，每一个户型的布局都方正合理，紧凑实用，往往能实现家庭一步到位的需求。
约89㎡三房两厅两卫户型，采用客厅+餐厅+厨房一体化设计，把三个原本独立使用的功能空间整合到一个空间里，让房子的视野更加开阔，采光和通风的效果得到最大优化。
约89㎡户型图
约128㎡四房两厅两卫户型，充足的空间可以满足一个家庭不同结构、不同时期、不同爱好的多样化需求。该户型还有一个很大亮点是，主卧拥有270°的南向超大飘窗，不仅可以享受日光浴，还能欣赏绝佳的视野。
约128㎡户型图
楼市调控往往是购房者的朋友，市场适度的冷也未必是一件坏事，它能帮助我们筛选优质资产，并获得以更低价格买入优质资产的机会。
