本
文
摘
要
11月，上海楼市降温，商品住宅供求量环比下降；但已开盘的项目中，整体去化情况乐观；此外，房地产税改革试点工作正式开展，预计中长期需求动能减弱。接下来我们一起来看2021年1-11月房企在上海房地产市场的具体表现如何。
数据来源：中指数据CREIS
特别说明：房地产企业销售数据统计与项目销售数据统计均是以2021年1月1日-11月30日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据中指数据CREIS在上海的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1-11月，上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售3132.49亿元，同比上涨11.66%；销售面积TOP20企业合计销售649.41万平，同比上涨20.16%。销售额突破100亿元的房企达到16家，突破200亿的有5家。销售金额方面，融创中国、金地集团、瑞安房地产分别以280.55亿元、251.02亿元和242.07亿元获得销售金额榜第一、第二、第三；销售面积榜方面，金地集团、招商蛇口和融创中国分别以68.88万平、60.90万平和50.10万平获得销售面积第一、第二、第三。
数据来源：中指数据CREIS
2021年1-11月，上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售712.43亿元，同比上升11.88%。本次TOP10门槛值提升至55.29亿元。排行榜前3位的项目销售金额均超80亿元。其中第一名中粮瑞虹海景壹号98.58亿元、第二名古北中央公园88.58亿元、第三名老西门新苑87.66亿元。
数据来源：中指数据CREIS
2021年1-11月，上海商品住宅销售面积TOP10项目合计销售面积为107.33万平，同比上升28.20%。其中，金地峯范以12.27万平占据项目销售面积榜单的第一名，上海蟠龙天地、招商虹桥公馆以12.05万平、11.84万平紧随其后，分列二、三名。
数据来源：中指数据CREIS
2021年1-11月，上海商品住宅销售套数TOP10项目合计销售10499套，同比上升31.83%。其中，招商虹桥公馆以1218套占据项目销售套数榜单的第一名，上海蟠龙天地、金地峯范分别以1196套、1187套分列项目销售套数榜单的第二、第三名。
▍热销项目解读
上海蟠龙天地
上海蟠龙天地位于上海徐泾蟠龙古镇，毗邻虹桥枢纽，对望国展中心，紧邻地铁17号线蟠龙路站，是瑞安房地产开发的大型城市改造项目，包含公共绿地、古镇商业及国际住区三大功能空间。项目周边配套齐全，教育机构包括：青浦世界外国语学校，宋庆龄学校，西 *** 际学校，德国学校，美国学校，英国学校，新加坡国际学校等；医疗配套包括：上海德达医院，京汇医院，远大健康城，复旦大学附属华山医院，上海新起点康复医院等；购物中心包括：蟠龙天地，虹桥天地，龙湖虹桥天街，夏都小镇，永业购物中心，万科天空之城商业等。蟠龙国际住区，规划小高层、新中式洋房、江南合院三大产品，围绕蟠龙水系，以蟠龙园宅文化为底色，打造当代的江南枕水人家。
电建地产泷悦蓝湾
电建地产·泷悦蓝湾位于临港自贸区新片区，地处蓝湾国际社区央芯区位，移步可达蓝湾天地商业综合体，与蓝湾公园为邻，近世外学校，S3（在建）可直达张江，国际社区生活已初步呈现。项目由0902地块、1401地块双区组成“双子钜作”。其中首先推出的0902地块由电建与临港集团公司联袂打造，物业类型涵盖98-122㎡小高层及150-167㎡叠墅，建筑以豪宅标准打造大“窗墙比”美学立面，强化室内通风及采光，户型打造注重提升空间的功能性及舒适度。
▍商品住宅市场
数据来源：中指数据CREIS
2021年11月，上海市商品住宅（不含保障性住房）新增供应89.29万㎡，环比下降5.9%，同比上升363.3%。
2021年11月，上海市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为57442元/㎡，环比上升6.6%，同比上升8.8%；成交面积为69.42万㎡，环比下降21.8%，同比下降10.2%。
2020年11月-2021年11月，黄浦区成交均价最高，为145100元/㎡；奉贤区新房成交157.98万㎡，成交量最高；宝山区上市面积最多，达104.80万㎡。2021年11月，卢湾区成交均价最高，为161981元/㎡；南汇区新房成交15.54万㎡，成交量最高；浦东新区上市面积最多，达25.46万㎡。
2021年11月，上海市商品住宅（不含保障性住房）可售面积533.65万㎡，环比上升10.4%，按照平均近6个月销售情况，出清周期为6.26个月，较上月增加0.5个月。
2021年11月，上海市商品住宅（不含保障性住房）库存主要集中在金山区、浦东新区、奉贤区，可售面积分别为63.6万㎡、62.9万㎡、58.4万㎡；出清周期分别为11.9个月、12.2个月、4.4个月。
▍土地市场
2021年1-11月，上海市以住宅用地成交为主，占比87.6%，其次，商办用地成交占比12.4%。2021年11月，上海市以住宅用地成交为主，占比90.0%，比去年同期上升6.3个百分点。
2021年1-11月，上海市共成交各类用地351宗，共计3160.93万㎡，同比增长3.86%。其中，成交住宅用地189宗，共计1871.7万㎡，同比增长35.84%；商办用地45宗，共计264.35万㎡，同比减少33.63%。2021年11月，上海市累计成交各类用地48宗，共计371.41万㎡，环比减少26.42%，同比增长133.49%。其中，成交住宅用地37宗，共计315.63万㎡，环比减少22.71%，同比增长629.13%；商办用地5宗，共计34.93万㎡，环比增长367.63%，同比减少46.06%。
2021年1-11月，上海市共推出各类用地384宗，共计3612.18万㎡，同比增长23.36%。其中，推出住宅用地214宗，共计2184.88万㎡，同比增长72.5%；商办用地48宗，共计279.03万㎡，同比减少32.18%。2021年11月，上海市累计推出各类用地71宗，共计648.74万㎡，环比增长7.3%，同比增长313.97%。其中，推出住宅用地57宗，共计574.19万㎡，环比增长12.98%，同比增长1302.85%；商办用地8宗，共计53.7万㎡，环比增长618.81%，同比减少17.09%。
数据来源：中指数据CREIS
▍市场展望
预计中长期需求动能减弱，销售规模回归下行通道；预计供给缩量、房地产税试点等将拖累市场交易规模；明年上半年成交规模有所回落，同比降幅或探底；地价保持上涨对房价形成支撑，同时上海市需求量保持高位，房价整体趋稳。
