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文
摘
要
2020注定要在时代的年轮中，留下一道浓墨重彩的刻痕。当潮水退却，每一朵浪花的脚步，都值得被记录。
感怀时代，致敬榜样。凤凰网奇点商业“致敬2020”年度价值榜单评选正式拉开序幕。
本次评选活动涵盖商业地产、物业管理、长租公寓三大领域，将从行业发展、企业实力、公益帮扶、产品升级、人物影响力等多个维度展开评选，推出十大行业价值排行榜，致敬大时代下具有标杆意义的人物、企业和项目。
凤凰网奇点商业“商业地产企业综合实力”研究课题同步开启，针对集团项目数量、租金收入、运营能力、美誉度等多重维度，覆盖全国多数商业地产企业，对商业地产企业综合实力进行调查研究。
在风云变幻的2020年，我国商业地产转型突围已经是行业内的必然趋势。诸多不确定因素面前，企业的综合实力往往是其抗风险能力、资源转化能力以及趋势预判能力的叠加体现。
目前，在疫情防控常态化以及消费回暖的浪潮下，商业发展已渐入正轨。国庆长假期间，累计了三个季度的消费需求呈爆发态势，旅游、购物、休闲等消费数据均大幅度增长。据汇客云数据平台监测，8天假期内，全国购物中心总客流数达7.41亿人次。巨大的消费活力显示出我国实体商业的极大韧性。
纵观全局，今年我国商业地产行业亦亮点纷呈：疫情后商业项目进入密集开业期；由规模化向轻资产转型备受瞩目；资产证券化探索再迎创新；全渠道运营焕发出巨大机遇；内地市场成港资商业避险地。
运转加速：规模造就护城河
受黑天鹅事件影响，今年上半年商业地产拿地、开发、招商等均受到限制。据不完全统计，上半年全国新开业的商业项目数量仅60余个。疫情缓和后，商业项目的开业也迎来高峰，下半年全国计划新开各类商业项目数超400个。
从 *** 圈地情况来看，万达依然凭借居高不下的规模化和客流量占据顶端位置。截至2020年9月底，万达商管累计开业336个万达广场，在建万达广场166个。下半年，万达广场预计有31个项目开业，拟开业数量在全国商业地产企业中位列第一。
十一期间，全国336座万达广场总客流和去年同期比恢复103.8%，销售收入同比恢复118.3%。
与此同时，有“商业地产黑马”之称的新城控股，下半年也预计有31个吾悦广场入市。截至2020年6月底，新城控股旗下吾悦广场已进驻全国105个城市，开业、在建及拟建的吾悦广场数量131个，持续形成商业规模和竞争力。
作为商业地产排头兵，龙湖集团、凯德集团、印力集团、爱琴海、新世界中国、世茂商业等持续依靠精细化运营抢占高位。
图：龙湖苏州星湖天街
争取新一线城市，10月30日，龙湖苏州星湖天街开业，项目建筑面积15万㎡，是该区域唯一一座一站式商业综合体，也是苏州第二座龙湖天街，预计年接待游客量达250万人次。
近年，龙湖商业提速明显，龙湖集团副总裁李楠曾提出愿景：到2020年，龙湖商业旗下开业商场总数将超50座，商业租金目标预计达成60亿。
图：上海北外滩商圈
凯德集团打造的上海北外滩来福士也预计年内全面开业，该项目为全球第十座、上海第三座来福士。截至2019年底，凯德集团在中国的管理资产规模达到2700亿人民币，占集团总管理资产的41%，新加坡和中国两大市场仍然是主要贡献者。
今年，世茂房地产更名世茂集团，更凸显了多元业务的版图，而商业无疑是重要一极。截止2020年中期，世茂商业已进入全国28座城市，拥有54个商业项目，经营管理面积逾700万方；其中35个商业项目投入运营，经营管理面积近270万方。
图：长沙世茂环球金融中心
2020年，世茂主要有两个商业项目开业，分别是长沙世茂环球金融中心和成都世茂广场。目前，长沙世茂环球金融中心及底商世茂52+已全面落成，助力芙蓉CBD经济发展，为华中经济新高地崛起提供动能。
另一边，2020年华润置地则迎来近五年中，商业项目开业量最少的一年。今年仅有成都万象城二期及宁波万象汇（7月已开）、沈阳长白万象汇、杭州东站万象汇计划开业。
从时间来看，业内颇多饱受关注的项目将在12月集中亮相。如北京东坝万达广场、北京大兴大悦春风里、天津生态城爱琴海购物公园、武汉K11艺术购物中心等。
资管博弈：发展模式迎创新
值得关注的是，2020年行业轻资产模式探索进入新阶段。如何有效进行资产管理，在保持较低风险水平的同时实现效益最大化，成为标杆商业企业未来发展战略的核心。
9月28日，万达商管对外宣布，从2021年开始，万达商管不再发展重资产，全面实施轻资产战略。9月底，万达在建的166个万达广场中，“轻资产”项目达128个，在建项目基本满足万达商管未来3年每年开业万达广场不低于50个的计划。
去年，一向以“慢”示人的大悦城控股也表示，未来3-5年持有性项目将超过50个。凭借优质运营能力，与私募基金合作，大悦城正转型为轻型资产管理商，通过收购有潜力的存量项目改造成商业体。
爱琴海商业自2012年抓住轻资产兴起的契机，如今已步入轻资产扩张期。截至2020年8月，爱琴海运营购物中心项目26座，累计签约管理项目超过100座，在营商业面积400万㎡，为业主创造的年租赁收益近30亿元。
印力集团则借鉴凯德的轻资产模式，通过引入基金来补充自身资金，将金融和商业地产融合起来。今年，其资产证券化探索也再迎创新，10月27日，“中金-印力深圳印力中心第二期CMBS”成功完成簿记，成为深交所首个单SPV结构CMBS及市场首个单SPV续发型CMBS。
拥抱线上：全渠道运营开启风口
运营方面，疫情则使得很多企业开启了全渠道运营探索。戴德梁行宋洁表示，“搭建基于购物中心地理位置为基础的全场景运营的赋能系统，是成为购物中心数字化的关键一步。或许10年以后回头看，‘全渠道运营’作为下一个抓手和能力或许就是在今天开始孕育的。”
据悉，疫情期间宝龙商业“纽扣计划”加速推进。按照宝龙商业的规划，未来，“纽扣计划”将推动“新商业”战略走进商业场景下的万物互联，将商户、消费者、运营者连接在一起。
合生汇
龙湖常州龙城天街上线了首个消费者可与商户直接沟通、线上销售并实现成交的互动粉丝圈——天街圈，浏览量超80万；远洋商业旗下购物中心也采用微信小程序、抖音直播等线上数字平台进行了视频营销。
港资艰难：内地或成救命稻草
经历了上半年疫情风波的洗劫，对物业横跨内地、香港的港资企业来说，这一年不仅是大变数之年，更是业务考验的“关键之年”。总体来看，港资商业在今年均元气大伤，但内地商业的快速恢复或成为其可以倚靠的后盾。
截止2020中期，太古地产股东应占综合溢利10.29亿港元，同比下降89%，来自香港零售物业组合的租金收入为12.69亿港元，较去年同期下跌10%；自中国内地零售物业的租金收入为10.99亿港元，同比减少8%。
九龙仓集团录得收入55.51亿港元，同比下降31%；股东应占亏损达17.41亿港元，2019年则盈利24.5亿港元，内地投资物业收入19.32亿港元，同比下跌5%。
受疫情影响，恒基兆业的股东应占基础盈利较去年同期减少23%，仅为51.82亿港元，归母净利28.34亿港元，较去年同期减少62%；新鸿基总收益20.50亿港元，同比减少2.06%；公司股东应占溢利6.95亿港元，同比减少32.43%。
上半年，恒隆地产中国香港与内地租赁业务呈现“冰火两重天”，香港的物业租赁收入下跌5%至19.07亿港元，营业溢利下降10%至15.65亿港元，但内地的物业组合的租赁收入却增加9%至20.62亿元，零售额增长6%。
需要指出的是，受惠于国内疫情防控成效及商业复苏、“内循环”消费政策支持，港资商业纷纷将下半年业绩恢复指向内地。
如太古集团主席施铭伦表示，在钟表、珠宝和其他奢侈品牌的销售带动下，预计零售销售额在今年下半年将获得改善；恒隆地产亦指出，内地业务自4月起迅速及大幅度复苏，特别是在奢侈品销售方面。预期下半年内地业绩将快速回暖。
