本
文
摘
要
记得有一年，徐州市 *** 邀请郎咸平做客音乐厅，搞了个小型座谈，期间基本就是听曹新平书记拉呱。当时曹书记详细列出了徐州的GDP构成和财税来源，证实和其他三线城市很不一样的是：徐州不是土地财政。
由于徐州GDP中的国企打底，即使经历了2020年的房价过分爆炒，我认为徐州在2022年尚不至于发生郑州那样的房产崩盘，然而贾汪的房价一塌糊涂雪崩，这是为什么呢？
主要原因是近纪念徐州土地出让过于频繁，造成新楼盘过多，超出了市场购买力。
由于不是单纯指望土地财政过日子，徐州本来是不缺钱的，然而这五年以来，徐州在城市建设方面步子迈的大，下了很大的注，想通过大城建在周边城市中脱颖而出，建设中心城市，保住区域霸主地位。
我们看到徐州新建的淮徐高速公路、五环路、三环路高架往绕城高速辐射出高架快速路、徐沛、徐丰快速路，新京沪高铁，这些道路建设 *** 了徐州的城建 *** ，城市轨道交通在很短时间内建成了1#2#3#线，4#5#6#均已经是在建状态，7#8#线已经规划，未来地铁确定准备通到萧县、沛县。
这个思路是对的。
之前的二十年，相比较苏南城市的大步快进，徐州城市基础设施建设步伐过小，徘徊滞后，欠账很多，当前的疯狂是在拼命补课。
但是这种巨额投资，遇到经济上行期是没问题的，大不了通过大拆迁多挂牌土地，投资就回笼了，加上本身的财税能力很强，是不愁钱的。可是这毕竟是违反经济规律的投机行为，既然是投机必然伴随风险，一旦遇到经济下行，就有些尴尬。
徐州市民的房产购买力一直很弱，全靠周边区县和淮海经济区等外来购房者支持。那些外来购房者不感兴趣的市区楼盘，譬如地王大厦建了十五年，德基广场建了十年，天成大厦建了十八年，市中心烂尾楼从来不断，今后会更多。
贾汪区潘安湖片区、大黄山片区大拆大建，楼盘过多，原指望徐州市区过去买房，殊不知市区那158万人购买力实在弱鸡，而此片区够不上铜山、邳州、新沂、睢宁、丰县、沛县、萧县、砀山的人口，温州炒房团也很难对这些片区产生多大兴趣。全靠贾汪区内拆迁人口担纲主力，贾汪全区45万人，能买多少房子？
目前5000一平的房价确实有些过分了，这是徐州，不是内 *** 线小城！这种房价是对徐州的侮辱，这样的楼盘宁愿停工也不能砸盘销售。郑州房价可以崩盘，徐州都不该崩，徐州是江苏是沿海城市。
搞开发要先算帐，这个帐算不清楚，盲目大拆大建，房价崩盘实锤了。
2020年我接待一位从苏州过来的老板，想在徐州投资性买房，在潘安湖转了一圈，恒大居然只给他推最西南角靠大路的一个小楼盘，9000/平方，说其他板块的全卖光了，，人家最后肯定没下单。上个月我去大洞山时看了一眼楼盘，萧索的很，幸亏没买。
从长线来看，徐州的房子有居住价值，没有投资价值。
居住价值就是交通便利医疗便利入学便利，还有暖气，公园也多。是淮海经济区比较宜居的城市，周边县的官员、大款、就业青年的较理想地，他们没有更好的选择。
但是说到投资价值，真的不大，徐州作为北方三线城市，他短期内成不了省会、成不了副省级城市、成不了自贸区，只能是靠自己积累一步步发展，没有腾飞的助力，未来比周边的城市集群--济南、郑州、合肥、南京，要差不小的一截。徐州房价涨幅一直较慢，即使今天下单买房，同样投资100万，十年后仍然排在那些超大城市后边。
综述，作者仍然坚持年初的三点建议，就是徐州要根据形势变化适时收缩基础设施投资，放慢大拆大建的步伐，防止出现系统性的财税风险、金融风险。不是不发展了，而是要防范风险，步子大了也别扯着蛋。
