本
文
摘
要
哈尔滨房地产市场情况介绍
一、哈尔滨城市简介
哈尔滨，黑龙江省省会城市，东北北部的政治、经济、文化和交通中心，著名旅游城市，为国家级历史文化名城。哈尔滨总面积5.31万平方公里，市辖区面积1.02万平方公里，9个市辖区、7个县，代管2个县级市,常住人口1092.9万人，其中城镇人口704.9万人，常住人口城镇化率64.5%。2018年全市实现地区生产总值6700亿元。哈尔滨力争到2030年打造成“一心一圈，三群四廊”的城镇化总体格局，2030年，常住人口城镇化率达到75%，常住人口规模约1250万人，转移人口250万。
2018年哈尔滨市户籍人口为951.5万元，同比减少3.5万元人，城镇人口467.5万人，同比增加3.7万人，占全市总人口的49.1%，外区、市、县人口向哈市涌入，添补市区内部人口流失空缺,带来新鲜血液的同时，也带来了购买力。
二、哈尔滨市经营性用地成交情况
2019年1-12月份，哈尔滨经营性用地成交62宗，总成交土地面积306万平方米，同比增加54%；总规划建筑面积737万平方米，同比增加43.6%；成交金额211.6亿元，同比增加41.6%，楼面均价3178元/平方米，同比减增加9%。
从成交区域分布来看，松北成交30宗，占地面积151万平方米，成交金额103.4亿元；香坊成交12宗，占地面积46万平方米，成交金额33亿元；道外成交12宗，占地面积47万平方米，成交金额32亿元，南岗成交4宗，占地面积20万平方米，成交金额19亿元；道理成交3宗，占地面积9.6万平方米，成交金额18.2亿元；平房成交1宗，占地面积13万平方米，成交金额4.5亿元。
受国家级新区及自贸区的政策影响，松北土地成交主要集中在松北4环外产业园板块、以及松浦板块，与松北区不同，道外区成交土地主要集中在哈东站板块及长江路板块。香坊区成交主要集中在二三环之间的孙家站板块，形成“围攻”孙家站之势。而道里区一路向西，继续开发群力西板块，为哈尔滨城区“开疆拓土”。南岗区从2019年起哈西南板块也正在启动，打造 建设“大哈西”。综合近几年土地市场，哈尔滨市三四环区域，仍有大量可开发空间。预计未来土地供应或还将以松北区、道外、香坊部分区域，群力西区为主要供应区域。
从楼面地价和溢价率来看，楼面地价连续5年上升，但增长幅度逐渐收窄，同时近3年溢价率大幅下滑，房企拿地更趋与理性。
2019年哈尔滨市场楼面价TOP10中，总战房地产客户占据4席，其中地王华润悦府项目楼面价达到9042元/平方米。目前哈尔滨土拍市场中，敢于高价拿地房企主要为华润、中海和金地等全国性房企。
三、哈尔滨市商品房市场情况
2019年哈尔滨市场商品房供应量970万平方米，同比下降5.8%，商品房成交量816万平方米，同比下降25.5%，商品房成交均价10920元/平方米，同比上涨4.1%，商品房成交总额891亿元，同比下降14.9%。
从区域分布来看，2019年12月道里区商品房成交均价为15824元/平米，相比2018年的12150元/平米，上涨3674元/平米，同比上涨29.51%。南岗区与松北区紧随其后，南岗区商品房成交均价涨幅3260元/平米，同比上涨29.19%，松北区商品房成交均价涨幅2264元/平米，同比上涨22.85%。
从房地产企业销售情况来看：2019年哈尔滨市场全国性房企销售额：,恒大69亿元，融创55亿元，招商31.5亿元，富力30亿元。
四、哈尔滨市房地产市场重点政策解读
2017年随着全国调控政策的收紧，各大行首套房贷款利率基本取消，年末哈尔滨出台信贷政策，提高首付比例，降低贷款额度，调控有所收紧，进入2018年一季度各大银行贷款利率均由上浮，限售政策出台，哈市六城区商品房，自签约备案之日起，三年内不允许销售，进入下半年，调控再度升级，限价政策出台、制约房价及商品房预售证获取条件等。 进入2019尾声阶段，又出台新政，对开发商项目资本金进行全面监管。
（一）有利政策
1、棚改货币化安置比例不低于50%
提高棚改化安置比例，2016年全市不低于50%，并逐年递增。使用货币补偿购买的商品房，可按照规定享受相关税收政策，利好政策促进库存去化。
2、进城务工农民可申请住房公积金个人住房贷款
鼓励农民进城购房，其子女进城接受义务教育与城镇居民子女享受同等待遇，保障其相应权利，提高进城务工人员的住房消费能力。
3、减征契税，购买两年以上住房对外销售免征增值税
房地产契税新政落地，首套房面积90平方米为界定标准，且满两年对外销售的，免征增值税，此举促进了改善需求的释放。
（二）不利政策
1、首付上浮，贷款利率上浮。
银行贷款：首付比例方面，个人首套房首付比例涨至25%左右，贷款利率方面，回归至基准利率，甚至在此基础上上浮5%-10%。
公积金贷款：个人贷款最高限额由60万元调整至50万元，两人贷款最高限额由80万元调整至70万元，已结清住房公积金贷款，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款，首付最低比例由20%上调至30%，对于第三次及以上申请住房公积金贷款的不予受理。
2、实行区域限售政策。
主城区六区范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满三年方可上市交易。
3、降低公积金还贷能力系数。
进一步较低个人债务风险，在延续现有公积金贷款规定的同时，将个人贷款还贷能力系数由0.5调整为0.4。
4、限价：严格商品房销售价格申报制度 。
楼盘申报销售平均价格应当符合国家调控政策，原则上不能高于同期、同地段、同质楼盘销售平均价格。对已售楼盘的待售商品房，销售价格不得高于已售商品房的价格。
5、限供应：提高商品房预售审批门槛。
在2019年1月1日以后获得土地开发权的新楼盘，房地产开发企业申请新建商品房预售的，多层楼房工程形象进度达到封顶时，高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。各地要严格按照此标准进行预售许可审批。同时,各地可结合实际,制定相关政策,开展现房销售。
6、全面实行房地产开发项目资本金监管制度。
落实项目资本金制度。房地产开发项目实行资本金制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范企业的不规范行为，减少楼盘"烂尾"等现象的发生。按照房地产开发企业信用评价等级对其开发的房地产项目实行差异化监管。AAA级企业按照项目建筑安装工程总成本的10%进行监管，AA级企业按15%监管，A级企业按照20%监管，B级企业按照25%监管，经评定未定级或未参加评定的企业按30%进行监管。房地产开发企业实行绿色建筑、装配式建筑、住宅全装修的，每实行一项可在原监管比例基础上降低3个百分点。AAA级企业如三项全部实行，可不进行项目资本金监管。管理部门在工程项目取得《建筑工程施工许可证》之前启动项目资本金监管。按照完成工程基础、完成工程主体结构、工程竣工验收备案三个节点，分别返还项目资本金的 40%、40%、20%，并确保返还资金用于项目建设及经营管理。2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，要全面实行项目资本金监管制度。各地要将项目资本金监管相关内容作为新出让土地合同的必要内容。
